大灣區“工業上樓”發展實踐指南（上） ——大灣區的有益探索

在城市快速發展過程中，城市空間和產業升級矛盾日益凸顯，實現城市功能和產業功能融合成為大城市發展必須解決的核心問題之一。粵港澳大灣區城市中廣州、東莞、深圳城市土地開發強度分別為48.9%，50%，53%，已經遠超世界多數發達城市，并遠高于國際城市土地開發警戒線（30%）。在此背景下，“工業上樓”成為城市空間優化拓展、產業升級發展新模式。“工業上樓”創新模式聚焦城市空間多維拓展與集約利用，有助于城市工業從土地開發向產業開發、空間價值開發轉變，是新產業、新需求的新載體。

一、“工業上樓”背景及概述

1、“工業上樓”的早期萌芽

香港和新加坡工業進程比中國內地更快，率先開啟城市“工業上樓”模式探索，而深圳全至科技創新園是城市更新背景下推動的國內第一個“工業上樓”項目。

20世紀50年代香港——工業大廈

在20世紀50年代，香港為解決土地資源緊缺與工業發展需求的矛盾，將低技術、勞動密集的手工業、輕工業搬上高樓，形成工業大廈。該大廈地塊容積率高，通常達到3.0以上，建筑高達百米，在有限的城市土地上聚集更多產業空間。隨著產業不斷更新升級，工業大廈主導產業門類也變成以服裝、醫藥、電子等輕型產業為主。例如新梅怡廣場，高達24層，曾經是香港電子生產的重要集聚地。

20世紀80年代新加坡——堆疊式廠房

新加坡與香港不同，由于產業相對偏重，主要發展堆疊式廠房。新加坡“工業上樓”起步于20世紀80年代，由政府扶持、政府下屬官方機構——裕廊集團進行建設和運營，如新加坡最大的現代化工業基地裕廊工業區。堆疊式廠房通常為4-9層，以三層為一個單元向上堆疊，將容積率提高至2.0以上。廠房包含中試生產制造、研發辦公、物流倉儲三大功能，并配有直達貨梯、裝卸貨平臺等生產輔助設施。企業可以租或買一個單元作為自己的完整產業運行機構，也有多種不同類型的單元可供企業選擇。

2012年深圳——“廠房+寫字樓”復合建筑

和新加坡、中國香港等原因類似，中國內地珠三角地區開啟“工業上樓”的探索也是源于城市發展面臨著越來越嚴重的土地資源緊缺，制造業的轉型升級催化了“工業上樓”的加速發展。2012年，全至科技創新園按照“廠房+寫字樓”的復合標準建設了23層的摩天工廠，這些年來一直被譽為 “國內‘工業上樓’第一園”。全至科技創新園能夠滿足企業生產、研發、辦公、檢測和展銷的一站式需求，引入企業150多家，其中國家級高新企業約70家。

2、工業上樓的迭代演進及定義

“工業上樓”1.0到3.0的演進

“工業上樓1.0”以土地節約為目的，這一階段廠房多以生產為主，讓容易上樓的產業先行上樓，如20世紀50年代的香港；“工業上樓2.0”則將產業鏈環節進一步細化，讓研發創新環節上樓，主要特點為高層研發，新型研發的優先上樓，如20世紀80年代的新加坡；“工業上樓3.0”在“再工業化”推進進程下，結合1.0和2.0發展經驗，對產業鏈發展環節進行拆分，并進一步細化產業方向，提倡可以上樓的產業引導上樓，如現今以深圳為代表的的大灣區城市。

“工業”上樓現今定義

“工業上樓”是指廠房從單層到工業研發、設計、生產、辦公等多層建筑，層高為24至100米之間，又稱高層工業樓宇，用地類型以M1、M0[ 目前依據《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）常見工業地塊用地性質可分為M0、M1，M0為新型工業用地，M1為一類工業用地。]等新型工業用地為主。

3、現階段發展工業上樓主要問題

在“工業上樓”發展的浪潮下，面向可持續的產業良性發展訴求，如何科學引導還需深入探討。現階段主要問題有：

（1）產業載體形態和城市產業結構相匹配問題

曾經中國香港工業大廈就是因為產業載體資源和產業需求發生了錯配，導致中國香港工業大廈大量空置。產業空間供給規模大，隨之而來的產業導入問題也需要思考。產業導入可能面臨的同質化問題，通過“工業上樓”所帶來的“創新成果”和“投入成本”是否能相匹配。

（2）城市間競爭的問題

從大灣區看，幾大城市相互到對方城市進行駐點招商的行為已司空見慣，各大城市產業招商間的競爭已是十分激烈。協同發展、錯位競爭，通過城市間生產功能、生態功能、生活功能的有機協同實現良性發展。共同推動世界級的城市群的誕生，方能助力區域制造業向全球價值鏈的中高端邁進。

（3）市場化發展的問題

地價租金、低內部收益率的指標設定會讓市場化園區承受巨大壓力，該如何應對。對于市場化園區來說，一方面需要隨之相對調整園區價格以適應市場形勢，一方面更需要市場化園區深耕運營，用差異化、專業化的服務來平衡廠房的價格優勢。

（4）安全隱患問題

例如爆炸、火災、安全事故等。近年實施的“工業上樓”項目普遍在50m以上，有些甚至高度近百米。過高的樓層使得消防梯難以到達，高層逃生的概率大大降低。安全隱患需要在實施“工業上樓”項目時更加警惕。

二、大灣區的有益探索

1、大灣區工業上樓發展情況

早期香港工業大廈的成功實踐給深圳、東莞等地解決城市土地空間和產業升級矛盾提供了范本。2005年大灣區首個“工業上樓”項目在佛山試水，佛山因其制造業發達而用地緊張，需要集約化開發，率先開拓“工業上樓”市場，代表園區為順德天富來國際工業城項目。2012年，深圳成為城市更新背景下第一個“工業上樓”成功實踐的城市，隨著東莞、佛山、廣州等灣區城市出臺大量政策鼓勵發展“工業上樓”，“工業上樓”市場進入標準化、精細化發展時代。自此“工業上樓”項目在大灣區“遍地開花”。 

2、大灣區相關政策梳理

最新提出“工業上樓”相關政策的城市是深圳，其次佛山、東莞，政策主要以開發建設基本要求、產品構成及開發模式標準化、建筑標準化、導向型扶持政策幾方面為主。相比深圳、東莞等城市，廣州市“工業上樓”政策出臺相對較晚，主要為開發建設基本要求、導向型扶持政策等方面，在產品構成及開發模式標準化、建筑標準化相對欠缺。

3、大灣區工業上樓“先行示范”城市：深圳

從2022年二產增加值來看，廣東省排名前四的分別為深圳、廣州、佛山、東莞，后三者差距不到1千億，而排名第二的廣州距深圳相差4千多億。在工業發展道路上，廣州、佛山、東莞與深圳相差距離較大，而深圳在工業發展上也有很多經驗值得參考借鑒。

2021年7月27日，國家發展改革委發布了《國家發展改革委關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，總結梳理了深圳經濟特區已復制推廣的創新舉措和經驗做法。其中，在第十條——劃定“區塊線”，保障工業發展空間的內容中，就明確提出要推廣“工業上樓”模式。目前深圳在“工業上樓”政策、組織結構、工業廠房空間建設、特色園區發展成效、產業升級轉型引導、配套設施建設等多方面均成為大灣區“先行示范”的代表城市。