如何做好產業規劃項目實地調研？

奧地利著名經濟學家米瑟斯曾經概括：市場經濟體制中，真正的老板是消費者。他們通過購買或者拒絕購買，決定著誰應當擁有資本和管理工廠;他們決定著應當生產什么、生產多少以及產品的質量。他們的態度決定著企業家的盈虧。

產業發展也處于市場體制中，而對產業載體開發主體來說，消費者就是企業。因此產業規劃項目實地調研顯得尤為重要，即是了解企業是誰、在哪里、有多少以及他們的“偏好”。

本文以衢州高鐵新城某地塊產業專項規劃(以下簡稱“案例”)為例，對如何做好產業規劃項目實地調研進行探討。認為，對產業規劃項目實地調研可從調研前準備，實際調研兩步著手。調研方式采取線上+線下結合的形式，即線上大數據等資料收集，線下實地走訪、不斷驗證修正。

一、調研前準備

第一步，準備調研方案。通過線上途徑梳理項目地宏觀背景及交通區位，目的是描畫出項目從宏觀到微觀的產業發展進程、產業結構、產業集聚地的大輪廓，并加強對下一步調研工作的針對性。本次案例位于衢州市高鐵新城，通過線上資料了解到，衢州市主城區現聚焦“三大城”發展，即智慧新城、智造新城、空港新城，其中智慧新城分為一期和二期，案例位于智慧新城二期(也稱高鐵新城)。衢州市現有產業中主導產業集聚在智造新城，智慧新城將規劃成以“數字經濟”產業為主導的城市“產業大腦”，智慧新城一期在此已有相當體量的沉淀，高鐵新城正在開發建設中。因此，在制定調研方案時確定了主要調研對象，即為智造新城產業集聚區、智慧新城產業集聚區和項目周邊產業地塊。

二、實地調研

第二步，開展實地調研。在這分為三點，第一是對整體區域產業進行研判，第二是對目標區域(競爭區域)產業發展與本區域進行對比分析，第三是項目地周邊(案例選取5KM范圍內)的產業深度調研。

1、區域整體研判

對整體區域內的辦公及配套進行梳理(圖1)，對從事各行各業人口分布進行統計，是在回答“消費者”是誰、有多少的問題，即是對衢州主城區產業規模、產業集聚程度、產業配套現狀進行粗略研判。

圖1 衢州市主城區辦公及配套現狀

圖2 衢州市就業人口分布

2、目標區域對比

目標區域，在本案例中確定為柯城區及智造新城。案例中對柯城區的產業結構、企業規模進行調研梳理，目的在于對一定區域內市場的總量的摸底，因為市場總量即為項目供應量，一定程度上決定了項目建設體量是否有足夠市場資源。

圖3 柯城區產業機構及企業規模分布

對智造新城進行調研時，將智慧新城與智造新城在重點產業、重點項目、入駐企業、現狀情況等方面進行對比分析。目的在于探討智慧新城的產業是否有機會為智造新城進行服務配套，將“兩智”聯合起來形成區域內循環，共同輻射帶動衢州區域產業發展。

圖4 智慧新城與制造新城產業結構對比分析

3、項目地周邊深度調研

深度調研需要在多維度上進行考量，到這一步則是在回答，案例主要從交通區位、產業結構、產業發展關聯、產品業態劃分及具體參數、產品出租情況、用戶需求現狀等進行說明。

案例深度調研范圍為項目地5KM內，基本囊括智慧新城轄區范圍。據調研，高鐵新城大部分地塊還在規劃建設中，因此產業調研主要集中在智慧新城一期。一期產業集聚區已形成，從交通區位、產業結構、發展機遇對一期集聚區與項目地產業發展進行關聯分析，得出結論：項目地距智慧新城一期產業集聚區最短距離3KM，在對接一期已形成的數字產業、科技創新、金融服務及高端服務等產業資源有天然優勢，同時也是未來一期產業集聚區打開外部市場的門戶樞紐。

圖5 智慧新城一期與二期產業關聯分析

進一步聚焦項目地，結合高鐵新城對項目及鄰近地塊的產業定位，及鄰近地塊的產業規劃、發展現狀，看是否能為本項目提供發展機遇。經調研發現，項目地南側地塊被規劃為科創金融小鎮，小鎮內在建鹿鳴社區為重點項目，而其所規劃辦公配套尚不足以滿足未來科創金融小鎮產業發展需求，這為本項目提供了產業發展機遇及優質資源基礎。

圖6 項目地與鄰近地塊產業關聯分析

若將調研對象的顆粒度縮小，則細化到產業的產品設計階段，這一步是對企業“偏好”的調研，即各類企業選擇入駐場地時到底關注哪些方面?在案例中，選取5KM范圍內的寫字樓產品，對周邊交通、建筑參數(包括建筑面積、標準層面積、單元面積段、凈層高、公攤率)、出租情況(租金水平、物業費、出租率)、企業類型及規模(包括企業類型及占比、整層租用企業、半層租用企業、中型企業、小微企業)展開調研。通過調研得出目前衢州寫字樓租戶行業分布主要集中金融行業、咨詢服務、科技研發等，此類行業是租賃主力軍。調研寫字樓以平層為主，單層面積集中在1000平米左右，層高2-3米，產品力不足。可以通過獨棟，打造層高4米以上，首層5米以上領銜市場所有產品的獨棟園區，城市內已經匯聚了一批整層承租，能夠承租面積達1000平米或以上的實力企業，未來對獨棟產品可以重點突破此類企業，這為案例的產品設計提供了一定參考。

圖7 衢州頤高廣場實地調研情況

圖8 衢州衢時代創新大廈實地調研情況

產業規劃項目實地調研是一個具有系統性、針對性的工作，本文只展示了部分調研內容，且每個項目都具特殊性，不一而足。而重要的是掌握調研方法，明確調研目的，才能給項目的產業規劃提供方向，為產品設計提供支撐。

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