民營養老的中國困境 多為政策受限

今年54歲的奚志勇，創辦親和源之前做過上海市康橋鎮的副鎮長，主管招商引資。2000年，在民辦教育如火如荼之際，他將溫州建橋集團引入上海，投資興辦了民辦學校建橋學院。但在2007年前后，教育部等部門紛紛發聲，指出教育不能產業化，建橋學院最終不得不轉為公益性質，股東退出，資產被劃歸給社會。

至今，奚志勇仍然對政策保持著職業敏感性，每天至少花3小時閱讀政治、經濟等相關報道。2012年，他甚至積極推動親和源與一家央企合作，雖然以失敗告終，但他至今看重這種合作，因為“跟央企合作，最大的好處就是安全”。

慢速發展

盡管前路艱辛，奚志勇依然覺得自己身處“希望的田野上”。

2008年以來，奚志勇接待了數萬名從全國各地來學習和考察的人。奚志勇認為:“即便我把所有的東西都告訴他們，他們也未必學得像，他們很難搬走一個關鍵的東西——企業文化。”

親和源一線的服務人員，很多是剛畢業的大學生，性情耿直的他們往往會因為一些小事跟老人講道理。但凡碰到這種情況，無論孰是孰非，奚志勇一定會選擇站在老人一邊，批評員工。在他看來，老人來這里生活的目的是開心，所有員工的工作都要圍繞這個目標進行，這就要求始終對老人有足夠的包容和耐心。

“要組建這樣一支有價值認同感的團隊并不容易”，奚志勇坦承，親和源也曾數次更換負責社區管理的總經理。

事實上，近幾年，也有一些入住的老人陸續從親和源退出，尤其是2012年，退出了50-60戶人家。他們離開的原因各式各樣。有的是因為不習慣這里的醫院;有的是因為經濟問題，親和源對入住會員的要求是，夫婦兩人的月退休工資達到8000元，但起初，他們對會員的資格審查并不像今天這么嚴格;有的是因為餐飲問題，親和源社區內的餐飲等服務均由第三方提供，餐廳經營方的更換也導致一批老人離開。

不可否認，這些人退出的背后，也有親和源服務細節不到位的原因。“人多了以后，要靠制度，幾年下來，管理上該暴露的問題也全部暴露了出來。”奚志勇說。

所以，奚志勇更愿意慢下來，提升內部管理，先把親和源的品牌做扎實，而不是迅速擴張。

2005年親和源成立時，以溫州建橋集團董事長周星增為首的一批溫州企業家爭相入股。彼時，奚志勇持股不多，更多的是發揮職業經理人的作用。最近幾年，周星增以外的大部分溫州股東都撤走了，一是因為投資時間太長，二是看不到產業的希望。畢竟，親和源才剛剛實現盈虧平衡。

奚志勇選擇了“繼續扛”，并受讓了那些溫州人的股份。如今，按持股總量計，他已經是親和源的第一大股東。盡管前路艱辛，奚志勇依然覺得自己身處“希望的田野上”。

他的信心部分來自于親和源的商業模式。親和源的會員卡分為A、B卡兩種，各占總量的50%。A卡不記名，可繼承，可轉讓，有效期與房屋土地的使用年限相同。B卡是記名卡，不可轉讓，有效期為15年。如果老人在親和源沒有住滿15年，剩余年份的費用將按原價折算退還給家屬，如果居住期超過15年，超過的部分免費。

對應大、中、小三種戶型，A、B卡都以三種不同價格出售，由于會員卡只代表房屋的使用權，而非產權，親和源每張卡的售價比周邊同等面積的商品房的總價低約30%，并以此吸引買家。此外，入住的老人每年還要根據房屋面積繳納管理費。這種模式下，會員卡的銷售保證了親和源成本的回收，管理費則為其帶來穩定的現金收入。

有趣的是，最初賣50萬元/張的一種A卡，現在的售價已經漲到98萬元，已經有一部分老人通過轉讓A卡獲利。但對親和源來說，這部分交易仍“有利可圖”，因為卡的受讓方，即新入住者，要按照新的價格繳納管理費。以居住面積最大的A卡為例，其管理費目前已經達到7萬元/年，未來有可能漲到10萬元/年。至于B卡，無論持卡人退出還是身故，長期而言，親和源總能循環回收，并通過價格的不斷上漲賺取價差和更多管理費。所以，在最初的設計里，親和源希望會員每年能有30%的更新率。

但這些收入有賴于一個很重要的前提：房價保持升勢，并帶動親和源的會員卡價格不斷上漲。

在奚志勇看來，即使不考慮房價的升幅，只要親和源的服務做得足夠好，未來的營收應該不愁。因為隨著養老社區的增多和入住老人數量的增加，親和源將成為一個聚集大量老年消費群體的平臺，按今天的統計數據看，一對老年夫婦每年在親和源的消費額已達到4萬-5萬元。

“比如蒙牛的牛奶要進入親和源的渠道，那就跟我分成吧。”奚志勇認為，隨著老年人消費水平的提高和需求增加，未來這部分收入不可小覷。