開發(fā)商玩命拿“地王” 謹(jǐn)防踏空風(fēng)險(xiǎn)

豪賭回暖

恒大6月18日拿下廣州珠江新城地塊成為了掀起此輪房企拿地高潮的導(dǎo)火索。

連續(xù)兩個(gè)月銷售超過百億讓恒大開始補(bǔ)貨，6月25日，恒大地產(chǎn)現(xiàn)身無錫國(guó)土局，最終以2.45億元和1.62億元競(jìng)得了兩塊居住商業(yè)混合用地。

6月26日，長(zhǎng)沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)摘得位于岳麓區(qū)洋湖片區(qū)的兩宗土地，總成交額約5.96億元，總面積達(dá)10.03萬平方米。同日，龍湖地產(chǎn)有限公司公布，公司以17.37億元摘得福建廈門集美區(qū)灌口鎮(zhèn)三地塊，標(biāo)志著公司繼成功布局中國(guó)西部、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角之后，正式進(jìn)軍華南市場(chǎng)。

一時(shí)間房企頻繁拿地成為了延伸樓市回暖的體現(xiàn)，期間不乏一些企業(yè)開始盲目樂觀。

金科股份6月26日宣布，為了支持公司快速發(fā)展，更好地在當(dāng)前及今后一定時(shí)期獲取價(jià)格較低的優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目，公司與控股股東重慶市金科投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“金科投資”)擬簽訂《借款協(xié)議》，金科投資在今年向金科股份及控股子公司提供總額不超過人民幣10億元的信用借款，借款期限最長(zhǎng)不超過3年。參照目前公司非銀行信用融資的融資成本，金科股份及控股子公司按年率13.8%向其支付資金占用費(fèi)。

13.8%的年率絕對(duì)屬于“高利貸”， 但是對(duì)于在銀根緊縮背景下又求“資”若渴的房企來說，是一種無奈的選擇。

值得注意的是，在借款之后金科股份表示，當(dāng)下國(guó)家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了較大變化，調(diào)控效果顯著。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售有所回暖，土地市場(chǎng)價(jià)格已出現(xiàn)較大幅度的下降，金科股份認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)期已經(jīng)過去，目前是獲取新土地項(xiàng)目的較好時(shí)機(jī)。

在這樣的表態(tài)下，金科已在本月拿下了4宗土地。

謹(jǐn)防踏空

樓市在沉寂一年多后確實(shí)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，但是還沒到開發(fā)商大規(guī)模拿地的時(shí)候，更不像金科所言的“最艱難的時(shí)期已經(jīng)過去”。

其實(shí)高價(jià)拿地反而踏空的例子不斷上演，2009-2010年的北京市住宅土地市場(chǎng)先后涌現(xiàn)了15個(gè)“地王”地塊，除了兩塊因出讓金問題而被回收土地外，其余13個(gè)地塊目前均已入市，但是高地價(jià)并未給企業(yè)帶來高回報(bào)。

以保利拿下的大望京項(xiàng)目為例，當(dāng)時(shí)拿地時(shí)的樓面價(jià)為1.79萬元/平方米，現(xiàn)在售價(jià)在3.7萬元/平方米，“該項(xiàng)目的利潤(rùn)不過在7%左右”。一位知情人士表示。

隨后不久，保利地產(chǎn)又接手中國(guó)兵器旗下的薊門橋地王項(xiàng)目。“所有的股東全不想要，但是有命令下壓沒有辦法，預(yù)計(jì)未來的利潤(rùn)只有5%左右，遠(yuǎn)不如一些低價(jià)土地。”上述知情人士表示。

“沒有拿過地王的，不知道地王的危害有多大，在2009年有一些分公司拿了地王，后來被套牢，到現(xiàn)在還沒有緩上來。”毛大慶向表示。

宋衛(wèi)平曾說：“綠城已習(xí)慣了高價(jià)拿地，只要看準(zhǔn)了就放手去做，但對(duì)于一個(gè)規(guī)范運(yùn)作的上市企業(yè)，高價(jià)拿地有時(shí)卻是災(zāi)難。”

眾所周知，拿地是地產(chǎn)企業(yè)的生命線，也可以說是地產(chǎn)企業(yè)的看家本領(lǐng)，土地的“招拍掛”往往意味著地王橫空出世。在市場(chǎng)狂熱的時(shí)候，有人笑稱：“今天拿下一塊地王，明天股市就回贈(zèng)一個(gè)漲停板。”于是“招保萬金”等地產(chǎn)商都曾按捺不住沖動(dòng)的誘惑，飲下苦酒，以致繳沒定金，“忍痛割地”。王石因此痛下決心：“絕不拿地王。”

像金科那樣舉債拿地并非是明智之舉。業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也表示，目前樓市回暖與否也尚待探討，但據(jù)現(xiàn)狀來看，大多開發(fā)商的庫(kù)存依然居于高位，回暖之狀，或只是曇花一現(xiàn)。