中國人口紅利 潛藏在數(shù)字里的秘密

不過，一些報告后來也流傳了出來，從中也可窺見萬科當時的一些發(fā)現(xiàn)：

比如，萬科預測，2013年，首次置業(yè)人口紅利的拐點將出現(xiàn)，2013年后新增首次置業(yè)人口將迅速下降，而改善型和高端再改需求將不斷增加;到2017年左右，20-65歲的總勞動人口將達到高峰，老齡人口在此期間將不斷增加。2013年前，北京、上海等一線城市將出現(xiàn)投資高端改善型、養(yǎng)老度假休閑型物業(yè)的趨勢。

萬科的預判部分來自自己的客戶資料：萬科的第一大客戶群是30-34歲人群，屬于1962-1972年出生的“嬰兒潮”一代，到2007-2011年，轉(zhuǎn)變?yōu)樯凸热巳?，總?shù)將在近幾年內(nèi)明顯減少;但另一方面，隨著這一客戶群全面進入40-49歲年齡段，他們也將步入事業(yè)的高峰，購買力也將提高，對改善型物業(yè)的需求也會增加。

在這項研究中，他們還發(fā)現(xiàn)了住宅市場持續(xù)增長的新動力——遷移人口。在分析2006年萬科成交客戶的資料時，萬科發(fā)現(xiàn)，持有與人口遷移有關的購房動機——如“從異地遷到本地”、“方便工作和事業(yè)”、“原來的房子拆遷”、“想把父母接到一起住”、“想和父母分開、單獨居住套房”、“準備結(jié)婚”、“為了孩子的成長教育”等——的客戶竟然占到了所有成交客戶的31%。

萬科由此判斷，城市化和人口遷徙——農(nóng)村向城市遷徙，小城向大城市遷徙，內(nèi)地向沿海遷徙，這個故事還會延續(xù)十到二十年，而中國沿海城市帶的人口紅利期，也會因為這個因素，要比中國整體的人口紅利期持續(xù)得更為長久一些。

基于以上這些判斷，萬科這些年一直在不斷調(diào)整自己的戰(zhàn)略。自2009年后，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住宅等物業(yè)類型的開發(fā)，就頻頻出現(xiàn)在萬科的戰(zhàn)略表述中。向更細分人群提供產(chǎn)品，也成為一個重要課題。

“銀發(fā)市場”大爆發(fā)

統(tǒng)計公報顯示，2012年末，我國60周歲及以上人口達到19390萬人，占總?cè)丝诘?4.3%，比上年末提高了0.59個百分點。