華南城投200億合肥建超大型物流園 值得嗎？

資金壓力

根據華南城的計劃，該項目的總投資為200億元，項目將分3期建設，一期建筑面積超過300萬平方米，首期投資也將超過80億元。

以華南城目前的情況來看，若合肥華南城開建，首期需投入的80億元已相當于華南城2012/13財政年度合約銷售的總額。

同時，即便該項目的可售性物業建設完畢并入市銷售，但短期內能回籠的資金也相當有限。

前瞻網了解到，以位于河源的華南城項目來看，2011/12財政年度期間，河源華南城項目出售所得為8.94億港元，僅為合肥華南城項目一期投入資金的八分之一。

而當項目進入常規開發流程后，后期開發的則更多是回籠資金比較慢的出租部分收益，而這部分收益在短期內難以顯現。

據一位熟知物流園區模式的業內人士介紹，物流園區一般分為三個部分即商業、物流集散地與住宅，基本上是按照3:4:3的原則規劃;在盈利方面也分三部分：可售性物業銷售收入、出租性物業的租金收入、項目的增值收益。

在這些收益中，可售性物業的回報是最直接也是最快的，但出租性物業收益與項目增值收益回籠資金的速度則較慢。因此，企業在開發這類項目時，處于資金回籠的考慮，會先打造住宅、商業這部分可售性興，以便回籠資金，而后再去發展物流部分，這樣一來企業本身的資金壓力不會太大。

另外，除該項目需要投入外，近幾年華南城在全國的擴張速度也在加快，資金需求也越來越大，而如何保持資金的流入與輸出的平衡自然也成為各評級機構關注的重點。

對于華南城擴張帶來的資金壓力，標普曾發報告指出，華南城向新市場的擴張激進，新投資和項目開發的資本支出亦很大，這帶來持續的執行風險。

評級機構穆迪也指出，鑒于華南城的銷售集中于商品交易會的舉行期間及具有地域集中性，該公司的銷售波動性將仍然偏高。

穆迪還稱，因華南城在其深圳基地以外地區發展業務，其涉及的資本開支水平將使總債務增加。而華南城計劃在截至2013年3月財政年度大幅增加其總債務，因而使財務風險上升。

項目前景

除資金壓力外，此次選址合肥肥西，是否有利于合肥華南城項目的發展，也值得考慮。

上述業內人士向觀點地產新媒體介紹，發展物流園區項目，需結合市場氛圍、環境或企業自身的特征來做，一般來說出于成熟的配套條件來考慮，一線城市周邊或大城市周邊比較適合發展物流園區項目，而中小城市周邊來做物流園區的壓力則比較大。

另從區域環境來講，大城市對物流園區產生的服務需求比較多，同時，大城市周邊的運營設施包括航空、鐵路、高速等的配套也比較齊全。

“若在中小城市發展，除非項目周邊已有一個非常明確的專業市場發展氛圍，或者好的商業批發市場”，該業內補充道。

而位于三線城市合肥華南城這個項目的發展環境顯然不太好。據合肥業內對觀點地產新媒體透露的信息顯示，合肥華南城項目位置比較偏僻，缺乏常規的一些物流園區配套，“我估計項目未來會有目的性的、定點的遷徙過去一些配套”。

“個人覺得華南城自己都沒有考慮清楚，投資這個項目是否值得”。

對于合肥華南城未來的發展前景，該業內稱，雖然政府作為招商引資引進華南城項目，同時華南城自身也有擴張的需要，但根據地塊目前現有的市場條件肯定是不支撐該項目的發展的。

“項目后續怎么操作，將要打造什么樣的一個產品，怎么樣去運營，短期內經濟效益怎么實現，現金流怎么樣去平衡，這些細節肯定是沒有考慮清楚的”。

該名業內還認為，雖然項目在一定程度上會得到政府稅收等方面的扶持，但短期內這些政策效應不一定能發揮效益。

據前瞻網了解，合肥目前所有的物流園都還只是閃點式的，且物流集中、不成規模、也不上檔次，而所謂的合肥新型工業園也基本上只是一個概念型的東西，后期能否發揮真實效果還有待商榷。