中央為何大幅調整房地產政策？

在這種背景下，今年國五條的推出，讓這種供需倒掛下的調控負面效果，被放大到了極致。四月北京、上海等十大城市住宅均價為17000元/平方米，環比上月上漲1.3%，與上年同期相比上漲7.9%。越調控越漲價，落實越好漲勢越兇，這成了對于過去地產調控方式最大的嘲諷，以及土地財政綁架下政府對于調控難以施展拳腳的最大的悲哀。

明確了前提，我們就需要來捋清接下來的問題了——為什么恰恰是在全國經濟復蘇最乏力的時候，突然否定了過去地產經濟的思路，這樣的調控轉向基于什么樣的背景，中國經濟是否要付出別的代價?

這個問題在回答之前，我們需要重新梳理上文的邏輯，簡單來說，中央為什么不敢調控房地產供給端，因為供給端是地產命脈，地產是中國經濟的發動機，發動機提供的動力是通過投資的形式體現出來的。中國地產經濟直接輸出的就是投資需要的財政收入。

所以也就是說，地產才是過去大投資的基礎，或者換句話說，地產經濟的存在完全是為了投資服務。但如果投資對于拉動經濟失去意義的話，是否再繼續維護地產經濟就同樣沒有必要了呢?中國現在恰恰面臨的是這樣的局面。

我們一直在強調，解釋投資就必須提到一個經濟學術語“資本邊際效率”，就是投資一塊錢，能得到多少的GDP回報。從改革開放初的數據來看，當時的資本邊際效率大概在2.5左右，也就是說，投資一元錢拉動的GDP是2.5元左右，非常適合投資。中國經濟的發展路線，大概就是當時埋下的伏筆。

但隨著投資增加，邊際效率鈍化必然帶動的是投資回報的下滑。中國近三十年就處于資本邊際效率不斷下滑的過程中。80年代初，政府每投資一元錢，拉動的GDP是1.7元，而這一數字到了09年，變成了0.7元，到了2012年時，更是進一步銳減到0.15元。雖然少卻聊勝于無，這也是當時還能出臺又一輪刺激政策關鍵。但是到了今年的一季度，數據上已經慘不忍睹，一季度的資本邊際效率變為負數，這意味著，投資造成的通脹因素，遠超于名義GDP的增長水平。這個時候，政府繼續出臺大投資計劃除了加速惡性通脹因素甚至是通縮風險之外，不可能起到任何作用。也恰恰因此，政府此前一直在實施緊縮的貨幣政策，面對PPI的不斷回落卻閉口不言投資之事。

資本邊際效率的銳減帶給中國經濟的變化將是巨大的。這不僅意味著前期大投資時代的全面退出，同時意味著產能過剩行業將面臨著更加嚴峻的冬天。而拋開這些不談，僅從房地產的角度來說，大投資失去價值之后，地方政府財政問題將得到一個比較大的緩沖，特別是中央在近段時間不斷放出GDP增速下調的風聲——這同樣的考慮到投資退出的問題。而如果真的按照這個節奏發展，那么地產作為支援“政府投資”的資金來源，其重要性也將逐漸降低。

也就是說，當地方政府的財政壓力在GDP、大投資等多個環節打通之后，將不再承受以往那種巨大的壓力。這就意味著作為地方財政主要來源的土地收入可以逐漸退出。也恰恰是在這種節奏下，官媒非常配合的吹風房地產調控的轉向——這很難讓人相信是單純的巧合。

就如筆者在此前的博文中提及的，中國地產的主要問題就是在于供給端的政策缺失。隨著宏觀經濟逐漸轉變，供給端改變所需的背景環境正在逐漸走向成熟——隨著中國經濟對投資依賴的被動淡化，投資所依靠的土地財政也就失去了存在的土壤。如果此次地產調控真的轉型至供給方向，那不得不說確實是新政府給公眾的巨大紅包。