東莞模式：二手房20%個稅已實行5年 個稅效果不大？

兩種避稅對策

上有政策，下有對策。東莞20%個稅政策實施半年之后，低迷的樓市開始回暖。這其中，通過做高房屋合理費用和簽訂“陰陽合同”兩種方式來規(guī)避高額稅費不無作用。

前瞻網(wǎng)了解到，根據(jù)當?shù)丶{稅規(guī)定，凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造成本、費用支出的有效憑證，或稅務部門征稅系統(tǒng)中有上次交易價格記錄的，均應按照差額征稅法—按房屋交易總價減去房產(chǎn)原價以及合理稅費后的差額征收20%個稅。

房產(chǎn)原價是指購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(契稅、印花稅等)，必須憑發(fā)票、稅票、財政票據(jù)減除;合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費(中介費)、公證費、評估費等費用，必須憑稅務發(fā)票或財政票據(jù)按規(guī)定扣除。

而如果通過做高裝修費、中介費、銀行利息等合理費用，降低二手房的買賣差價，再計征20%個稅，稅費就相當少了。

東莞中介人士張曉明舉了個例子：“如果一套二手房買入150萬(元),賣出200萬(元)，按20%個稅征收，則產(chǎn)生的50萬(元)盈利要交10萬(元)稅。這時(便)會(通過)將裝修發(fā)票等抵扣的額度上調(diào)等特殊手法降低差價，減少征稅。”

中介人士丁海濤則透露，二手房交易還可通過簽訂“陰陽合同”來調(diào)整成交價，降低征稅。

“陰陽合同”是房產(chǎn)市場上為逃避稅費常用的一種操作方法—二手房交易雙方往往簽訂兩份合同，一份按照真正的成交價簽訂，另一份則以遠低于市場價的金額簽訂，后者在交易時便能少繳一些房產(chǎn)交易稅。

中原地產(chǎn)東莞策略研究中心總監(jiān)車德銳說：“‘陰陽合同’并不是東莞樓市發(fā)明的，而是2006—2007年炒房高潮時由深圳投資客帶來的，如今國內(nèi)二手樓市交易中多有這種現(xiàn)象。”

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，為了杜絕“陰陽合同”，東莞市地稅局于2012年3月31日上線了二手房評估系統(tǒng)。該系統(tǒng)采集了全市33個鎮(zhèn)街、園區(qū)的90多萬套房產(chǎn)信息，超過55萬條數(shù)據(jù)，通過房屋區(qū)域、年份建筑造價、樓層朝向、結(jié)構(gòu)、帶不帶電梯等因素，再參照系統(tǒng)設(shè)置的基準系數(shù)，對全市的二手房進行價格評估。

當買賣雙方進行二手房交易時，如果交易價格低于二手房評估系統(tǒng)的評估價格，將按照評估價格進行納稅。

樓市交易量重新走高后，房價相對平穩(wěn);較之周邊城市，漲幅亦較低。