百貨零售業謹防購物中心過剩風險

瘋狂的推動者

盡管網購大潮洶涌，新首富萬達集團董事長王健林很看好體驗式消費中心在未來的發展，這亦是支撐萬達近些年來快速擴張的基礎理念。擅于把握宏觀經濟形勢的王健林看到，國家“十二五”規劃提出，從2011年到2015年，中國消費零售總額要從15萬億增長到30萬億，年均增長15%以上，大大高于GDP增長速度。“這么大規模的增長靠什么實現?完全靠原有消費模式肯定不行，要創造新的消費熱點，大力發展體驗型消費。”王健林說。

萬達的擴張速度已不可復制。據前瞻產業研究院了解，2012年，萬達將在全國新開業18個萬達廣場。由于萬達廣場是商業綜合體，每建一個萬達廣場都包含百貨商場。

高緯環球中國區董事總經理張良軍也提到，住宅限購導致投資者投資熱情轉移。諸如萬科、首創、保利、華潤等品牌房企，紛紛加大或轉戰商業地產領域。萬科集團高層曾公開表示，未來5年，在商業地產領域的投資比例將是20%。

高和資本董事長蘇鑫在參加“尋找高和睿，尋找投資價值洼地”房地產投資趨勢論壇時表示，“2008年以后，所有國家治理經濟衰退的方法就是一條，不斷地印鈔票。而中國城市化的動力，推動了人口和資金的聚集，這是對房地產最大的支持，而且是長期的。”另外，資金要尋找出口，商業地產便是泄洪的出口。

更大的推手是地方政府。一業內人士稱，出讓商業用地所帶來的附加值更高，但許多商業地產并非開發商主動要求建設。一位外地開發商與北京某郊區談判土地事宜，地方政府提出的要求是，商業要占一半的面積。

總投資達70億元的天津銀河國際購物中心的投資商是天津城投集團。該集團的負責人曾無奈地說，公司此前并無太多商業地產運營經驗，但“天津市政府很重視這個項目，主動找到城投公司，作為國企，必須做好。”

過剩隱憂

如果正在建設的購物中心大潮，主要不是源于消費需求快速增長的推動，而是更多受地方政府、投資者主觀判斷的影響，過剩隱憂是否在所難免?

國際知名的某商業地產代理機構對此提出疑慮。該機構去年底發布的一份報告稱，中國部分區域的零售物業(包括購物中心)，已初露過度建設跡象。而物業方可能通過招攬普通商戶來填補空缺，將對其他商戶造成毀滅性打擊。

這份題為《聚焦中國零售商業2011》的報告直言，購物中心“大未必佳”。報告提到，中國二線城市每個購物中心的平均面積約為80000平方米，比一線城市近68000平方米的平均體量高出18%以上。重慶和哈爾濱的購物中心平均面積更是分別達到了99724平方米和95540平方米。香港只有6個購物中心面積超過100000平方米，且大都是分期開發。

供過于求最直接的影響，是空置率的上升和租金下滑。根據最新發布的《2012年第一季度中國房地產市場報告》，天津和北京由于大量新增供應，商業地產空置率分別上升至13.5%和12.6%，沈陽、西安、重慶的租金均小幅下滑。高力國際報告稱，一季度廣州市大型購物中心空置率上漲至11%，首層租金則環比下降1.4%。

在一線做商業運營的開發商們，感受到的壓力來自于招商環節，及商業地產人才的短缺。李睿說，由于購物中心擴張太快，一些商場開業初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的進駐。類似于ZARA、優衣庫、HM在國外不是很強勢的快時尚品牌，在國內卻表現強勢。而商業地產的人才也頻頻面臨被挖角的過程。“一個成熟的、能獨當一面的商業地產人才，往往需要5年才能培育出來，但是還沒到5五年，許多人就已經被挖走了。”李睿對此表示無奈。

不過，一業內人士說，乍一看全中國在建項目的數量似乎是過剩建設的“可怕”征兆，但仔細審視會發現，這是在長期不足之后的追趕。與京滬和其他大城市相比，中國二線城市購物中心稀少。目前的開發速度將使中國人均零售面積追平其他亞洲城市，仍落后于國際標準。

張良軍認為，雖然從總量上看，中國仍需要大量的購物中心，但由于過于集中建設，且缺乏完善的前期市場研究，后期的招商也不盡人意，這可能導致一些項目因為招租不善而造成失敗。亦可能出現一些爛尾項目。

前瞻產業研究院房地產分析師許大金也認為，“過于集中的供應量，對市場帶來的波動再所難免。”他舉例說，奧運會之前，北京的商業地產集中供應，結果空置率大幅增加，市場用了3年時間才逐漸消化。許大金和李睿共同指出了沈陽購物中心面臨著過剩的局面。李睿認為，這些城市將會是開發商謹慎選擇進入的城市。

樂天瑪特西南區超市拓展總監李澤韜表示，韓國樂天集團很看好中國的市場，但在選址時發現，如位于成都的一些商業物業，雖然打著城市綜合體的旗號，實際的商業面積卻很小，部分開發商所作的項目并不符合租戶的需求。

直到現在，仍有一些失敗的商業地產在掙扎中。2008年開業的沈陽百聯購物中心，開業4年仍十分冷清。北京五棵松地區的華熙樂茂，5年前就已建成并招商，但時至今日仍未改變大面積空置的命運。位于東直門地區的國盛時尚購物中心，曾多次宣布開業時間表，但目前仍處于停業狀態。購物中心狂潮里，有人喜，有人悲，總有一些投資者難逃潰敗的命運，不管如何，結局總在那里等著你。