溫州房?jī)r(jià)連跌23個(gè)月 限購(gòu)令松綁能否激活樓市？

前瞻網(wǎng)獲悉，截至今年7月，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)23個(gè)月下降，新建商品房比最高峰時(shí)下跌近40%，豪宅攔腰斬?cái)嗟?0%，最低跌幅20%。預(yù)測(cè)，下半年溫州房?jī)r(jià)還可能下降10%左右，一些新建商品房比最高峰時(shí)下跌了百分之三四十，個(gè)別豪宅甚至攔腰斬?cái)唷＿@個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，8月6日溫州在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，率先對(duì)地方版“限購(gòu)令”進(jìn)行松綁，以此激活房屋市場(chǎng)交易。

“現(xiàn)在情況比較嚴(yán)重。”一些溫州中介、銀行、法院等人士說(shuō)，之前房?jī)r(jià)在高位時(shí)，滿負(fù)荷貸款的新建商品房，如今在房?jī)r(jià)暴跌后，大都面臨成交價(jià)低于銀行貸款的窘境。

同時(shí)，一些商品房?jī)r(jià)格僅高出銀行最大貸款一兩成。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在房屋供應(yīng)量放大、實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚無(wú)起色的當(dāng)下，下半年溫州房?jī)r(jià)還可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房也將面臨成交價(jià)不足償還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

上述人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)暴跌已產(chǎn)生社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人“棄房”或“跑路”已經(jīng)比較多。

截至今年7月，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)23個(gè)月下降，一些新建商品房比最高峰時(shí)下跌了百分之三四十，個(gè)別豪宅甚至攔腰斬?cái)唷Ｔ谶@個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，8月6日溫州在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，率先對(duì)地方版“限購(gòu)令”進(jìn)行松綁，以此激活房屋市場(chǎng)交易。

成交價(jià)低于貸款額

一位溫州基層法院副院長(zhǎng)說(shuō)，從2011年到現(xiàn)在，該院查封的房屋至少有3000套，目前還只有小部分進(jìn)行拍賣(mài)。

受2011年民間借貸危機(jī)影響，溫州司法委托拍賣(mài)的房屋數(shù)量明顯增多。

一位溫州市區(qū)級(jí)法院人士說(shuō)，2011年全市法院委托拍賣(mài)545件，2012年986件，今年上半年為622件，其中百分之七八十為房產(chǎn)。一位溫州市區(qū)級(jí)法院人士說(shuō)，今年該院委托拍賣(mài)件數(shù)是2011年的3.2倍，預(yù)計(jì)全年委托評(píng)估在420件左右，“其中80%為個(gè)人房產(chǎn)，這還不包括企業(yè)破產(chǎn)涉及的房產(chǎn)。”

“現(xiàn)在，拍賣(mài)成交價(jià)低于銀行貸款的房源經(jīng)常出現(xiàn)。”上述溫州市區(qū)級(jí)法院人士說(shuō)，以前這種“倒掛”房源極為少見(jiàn)，但這兩年越來(lái)越頻繁，好多房子賣(mài)了以后還不夠償還銀行貸款。他說(shuō)，這些房源主要來(lái)自銀行起訴，再經(jīng)過(guò)公告、起訴、答辯、執(zhí)行等司法流程，這些房屋委托拍賣(mài)最快需要6個(gè)月時(shí)間。

一位股份制銀行溫州分行信貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在這種“倒掛”房源主要出現(xiàn)在之前熱炒的高端物業(yè)中，比如京都城、香緹半島等樓盤(pán)。之前被炒到5萬(wàn)元/平方米的香緹半島，如今價(jià)格已下降至2.8萬(wàn)元/平方米左右，周邊一毛坯房開(kāi)盤(pán)價(jià)僅為2.5萬(wàn)元/平方米。“如果當(dāng)時(shí)高價(jià)買(mǎi)入，那現(xiàn)在已不足償還銀行貸款。”

溫州中鼎房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理盧林勇說(shuō)，一般房產(chǎn)貸款評(píng)估價(jià)是成交價(jià)的8折左右，按最大抵押貸款七成計(jì)算，即可貸款房屋成交價(jià)的56%，現(xiàn)在一些豪宅價(jià)格下降了百分之四五十，就意味著這些房源成交價(jià)低于銀行貸款。于是，一些實(shí)在沒(méi)有償還貸款能力的人，就出現(xiàn)“棄房”現(xiàn)象。

上述銀行人士認(rèn)為，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”情況比較少，更多出現(xiàn)在“抵押+擔(dān)保”貸款環(huán)節(jié)。他說(shuō)，一套市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)的房子，客戶需要抵押貸款500萬(wàn)甚至更多，于是客戶找來(lái)第三方作為擔(dān)保，如愿以?xún)斮J到500萬(wàn)。現(xiàn)在遇到的最大問(wèn)題是，抵押物價(jià)格下降，擔(dān)保人又沒(méi)能力償還，就出現(xiàn)貸款完全高于抵押物。

一位有著八九年炒房經(jīng)歷的資深炒房者張鳴(化名)說(shuō)，除剛需和改善型購(gòu)房者外，更多炒房者動(dòng)用的購(gòu)房資金，基本來(lái)自各種渠道的銀行貸款，如果他們?cè)诟呶粫r(shí)買(mǎi)進(jìn)，如今幾乎全部被套。2010年4月，張鳴以8萬(wàn)元/平方米左右價(jià)格買(mǎi)進(jìn)一排屋，如今市場(chǎng)價(jià)4萬(wàn)元/平方米無(wú)人問(wèn)津。“為什么我現(xiàn)在還拿著，用銀行貸款‘拆東墻補(bǔ)西墻’來(lái)償還銀行貸款，主要是維護(hù)銀行貸款信用。”

反觀現(xiàn)在，7月份全國(guó)69個(gè)城市房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高(70個(gè)城市中僅有溫州下跌)，建立在房?jī)r(jià)只漲不跌基礎(chǔ)上的融資方式頗為盛行。上述銀行人士說(shuō)，因?yàn)閮赡昵皽刂萁?jīng)濟(jì)形勢(shì)還比較好，房?jī)r(jià)在上漲，金融機(jī)構(gòu)信貸額度比較充裕，客戶盡量希望貸款最大化，評(píng)估公司相應(yīng)提高評(píng)估價(jià)格，銀行也會(huì)滿足客戶需求。“在當(dāng)時(shí)那種情況下，樓市就存在很大的虛擬泡沫。”

如今，一些溫州新建商品房比最高峰時(shí)下跌了百分之三四十，個(gè)別豪宅甚至攔腰斬?cái)唷Ｉ鲜龌鶎臃ㄔ焊痹洪L(zhǎng)說(shuō)，除破產(chǎn)企業(yè)外，一些人借款多、房產(chǎn)等資產(chǎn)又嚴(yán)重縮水，導(dǎo)致個(gè)人跑路的也比較多，尤其是之前從事?lián)！⒊捶康娜耸俊?/p>