黑鐵時代，房企靠什么決勝下一個十年？

（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

作者|賈樂樂 來源|市值榜(ID：shizhibang2021)

■ 地產(chǎn)穩(wěn)不穩(wěn)？

■ 財務(wù)壓力大不大？

■ 轉(zhuǎn)型成效如何？

財報季一到，總是幾家歡樂幾家愁。

財報推遲披露，是今年房地產(chǎn)行業(yè)獨特的“風(fēng)景”，港股的多家地產(chǎn)企業(yè)發(fā)不出財報，A股的房企則大量選擇4月30日財報披露截止日作為刊發(fā)日期。

財報難產(chǎn)的原因五花八門，有疫情影響審計流程的客觀原因，有債務(wù)問題導(dǎo)致無法準確編制報表的自身問題，還有財務(wù)雇員離職等本不應(yīng)該成為問題的因素。

歸根結(jié)底，是行業(yè)環(huán)境的變化疊加疫情因素，惡化了房企的生存環(huán)境。

當(dāng)行業(yè)不再快步前進，掩蓋在發(fā)展下的問題被暴露，房企的分化愈發(fā)明顯。就拿發(fā)財報來說，有推遲的，也有將按時披露的，比如華潤置地、中海發(fā)展、萬科，也有已經(jīng)披露的，如龍湖和往年的披露時間一致，都是3月25日左右。

那么，在三道紅線高壓、土地市場先熱后冷的2021年，按時披露財報的房企到底活得怎么樣？本文以龍湖為樣本，來探討房企當(dāng)下遇到的困境、機遇，以及如何適應(yīng)新的行業(yè)環(huán)境。

01

地產(chǎn)穩(wěn)不穩(wěn)？

財報數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入2233.8億元，同比增長21.0%；核心權(quán)益后凈利潤為224.4億元，同比增長20.1%。

這個成績算不上最快，但卻符合龍湖一貫的“穩(wěn)”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售和結(jié)轉(zhuǎn)之間具有時間差，當(dāng)前的營業(yè)收入其實是前幾年銷售的項目進入結(jié)算期。

真正體現(xiàn)房子賣得好不好的是合同銷售額和銷售面積。2021年，全國商品房市場銷售額18.2萬億元，同比增長4.8%，銷售面積同比增長1.9%。

從全國近幾年的商品房銷售情況來看，新房銷售市場幾乎已經(jīng)見頂，增量市場正式轉(zhuǎn)為存量市場。

龍湖集團的合同銷售金額2900.9億元，同比增長7.2%，合同銷售面積1708.9萬平方米，同比增長5.7%。金額和面積雙雙創(chuàng)出新高，增速也高于行業(yè)均值。

龍湖的穩(wěn)還體現(xiàn)在毛利率上。

2021年，龍湖集團的整體毛利率為25.3%，和去年業(yè)績會上做出的預(yù)測保持一致。其中，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率在23%，在行業(yè)里屬于比較靠前的。

近兩年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的毛利率下降成為趨勢，主要原因在于2017年—2018年上半年，土地市場過熱，高價地開始進入結(jié)算期。

龍湖的管理層在前幾天的業(yè)績會上預(yù)計，未來1—2年內(nèi)，高價地將陸續(xù)進入結(jié)算期，地產(chǎn)開發(fā)毛利率仍保持在20%。再往后，隨著地價回歸，毛利率會有一定的回升，整體的盈利能力也會得到改善。

業(yè)績會上，龍湖CEO陳序平還透露，2021年，全口徑的銷售目標是3000億元。相比于2021年的銷售額，不冒進也不悲觀。

此外，龍湖也提出了權(quán)益銷售口徑下的銷售額目標，2000億元。從2022年1月份開始，龍湖也回歸到以權(quán)益后的銷售額為披露口徑。

在過往規(guī)模為王的房地產(chǎn)行業(yè)中，為了沖各種榜單，房企傾向于聯(lián)合拿地，做大合約口徑，在披露時也只選擇更漂亮的數(shù)據(jù)，對歸屬于自己的權(quán)益口徑采取猶抱琵琶的態(tài)度。

龍湖的這一舉措，是讓信息披露更透明，對投資者更負責(zé)任，更深層次反映的是回歸經(jīng)營的基本邏輯，即關(guān)注盈不盈利、能不能賺真金白銀。

在這一銷售目標下，龍湖有多少儲備？

銷售額能不能高增長，一方面和買房需求有關(guān)，一方面是自身的供給要跟得上，換句話說就是土儲夠不夠。

需求方面，進入2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的整體政策趨于緩和，部分地區(qū)下調(diào)房貸利率，有的城市下調(diào)首付比例。

供給方面，截至2021年底，龍湖總土儲合計7354萬平方米，權(quán)益面積5047萬平方米，業(yè)務(wù)遍布環(huán)渤海、西部、長三角、華南、華中五大城市群的69個城市，約85%的貨量集中在高能級城市。

02

財務(wù)壓力大不大？

在過去二十年的時間里，房地產(chǎn)行業(yè)積聚了大量的資金，玩的是不能停下來的游戲。

即使行業(yè)資產(chǎn)負債率達到百分之八九十，在資不抵債的邊緣試探，但只要有地可以拿，就能夠持續(xù)性獲得開發(fā)貸或其他方式的融資，有錢進賬就能經(jīng)營下去。

就像騎自行車，只要不停下來，再狹窄的路也能往前走，而停下來就倒了。現(xiàn)金流斷了往往比虧損更可怕。

2021年開始施行的三道紅線，猶如一道緊箍咒，限制住了有息負債的增加額，上杠桿高周轉(zhuǎn)的玩法不靈了。疊加對預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管，房企陷入流動性危機在2021年屢見不鮮。

政策的基調(diào)或許可以判斷，具體推行的時間、力度卻很難被精準預(yù)測。

龍湖也是這樣，沒有十分高明的策略，還經(jīng)常磕磕碰碰，也不是特別能識別周期，不了解要制定三條紅線，更不知道去杠桿會來得如此迅猛。

三道紅線之下，龍湖表現(xiàn)怎么樣？

2021年，龍湖的凈負債率為46.7%，現(xiàn)金短債比為6.11倍，即使剔除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金之后，也有3.88倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為67.4%。

三道紅線，無一踩線，屬于綠檔房企，且這是龍湖連續(xù)六年滿足三道紅線綠檔標準。龍湖對于財務(wù)杠桿的使用極為克制，整體財務(wù)結(jié)構(gòu)健康。

截至2021年12月31日，龍湖在手現(xiàn)金為885.3億元，短期有息負債115.9億元，沒有流動性風(fēng)險。

出于對貸款安全性的考慮，越是償債能力強的企業(yè)，越能從金融機構(gòu)獲得利率低、期限長的貸款。

從龍湖向外部的融資來看，龍湖現(xiàn)在信用風(fēng)險低、融資能力強。2021年，龍湖集團的平均借貸成本為4.14%，創(chuàng)歷史新低，平均貸款年限為6.38年，而有一些企業(yè)不得已要發(fā)行利率超過10%的美元債。

此外，惠譽、標普、新世紀等境內(nèi)外評級機構(gòu)對龍湖集團的評級都是穩(wěn)定。

龍湖財務(wù)方面的穩(wěn)定，一方面源自信用評級高，融資能力強，另一方面也和自身生產(chǎn)現(xiàn)金流的能力相關(guān)。

從2019年開始，加速去化成為房企的關(guān)鍵詞，三道紅線之后，加強銷售回款更是成為了最健康的現(xiàn)金流入來源。龍湖的業(yè)績會透露，其回款率維持在90%以上的高位。

落到業(yè)務(wù)上，財務(wù)穩(wěn)定仍要歸結(jié)于穩(wěn)速度。這既包括控制拿地的節(jié)奏，也包括將資金投到回報率更高的項目上。

2021年上下半年，土地市場先熱后冷，龍湖采取審慎拿地的成本控制策略，上半年出手很少，主要拿了幾個天街項目，下半年開始頻繁出手，從9月開始，拿的地基本是以底價成交。

此前，副董事長邵明曉曾介紹，龍湖拿地是按照全年的凈負債率的控制來倒算。

在總量上，拿地的錢受凈負債率的限制，這是龍湖的財務(wù)紀律。在分配上，龍湖的商業(yè)項目要通過投資和收益回報模型的測算。

陳序平在業(yè)績會上將龍湖參與拿地的原則歸結(jié)為“圍繞毛利率、凈利率等底線指標，量入為出，理性獲取”。

這種以財務(wù)安全作為底線的策略，在行業(yè)疾奔的年代，讓龍湖稍顯保守，但抱樸守拙的思想，也讓龍湖在潮水褪去之后，保有更多的底氣。

03

轉(zhuǎn)型成效如何？

龍湖的居安思危思維，早已有之。2012年，龍湖就提出要把欲望、速度控制一下，把事情做好，這樣能多活幾年。

在這種原則的指導(dǎo)之下，龍湖很早就開始布局地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)。2003年，龍湖集團第一個商業(yè)地產(chǎn)項目——北城天街于重慶開業(yè)， 2010年，龍湖提出每年以銷售回款的10%作為上限投資持有物業(yè)。這一布局兩年之后，萬科高喊地產(chǎn)進入白銀時代。

銷售商品房是一錘子買賣，而自持的商業(yè)資產(chǎn)，則是向精細化管理和運營要利潤，經(jīng)營得當(dāng)，即是行業(yè)周期發(fā)展中可攻可守的利器。

再來看長租公寓。

龍湖在2016年8月進入長租公寓領(lǐng)域，并推出“冠寓”品牌。長租公寓正是響應(yīng)了國家的租售并舉政策，為了更好完善住房供給端分類供應(yīng)，住宅銷售和租賃，是從市場化供應(yīng)和保障性供給兩個維度滿足不同人群的居住需求。

2021年，龍湖冠寓首次實現(xiàn)盈利。這一年，冠寓的重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三個模式，已經(jīng)進入了30個余城，開業(yè)間數(shù)超過十萬間。業(yè)績會上，龍湖預(yù)計冠寓的業(yè)務(wù)會保持20%以上的年化增長速度。

龍湖的物業(yè)管理業(yè)務(wù)始于1998年，20余年的積累，沉淀了數(shù)千條服務(wù)標準，連續(xù)13年業(yè)主滿意度超過90%。在2021年，物業(yè)管理全口徑營業(yè)收入首次突破百億元，期末實際管理面積2.64億平方米。

此外，塘鵝租售、塘鵝美裝修等新開辟的主航道業(yè)務(wù)以及產(chǎn)城、醫(yī)養(yǎng)等豐富的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，也已經(jīng)開始貢獻營業(yè)收入。

在過去三年內(nèi)，龍湖的服務(wù)引擎實現(xiàn)了從“百億”到“雙百億”躍級發(fā)展。

2019年，由商業(yè)運營、租賃住房和物業(yè)管理組成的經(jīng)營性收入達到百億級，也被稱為龍湖集團服務(wù)引擎百億元年；2021年，龍湖集團經(jīng)營性業(yè)務(wù)再次獲得了長足發(fā)展：由商業(yè)運營、租賃住房組成的投資性物業(yè)收入達到104億元，由物業(yè)管理組成全口徑收入達到104億元，投資性物業(yè)收入和物業(yè)管理收入達到“雙百億”量級。

從圍繞鋼筋水泥、圖紙設(shè)計、投拓測算的地產(chǎn)開發(fā)到“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎策略，經(jīng)營的邏輯也變得更復(fù)雜。尤其是服務(wù)，更講究精細化、人性化和個性化，這和效率之間難免產(chǎn)生無法兼顧的局面。

龍湖對此的態(tài)度是科技賦能，比如去年在科技上投入約20億元，收購科技類的公司。目的是以科技投入結(jié)合整個生意邏輯、業(yè)務(wù)規(guī)則，把生意邏輯、業(yè)務(wù)規(guī)則融入到數(shù)字化工具中，讓科技為業(yè)務(wù)賦能。

從效果上看，以龍湖智創(chuàng)生活為例，2020年，龍湖智創(chuàng)生活的人均在管面積和人均創(chuàng)收都是行業(yè)第一，數(shù)字化、智能化、信息化效果突出，管理效能更高。

04

結(jié)語

回顧2021年，“三道紅線”“集中供地”“二手房指導(dǎo)價”等關(guān)鍵詞貫穿房地產(chǎn)行業(yè)全年。

在大干快上年代，充分享受土地紅利和金融紅利的一些房企，在2021年遇到了前所未有的困境。同樣在2021年，抱著“樸素”理念的龍湖，依然交出了一份穩(wěn)健的成績單。

未來，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)仍然會有許多的變局，依然會有競爭的壓力，考驗的是龍湖能不能持續(xù)守住底線，立于進退可守之地。

畢竟，龍湖要做的，是一個長跑者。

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號：市值榜(ID：shizhibang2021)，作者：賈樂樂