東莞模式：二手房20%個稅已實行5年 個稅效果不大？

20%個人所得稅引發二手房火爆交易

“國五條”的推出使得房地產市場再起風波。

3月11日上午，東莞市南城區房管所大廳，正在辦理二手房交易手續的市民李雪顯然并不焦急，看不出國務院3月1日出臺的新“國五條”細則帶來的壓力。

根據新“國五條”細則，“對出售自有住房按規定應征的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。”即“20%個人所得稅(下稱“個稅”)”。

與國內多個城市市民漏夜排隊趕著過戶不同，連日來，東莞的二手房交易量較往常并未增加。一些房產中介表示，細則出臺后，電話咨詢的人增多了，但并未出現購房者搶閘入戶的情況。

事實上，據前瞻網記者了解，東莞自2007年11月1日就開始執行二手房20%個稅政策。5年來，通過“做高房屋合理費用”和簽訂“陰陽合同”來規避高稅費，市場已經消化了政策的調控影響。

業內認為，國內房地產市場情況千差萬別，東莞模式因其自身特殊性，難以推廣。

開征高稅費嚴打炒樓

東莞多位房產中介人士介紹，2006年7月國家稅務總局下發的《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，當年曾引發東莞樓市強烈反應。

東莞的房地產市場發展時間長，歷史遺留問題較多。

2006—2007年，東莞房地產增速過猛，大量廣深投資客進入當地樓市。依據當時的市場分析，炒房風盛，樓市過熱。

在東莞對二手房開征20%個稅之前，當地樓市實行兩種辦法征稅：核定征稅法—按房屋交易總價的2%征收;差額征稅法—按房屋交易總價減去房產原價以及合理稅費后的差額計征20%。兩者選其一。

由于2000年以后購買的房產尤其是高端住房增值較多，一些二手房賣家往往以“不能提供房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額”為由，采取核定征稅法來逃避應繳的高額個稅。這引起東莞市地稅局的警覺。

東莞市地稅局2000年開始使用電腦系統，一些新房及次新房的銷售信息、納稅數據等擁有較完整的記錄。于是，市地稅局決定，自2007年11月1日起，對于那些能夠從地稅局電腦系統中查出房產原值的房屋，交易時都將實行差額征稅，核定征稅法停止使用。

以2007年東莞市中心一套面積為155平方米、轉讓價為158萬元的二手房為例：如果按照核定征稅法征收個稅，賣家應繳納個稅僅為158萬×2%=3.16萬元;倘若從地稅局電腦系統查到該房產的原價為85萬元，再加上賣方不能提供合理應扣的稅費單據，則直接按照差額征稅法征收20%的個稅，那么賣方應繳個人所得稅為(158-85)萬×20%=14.6萬元。兩相比較，賣家要多繳納11.44萬元的稅款。

雖然理論上二手房個稅由賣家支付，但在現實中，這塊費用往往被轉嫁到買房人身上。

差額征稅法讓二手房的交易成本暴漲，迫使很多業主和買家停止交易。東莞市民對樓市的態度轉為觀望。該政策實施半年內，東莞的二手房交易量大幅滑坡，一手樓市場的行情也很冷淡，樓市遭遇重創。

那段時期，部分實力較弱的中介機構不是裁員便是倒閉，市場風聲鶴唳。