陳長春：房地產沒有泡沫房價難下降 凡是聽謝國忠的都很慘

中國的房地產發生了變化，第一個是開發的變化，開發區主要是以工業為主，生活在縣城或者小型城市的人，發生了一些變化，生活不那么好了，環境不那么好了，這個開發區發展，帶來了工業和污染的問題，另外一個房地產的發展，基本上的特點是到處建房子，到處是工地，原來在四環邊買房子的時候，非常幸福，沒有買到房子的，上班就非常辛苦，上班時間非常長，從燕郊到CBD，上班時間一個半小時，這個城市化的發展過程沒有給我們帶來很多的幸福，反而帶來了很大的壓力，這是房價上升引起的結果。還有面臨孩子上學、看病，我們要到城里大醫院去，整個生活的便利性也在下降，我和朋友聊天，房地產走過的十年，他說讓我的感受是原來廈門非常漂亮，現在由于房地產開發大，車輛大了，原來那么漂亮的城市，現在也看不到山了、水了。

我們還是要看到盡管有這樣的問題，但是由于40%到52.5%的城市化發展，給我們提供了足夠的房地產開發量。而未來中國城市化率還將提高，如果達到70%，可能在2030年之間，還有15年的時間要走，中國的城市化發展過程，為房地產行業的發展，會帶來很多的機會。如果我們按照剛才的城市化率計算，保守的估計，大約會有2.5億人到3.5億人進入這個市場，那基本上20年左右的時間就會進行人口更新，大約是常駐人口0.8的量，所以我覺得房地產開發的量也會有很大的空間要走，這個市場還有很大的空間。

第二個是價格，從2003年開始，一直在講房地產價格的泡沫，但是要看到要點，從2005年的變化，只要你買房了，不管收入怎么變化，如果買了兩套房子你可能是千萬富翁，如果一套都沒有買，你可能就會貧窮，因為財富分配也因為房地產的變化而產生、變化，我們看某一個區域的變化，海淀某一個區域的變化，真實的變化結果是給我們的市場帶來了很大的壓力，價格的傳導機制怎么來的呢，我給大家一個邏輯，假設開發商是有利潤預期，那么什么是房地產價格的影響因素呢，就是土地價格，土地價格是地方政府要獲取更多的收益，引發了開發商和政府的搏弈。

2004年時搏弈是比較簡單的，這個搏弈的過程，就使得價格越來越高，地價提高以后，實際上轉嫁到客戶的預期里面去了，剩下的就是開發商的問題，開發商和客戶進行搏弈，這個搏弈的過程，對不同的人搏弈結果不一樣，愿意投資的人說，承擔的價格越來越高，帶來了房價的變化，再加上現在的客戶除了房地產沒有其它的投資工具，也可以投股票，但是覺得不安全，沒有其它的投資工具，沒有辦法，也就只能投資住宅，房產證拿到在自己的手上很安全，政府和開發商的搏弈，提升了整個市場的預期，這使得老百姓不得不承擔更高的房價。

假設一萬塊錢的房價，現在大約是40%的地價，有政府拆遷的成本，然后還有稅等等，構成了房價的總體，房價有沒有下行的空間呢，沒有，在這個環節里面誰在玩游戲，第一個，現在有房的人多還是沒房的人多，有房的人愿意房價降嗎?不愿意。第二個政府的土地收入，是很大的收入，所以政府也不希望房價在降，像金融機構，愿意房價降嗎?不愿意，因為涉及到金融市場的安全，發展商也不愿意房價降，所以所有的市場主體里沒有特別希望房價下的。所以如何控制房地產的預期，一直漲上去，大家也承受不了，第二個確實影響到實際的生活，那么我們來看，這是一張圖，在2010年，我們的土地財政收入，占整個收入的66.48%，我們政府就不愿意看到房價下降。

我的理解房地產沒有泡沫，量的泡沫比價的泡沫要多，尤其是在結構不合適的城市里面，有些城市，開工量、正在施工量，比上銷售量已經達到了10，這需要銷售的時間是10年，這有量上的泡沫，這樣一個量的泡沫導致結果是什么呢，就是有開發商要倒閉。有開發商一定要倒閉，因為如果沒有人倒閉，都認為這個行業掙錢，所有人都進來，大家就麻煩了，所以市場淘汰機制，還有重組的項目，該割肉的割肉，現在的房地產本身行業里面已經出現了集中度越來越高的現實。排名前20的房地產開發公司，就占了整個市場的20%，這樣的一個結果，是房地產行業集中度越來越高。房地產的1.0版本，是單純以住宅為主要特點的房地產開發、運行，主要就是以價格搏弈為主要形式。現在房地產升級進入2.0版本，包括零售業和寫字樓，租金的收益用較長的時間來實現。由于以租金為收益，過去開發商通過債權和股權融資為主的方式是不夠的，地產的金融應該支持資產證券化的發展。未來的發展可能是3.0的版本，物業的形態包括酒店和公寓，復雜的就是醫療、養老。他們對運營的要求更高，房子本身不值錢，只有房子加了服務以后才是真正價格，如果把租金的價格和運營服務的價格，進行疊加，就是我們的第三版本，我們一定要向2.0發展，美國的發展情況已經告訴我們，住宅房地產公司會越來越少，由于運營升值部分會帶來更高的回報。

我們會把我們的金融，和我們傳統的1.0住宅開發部分和商業2.0的資產運營部分，進行結合發展，只有這樣的方式才能開發出有利于人就業、生活的城市配套，這些配套才是我們新城鎮的模式，這需要我們要從過去的1.0升級到2.0，3.0，謝謝大家。