溫州爛尾樓林立 民間借貸賭局重傷債權人

地產商的危險賭局

數月前，陳岳西通過媒體自陳，是民間借貸的危機和房產調控的大背景造就了他的困境。2011年溫州民間借貸危機爆發，使“高利貸的大門堵起來”，建行也抽其資金，導致工地停工。而政府部門的拖拉又讓他遲遲拿不到5號樓的預售證，“有市場的時候不給我們賣，后來市場沒了，房子也賣不了，幾個億都賣不了。”錯失良機，資金鏈斷裂，他只能跑路。

蹊蹺的是，在房地產項目預售資金進行封閉管理的情況下，陳岳西如何能席卷4億跑路?所謂封閉管理，即房地產開發企業應在發放開發貸款的商業銀行開立專門的資金賬戶，特定項目所有預售資金要全部納入這個賬戶，優先用于本項目的建設投資，企業需向銀行提出申請獲準后方能使用，這種賬戶不能提取現金。

平陽政府證實了預售款被提走一事，但并未說明過程。

“要么是利用銀行系統的疏漏，要么就是用其他變相的違法方法。銀行對資金賬戶首先有一般的審查責任，要有票證、相關合同，款項才能出去，而涉及土地、房產的資金賬戶，更是有特殊的監管責任，能拿出來確實很奇怪。”上海律師杜躍平表示。

陳平表示：“陳岳西如何拿錢逃走，我們實在想不通，官方也解釋不清，含含糊糊。我們可以不管這事，但房子要給我們，要有時間表，不能無限拖下去。購房者里面有些人是炒房的，他們更著急，溫州房價一直在跌，而且溫州人很講究風水，認為‘爛尾樓’風水不好，難轉手。”

隨著安信信托的泰宇項目4月底到期，安信信托也即將面臨償付客戶。陳岳西的跑路，讓這個泰宇的“大債主”也陷入了深度焦慮。

陳岳西留下的“洞”不止于此。據透露，截至去年9月，泰宇房開欠稅總計887萬元，拖欠施工單位約3300萬元工程款。

“欠工程款不止這個數。”現場留守的溫州建設工作人員表示，但具體數字他不清楚。“我們還給他墊了兩塊地的保證金，共2700萬元。”

去年8月，平陽縣政府成立了泰宇花苑工作協調小組，由平陽縣政法委副書記葉永武擔任組長。去年12月底，當地又成立了泰宇花苑工作處置小組。據小組估算，陳岳西留下的債務共約13億元。

據前瞻網記者了解，已封頂的三幢樓，工程造價共2億多元。而占用的兩塊地，此前估值僅3.69億，陳岳西拿地價格與此不會相去太遠。泰宇花苑總投資不過五六億元，何以留下13億元的巨額債務?

“可能是因為陳岳西自有資金太少，大部分依賴融資。這在溫州房地產商中是一種比較普遍的模式，自有資金不多，就看膽量。膽大者迅速在民間融資，借高利貸去投標。中標后，稍加開發，便可收一部分定金。如果他資金寬裕點，可以償還部分原始債主，如不寬裕，還可讓債主投股，期待地產高回報來償付利息。這種模式在樓市熱的時候，說不定也能走出來，但一旦遭遇地產調控，收緊房地產資金，就會出現問題。”溫州中小企業促進會會長周德文分析。

周德文稱，2011年爆發的溫州民間借貸危機，債權人普遍恐慌，急抽資金，使一些高度依賴民間借貸的企業主難以“借新償舊”，資金鏈就此斷裂。“去年上半年我就說，下半年以來會有一批中小房地產商倒閉，陳岳西事件就印證了我的預言。今年上半年，地產商倒閉潮還會持續。”

溫州商人楊利生表示：“我之前也做過小型地產開發，現在不干了。我在反思溫州商人的特性，太喜歡賭，尤嗜豪賭。他們的想法是，撐死膽大的，餓死膽小的。做生意確需賭一把，但要有界限。溫州沒限度的商人多了，經濟形勢好的時候尚可生存，甚至能賺大錢，形勢一不好，就出問題。”

金改難扼悲劇上演

面對泰宇花苑的“爛尾”困局，處置小組設計了兩套方案：一是進入破產清算，二是續建剩余項目。小組更傾向于后者，希望建行、安信信托以及自然債權人能出資續建后期未完工項目，出售后以盈利償債。

據處置小組計算，若走破產清算程序，眼下只剩7萬平方米左右的樓層面積，即便按樓盤價13000元/平方米測算，也遠遠不夠。而若續資再建1、2、3號樓，售后項目收益預計為9.2億元，資金缺口則略小，在3.8億-4.8億元。但也存在房價不穩定、風險難以預估的風險。而售樓產生的收入，首先償還安信信托4億元以及建行7000萬元的貸款，最后償還自然債權人。由于仍然不能完全償債，處置小組希望安信對4億元的利息考慮適當減免。

但由于安信信托的客戶不愿放棄利息，按此原則擬定的《框架協議》并未獲安信明確答復。在多方設想中于3月底前對4、5、6號樓復工的計劃，遭遇變數。去年12月，安信信托在上海提起訴訟。“聽說安信首先想把5號樓剩下的70多套房賣掉，這樣可以拿到1個多億，然后再拍賣土地。但業主們當然會有想法，把樓盤的肥肉割走了，誰還來續資重建啊?”周洋表示。

將4、5、6三幢樓徹底完工，還需5000萬元。據了解，安信提起的訴訟，近日以庭外和解判處。

“我覺得能解決一些問題，但效果不是太大。溫州人想掙大錢、掙快錢的投機心態，很容易產生金融泡沫、房地產泡沫，如果監管不到位，就很容易出事。首先還是要加強監管，此外也要規范民間借貸，但不能猛地把韁繩拉死，一下子收得太快。我覺得長遠來看，還是要逐步收緊韁繩，應該在法制的條件下、在正常監管的條件下來搞活經濟，不能胡來。”賀陽表示。

周德文對此也不太樂觀：“金改將近一年來，目前并沒有取得什么突破，對實體經濟都沒產生什么實際的支持，更何況是處于嚴控下的房地產業?金改更主要是著眼于解決實體經濟的困難，而不是房地產業。在一段時間內，房地產業的融資難仍將持續。”

眾多的房產投資者們，還在迷茫著房地產界的出路。