70年樓齡的房子怎么辦？上海推倒重建兩千戶“老破小”亮答案

作者|忻奇琪 來源|時代周報(ID：timeweekly)

“新的想法必須依靠舊的建筑才能存在”。簡·雅各布斯在影響深遠的書籍《美國大城市的生與死》中指出，對存量建筑的重復利用，可推動建筑形態積極變化，打造多元化的城市環境。

隨著城鎮化進程推進，一批建筑日漸老舊，亟需一場新陳代謝。老舊住宅水管老化、消防不過關、樓體損壞以及安全秩序治理等問題開始暴露。如何讓建筑優雅地老去，考驗著每一位城市建設者。

70年樓齡的老房子到底會怎樣？上海彭浦新村街道亮出了答案。

上海彭浦新村街道舊改辦負責人須炳榮告訴時代周報記者，彭浦新村里有部分房源樓齡接近70年。此前，這里分布著多層老公房里潮濕陰暗又狹小的房屋，7-8戶居民合用一個廚房和衛生間。每逢大雨，住在頂樓的居民屋頂滲水是“家常便飯”，住在底樓的居民家中則因地勢低洼、下水道堵塞等原因遭遇“水漫金山”，甚至在小區里行走時，“最高的積水能淹過人的膝蓋。”

改變，迫在眉睫。一場與時間的競速，已然拉開序幕。

在街道辦牽頭下，由中國鐵建、上海建工等國資企業施工，包括彭三小區二期至五期在內的2000多戶住宅，采用拆除重建的方式改造。

改造后，彭三小區從原來“廚衛不成套”的36幢“老破小”，搖身一變為成20幢獨門獨戶的多層和高層住宅樓。經過長達十余年的漸進式改造，彭浦新村破繭而出，形成今日集住宅、公園和餐廳于一體的高端住宅項目。

這是一次政府、城市與市民多方共贏的實驗。有業主發現，在二手房交易市場上，自己的房子竟然還能比周邊小區貴1-2萬元/平方米。

彭三小區成功的案例，讓彭浦新村這個上海曾經的超大規模“老公房”聚集地，在新的城市更新模式探索之下，煥發出嶄新的活力。

一

摸著石頭過河

老舊住宅改造，最大的難題在于平衡利益。拆前拆后面積平移、住戶樓層安排、公建配套設置等，均是一道道錯綜復雜的算術題。

與以往直接拆遷有所不同，街道舊改辦要面對的挑戰遠不止動員拆遷這么簡單。由于此前上海從來沒有過類似的經驗，每一步嘗試都是在“摸著石頭過河”。

須炳榮告訴記者，針對小區內建筑的不同情況，彭三小區的更新方式也略有不同，并分成了五期進行改造與更新。其中，一期擴建廚衛，二期至五期采用拆除重建。

△早期彭五小區直接在側面擴建樓梯。時代周報記者攝

“在做一期的時候，居民大多面臨主要問題是沒有獨立的廁衛，于是我們將原有的過道空間讓渡了出來，通過將樓梯外移至側面，合并同一層居民房屋等方式，滿足居民獨立衛浴、廚房的需求。”須炳榮透露，“但是很快我們就會發現，這些改造還是不能完全解決所有的問題和需求，比如老年人上下樓還是沒有樓梯，小區的停車位也仍然短缺，基本的一些生活配套還是沒有，于是我們開始嘗試新的思路，決定還是要推倒部分房屋重新建造。”

這也意味著居民需要先從原來房屋里搬走，然后等樓房蓋好之后再搬回。彭三小區二期試點成功后，這種舊改模式后被稱之為“拆落地”。

以如今正在進行建造的，同樣使用“拆落地”方式改建的彭一小區為例，舊改辦通過為期兩個月的摸排，走訪2110戶居民房屋實際情況后，一共整理出282個戶型和面積，且每個戶型都不一樣，最小的7.2平方米，最大的有110平方米。

 △（彭一小區新的設計方案。時代周報記者攝）

通過合并相似面積段的戶型，最后也還是整理出了94個戶型，此后在方案設計階段，街道舊改辦反復和設計部門溝通，通過20多次的修改和意見反饋，歷經前后1年多的時間，最終將彭一小區每一戶居民改造前后的戶型整理成手冊，完成了彭一小區整體的設計方案。

據須炳榮介紹，改建后的彭一小區還分別配套有一座帶游泳池和籃球館的體育中心、一座居民文化中心、一座生活服務中心以及養老院。多余的房屋也將作為靜安區的保障性住房來統一調配使用。

二

“拆落地”方案亮相

通過彭五、彭七以及彭三小區一到五期的舊房改造工程，彭浦新村街道辦先后探索出“改擴建”“加層擴建”“拆除重建”等多種改造模式和規模上由點到面，從整幢到成片到小區整體改造。

時代周報記者在現場看到，如今彭浦新村街道最后一個非成套舊住房小區——彭一小區舊住房成套改造拆除重建項目正在緊鑼密鼓地施工建設中。

 △（改建中的彭一小區，圖片來源：彭浦新村街道）

“十幾年的舊改工作，經常會遇到居民不理解的情況，但如今回搬后的居民，再次看到我們舊改辦的工作人員時都很感謝我們，這讓我們覺得一切的付出是值得的。”須炳榮表示。

如今，彭浦新村的幾個“老破小”小區逐步邁向正軌，但在上海，還有很多非成套型的小區亟需這樣更加人性化的城市更新方式。

上海市政府近期《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》中提出，要用10年的時間，全面提速“兩舊一村”改造，到2025年，全面完成中心城區近40萬平方米的零星二級舊里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隱患的“小梁薄板”的房屋改造。

不過也有不少業內人士表示，可以制定綜合改造方案，通過引入合適的市場主體參與，以緩解大批城市更新所帶來的資金壓力。

2月21日，第一太平戴維斯華東區策略顧問部高級董事、主管朱鋒向時代周報記者建議，由于“留改拆”的政策導向讓城市更新的整個運營邏輯更為復雜，對規劃和資本的要求也更高。

“未來，或可以考慮讓國資平臺公司等來牽頭，再引入一些擅長城市更新運行的企業、機構來做二級聯動，這樣不僅緩解了一級開發需要投入大量資金的壓力，后期進入的市場化企業、機構也能通過運營提升城市更新的溢價空間，從而通過政企聯動方式，謀求雙贏局面以及利益價值最大化。”朱鋒表示。

相信在越來越多城市更新新模式的探索之下，以及相關政府部門的積極推動下，上海的城市更新也將跑出新的“加速度”。

編者按：本文轉載自微信公眾號：時代周報(ID：timeweekly)，作者：忻奇琪