超商賣場如何破解租金難題

賣場做“二房東”

同樣的問題也在超市、大賣場出現。

吳坤在外資零售公司工作多年，他透露，以一家1萬平方米面積的標準賣場來說，根據地段不同，一年的租金從500萬元到近1000萬元不等，賣場內需要高溫和低溫倉庫，加之雪柜等，每天要耗費水電費1萬多元，即每個月35萬元左右，一家賣場內員工要兩班倒，即需300人，每天150人，人均年薪3.6萬元，促銷員薪水由供應商負責，不計入賣場成本。

“根據上述數據計算，一家賣場一天的人工費用約1.5萬元，水電費約1萬元，租金約2萬元，每日總成本約4.5萬元，其中租金占比約44%，是最大成本。而賣場的毛利率遠低于便利店，只有10%，所以一家賣場一天的營業額起碼要45萬元才能保本，現在很多賣場每天的營業額只有30多萬元，甚至低至20多萬元，根本無法依靠銷售商品這種最根本的差價模式盈利。”吳坤坦言，在商業本質模式無法滿足盈利時[0.64 0.00%]，超市、賣場開始以扭曲方式獲利。

據前瞻網記者了解，正常的賣場商業模式應該是依靠銷售貨品的差價，即前臺毛利獲利，由于前臺毛利無法平衡成本，于是各大賣場將后臺毛利作為利潤來源，即向供應商收費，有時一個品種商品的年收費收益可高達數百萬元甚至上千萬元，這給了供應商極大壓力，很多中小型供應商因為賣場收費而難以盈利，但這種不健康的獲利方式卻實際幫助賣場緩解了成本壓力。

不過，隨著供應商的反抗以及相關部門對賣場亂收費的整頓，零售商也意識到不能太過依賴后臺收費，于是另一項扭曲型的非商業本質盈利模式出爐——做“二房東”。

這種模式在行業內被稱為“店中店”，即賣場先租賃建筑的幾個樓層，隨后在自己租賃的區域中劃出一部分面積租給其他小商鋪，所以，如今在很多農工商超市、世紀聯華、家樂福等都能看到在賣場邊界線之外，有不少食品、美甲、服飾等小商鋪，對這些小商鋪來說，賣場就是“房東”。

“這種模式是便利店無法操作的，賣場因為租賃面積大，故而有做二房東的空間。賣場的每年租金漲幅也就在5%左右，比便利店漲幅小很多，一般來說，賣場每天每平方米租金約1.5元到2元多不等，轉租給小商鋪的價格是每天每平方米至少3元以上，所以業者會發現，經營零售辛辛苦苦一年到頭，指不定還虧損，還不如輕輕松松做二房東，穩賺不賠，于是超過90%的業者都會布置一些‘店中店’，更有甚者會將賣場面積與‘店中店’面積分割為1:1，大量依靠‘店中店’租金度日。”吳坤坦言。

不過，“大房東”也不是傻子，現在越來越多的房地產開發商在招商時規定賣場只能放置在地下1~2層，這種尷尬的地下位置讓賣場很難招租小商鋪。

于是，TESCO樂購、大潤發、歐尚、步步高等有實力的零售商開始涉足商業地產，比如TESCO樂購推出的購物中心品牌“樂都匯”，在這類購物中心項目中，樂購賣場的租金可以很低，且能獲得優質商鋪位。而歐尚、步步高也自建了購物中心，試水商業綜合體。

但商業地產的涉獵需要足夠的資金以及優良的選址，不少業者反映，大型購物中心的選址越來越困難，市中心拿不到地，拿到的項目大多比較偏遠，而偏遠項目的招商又很困難。而自行投建購物中心，又會面臨不良商戶的風險，商業地產發展，還面臨著諸多經營難題。

假如為了降低賣場租金而自行投建招商不良的購物中心，只會使企業經營雪上加霜。