房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理與國外改革經(jīng)驗(yàn)

作者：陳曦，鄒克

引言

我國房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲，1987-2013年，我國商品房銷售平均價(jià)格年均增長11.06%。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得大量優(yōu)質(zhì)資源集中于房地產(chǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。人們將房價(jià)穩(wěn)定寄希望于國家的宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)稅等，2011年，上海、重慶試點(diǎn)開征個(gè)人房產(chǎn)稅，2013年，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中首次提及房地產(chǎn)稅，并要求“加快立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響如何，有必要深入分析房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理。

一、理論與文獻(xiàn)綜述

現(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)稅影響房價(jià)的理論主要有傳統(tǒng)理論、受益理論及新觀點(diǎn)。

傳統(tǒng)理論最早是由Simon(1943)提出，Netzer(1966)又對(duì)其進(jìn)行了進(jìn)一步的補(bǔ)充和拓展。傳統(tǒng)的觀點(diǎn)將物業(yè)稅劃分為對(duì)土地征稅和對(duì)建筑物征稅(即房地產(chǎn)稅)兩部分，進(jìn)行了局部均衡分析。從長期分析來看，供給完全富有彈性，因而稅負(fù)可以完全轉(zhuǎn)嫁給房屋的消費(fèi)者，即稅負(fù)由生產(chǎn)要素使用者承擔(dān)，所有者不承擔(dān)任何稅負(fù)，結(jié)果會(huì)造成房價(jià)的提高?？傊?，傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)稅是一種流轉(zhuǎn)稅，征收房地產(chǎn)稅會(huì)造成資產(chǎn)價(jià)格上漲，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給減少，最終進(jìn)而造成房地產(chǎn)不能有效地供給，是無效的稅收。

受益理論最早由Tiebout在1956年提出。Tiebout(1956)通過對(duì)公共產(chǎn)品的提供進(jìn)行研究，建立了地方公共支出理論模型。并通過消費(fèi)者可以完全自由地在不同社區(qū)間流動(dòng)的假設(shè)得出房地產(chǎn)稅不會(huì)造成福利損失，是有效的稅收。Bruce Hamilton(1975)等對(duì)Tiebout模型不斷進(jìn)行豐富和完善，認(rèn)為房地產(chǎn)稅實(shí)際上是對(duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的購買和支付，是一種使用費(fèi)，是居民對(duì)轄區(qū)公共服務(wù)的一種支付，地方政府為財(cái)產(chǎn)擁有者提供服務(wù)和保護(hù)，財(cái)產(chǎn)擁有者應(yīng)該為此而獲得的利益支付相應(yīng)的報(bào)酬。納稅人用房產(chǎn)稅來購買轄區(qū)公共服務(wù)，因而房地產(chǎn)稅不會(huì)產(chǎn)生扭曲的作用。

新觀點(diǎn)主要是由 Mieszkowski 提出的。由Mieszkowski(1972)提出的房地產(chǎn)稅稅負(fù)歸宿的“資本稅觀點(diǎn)”采用了一般均衡分析的方法，得出與傳統(tǒng)觀點(diǎn)不同的結(jié)論。新的理論認(rèn)為，房地產(chǎn)與一般貨物不同，它們也是資本。因?yàn)楸Ｓ锌赡苌但@得資本利得、出租可獲得收益。因此假定房屋建成后不出售(出售后分析對(duì)象變成房地產(chǎn)所有者，結(jié)論一樣)，那么對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言其手中的房地產(chǎn)就成為資本。對(duì)房地產(chǎn)無差別地課征統(tǒng)一稅，那么實(shí)際上就是對(duì)房地產(chǎn)這種形態(tài)的資本課征部分要素稅。從而使得資本的收益率下降，導(dǎo)致房價(jià)下跌。Zodrow，Mieszkowski(1989)對(duì)新觀點(diǎn)進(jìn)行了拓展論證，指出地方政府為避免房地產(chǎn)稅稅負(fù)過高造成轄區(qū)內(nèi)的資本流出的現(xiàn)象，會(huì)盡量壓縮公共服務(wù)支出，同時(shí)也將低了其公共服務(wù)水平，嚴(yán)重?fù)p害了資本資源的效率。因此，新觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅會(huì)造成資源配套的效率損失，是扭曲的稅種。

在以上的理論基礎(chǔ)上，國內(nèi)許多學(xué)者深入研究了房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響，得出的結(jié)果迥異。一派觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)稅有利于房價(jià)的下降。任曉宇等(2007)從稅收轉(zhuǎn)嫁角度出發(fā)，得出房地產(chǎn)稅可以促進(jìn)房價(jià)下降。如果將原本一次性上繳形式的房地產(chǎn)稅變成在購房者在持有階段的定時(shí)收取形式，這有利于稅收透明化，進(jìn)而促使房價(jià)和地價(jià)的降低，對(duì)調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場具有積極意義。況偉大(2012)構(gòu)建了一個(gè)購房者、開發(fā)商和政府部門的均衡模型，應(yīng)用中國33個(gè)大中城市1996至2008年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，認(rèn)為征收房地產(chǎn)稅將導(dǎo)致房價(jià)下降。

另一派觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅將不同程度地促使房價(jià)的上升。楊紹媛(2007)從成本和收益的角度對(duì)房地產(chǎn)稅的作用進(jìn)行了研究，認(rèn)為房產(chǎn)稅起到了提高房價(jià)的作用，由于我國住房的需求彈性太小，所以不論是從住房成本的視角還是從資產(chǎn)收益的視角分析，增加稅收在短期內(nèi)都會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。杜雪君(2009)站在全國的角度，對(duì)我國31個(gè)省、自治區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行面板分析，對(duì)全國以及區(qū)域?qū)用娴姆慨a(chǎn)稅與房價(jià)之間的關(guān)系采取計(jì)量分析得出房產(chǎn)稅調(diào)控房價(jià)的效果為負(fù)。

在研究中，如果選取的模型以及設(shè)定的假設(shè)條件不完全相同，設(shè)置的稅收種類及范圍有所差別，得出的結(jié)論可能不完全相同；另外，房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅是不同的，在國外，房產(chǎn)稅主要是保有稅，因而研究房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響與研究房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響得出的結(jié)果可能不同。鑒于已有研究在房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響上未形成一致的結(jié)論，接下來我們將分析房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理。

二、影響機(jī)理分析

（一）供求原理及投資視角下房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理

在需求相對(duì)富有彈性的前提下，需求相對(duì)供給下降更快，購買者變少，房價(jià)水平會(huì)下降，最終會(huì)導(dǎo)致均衡價(jià)格下降。然后，現(xiàn)實(shí)情況往往是需求缺乏彈性。在需求缺乏彈性的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)者很容易將其轉(zhuǎn)嫁，最終很可能由消費(fèi)者分擔(dān)，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致房價(jià)水平上升。此外，房地產(chǎn)稅通過政府公共服務(wù)支出的方式，為財(cái)產(chǎn)擁有者提供服務(wù)和保護(hù)，進(jìn)而提高了房屋的價(jià)值，更多購買者愿意購買房產(chǎn)，需求上升，相應(yīng)的房價(jià)水平也上升。

從投資的角度看，作為一種投資品，房地產(chǎn)稅會(huì)降低房屋的投資收益，從而導(dǎo)致以投資為目的房地產(chǎn)購買者減少，房價(jià)會(huì)下降。另一方面，由于資本可以自由流通，某一地區(qū)房地產(chǎn)稅過高會(huì)對(duì)資本產(chǎn)生擠出效應(yīng)，導(dǎo)致其需求減少，房價(jià)下跌。

可以看出，房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響存在不同效應(yīng)。從消費(fèi)的角度看，在需求缺乏彈性的情況下，房地產(chǎn)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁至消費(fèi)者的頭上，使房價(jià)上升，需求富有彈性的情況下，房地產(chǎn)稅增加了購買者的成本，會(huì)使需求下降較快，房子賣不出去，房價(jià)會(huì)下降；從投資的角度看，征收房地產(chǎn)稅會(huì)降低投資者的投資收益，產(chǎn)生擠出效應(yīng)，抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格。

房地產(chǎn)稅究竟是會(huì)推高房價(jià)還是降低房價(jià)，要看房地產(chǎn)市場需求是否富有彈性，以及市場上以消費(fèi)為目的的購房者占主要地位還是以投資為目的的購房者占主要地位。從另一方面來看，在需求缺乏彈性的情況下，房地產(chǎn)稅推高房價(jià)或者降低房價(jià)也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場是否投資過度的一個(gè)重要手段。

（二）分階段的房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理

房地產(chǎn)的稅收一般按開發(fā)、流通和保有三個(gè)階段來劃分。從我國的情況看，在房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，主要涉及的稅收種類包括營業(yè)稅、契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、地方附加稅、個(gè)人所得稅等。在保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的實(shí)際占用者或使用人主要負(fù)擔(dān)城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅。

1 開發(fā)階段的房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理

開發(fā)階段，征收的房地產(chǎn)稅主要由開發(fā)商承擔(dān)，構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)成本，提高了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，降低了房地產(chǎn)可能的供給數(shù)量，將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

房地產(chǎn)開發(fā)階段征稅，一方面會(huì)影響房地產(chǎn)商品的供給，一方面也可以起到控制投資規(guī)模和調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)的作用。

2 流通階段的房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理

流通階段，相關(guān)的房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)成本之一，由房地產(chǎn)開發(fā)者與購買者分擔(dān)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商征收營業(yè)稅及附加，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，一方面提高了商品房的價(jià)格，抑制了市場需求；另一方面，如果市場需求水平低，房地產(chǎn)商對(duì)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的承擔(dān)能力較弱，縮減了房地產(chǎn)商的利潤空間，反過來會(huì)阻礙了市場供給。在房地產(chǎn)購買環(huán)節(jié)對(duì)購房者征收契稅，將增加購房者的購房成本，從而使消費(fèi)者的有效需求減少，同時(shí)也將影響到房地產(chǎn)商品的供給水平。

3 保有階段的房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理

保有階段，對(duì)于個(gè)人購買者來說，主要是房產(chǎn)稅。對(duì)于一般消費(fèi)者，房屋若用于自住，基本上是不需要繳納房產(chǎn)稅的。而對(duì)于擁有多套房的投資者，需要均收相應(yīng)的稅收。房產(chǎn)稅會(huì)降低房屋的投資收益，從而導(dǎo)致以投資為目的房地產(chǎn)購買者減少，房價(jià)會(huì)下降。

（三）分投資消費(fèi)的房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理

1 抑制投資性購房的房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理

投資性購房的目的不是為居住，而是為增值財(cái)富而進(jìn)行的投資。投機(jī)性購房是在房價(jià)看漲的時(shí)候買進(jìn)，當(dāng)房價(jià)上漲之后再拋出，從中賺取利潤的市場行為。

投資、投機(jī)性購房需求是不合理購房需求，會(huì)加劇房地產(chǎn)市場波動(dòng)，導(dǎo)致房價(jià)大漲大落。從歷史經(jīng)驗(yàn)和國際比較看，投機(jī)、投資性購房需求穩(wěn)定性都比較差，而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展則需要一個(gè)穩(wěn)定可持續(xù)的市場環(huán)境。投機(jī)、投資性購房通過迅速推高或降低房價(jià)，嚴(yán)重?cái)_亂市場環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展危害最大。房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長，一般要1—2年。當(dāng)房價(jià)由于投機(jī)炒作快速上漲時(shí)，地價(jià)的成本也會(huì)上漲，建房成本急劇上升，當(dāng)開發(fā)商預(yù)期房價(jià)上漲不可持續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)建設(shè)速度就會(huì)趨緩。

運(yùn)用供需原理進(jìn)行分析，在價(jià)格上漲預(yù)期和資產(chǎn)增值動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，房地產(chǎn)投資需求的大幅上漲，人為地?cái)U(kuò)大了房地產(chǎn)需求，在房地產(chǎn)供給相對(duì)穩(wěn)定的情況下，這必然會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。隨著房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的狀況加劇，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。一旦人口紅利的剛性需求不存在，或者預(yù)期需求降低，房價(jià)會(huì)快速下降。

通過征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、提高房地產(chǎn)持有稅，一定程度上可抑制投資、投機(jī)性購房對(duì)房地產(chǎn)市場的不利影響。

2 消費(fèi)性購房的房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理

在需求缺乏彈性的情況下，消費(fèi)性購房繳納的房地產(chǎn)稅會(huì)轉(zhuǎn)化為住房的成本，推動(dòng)房價(jià)上升。因此，消費(fèi)性購房的房地產(chǎn)稅應(yīng)盡可能低。在消費(fèi)環(huán)節(jié)，可以對(duì)居民的消費(fèi)性購房給予減免契稅的優(yōu)惠政策，可以給予抵扣減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策等。

通過機(jī)理分析可知，房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響受多種因素共同作用，房地產(chǎn)稅本身也存在多種形式。在利用房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)節(jié)時(shí)，需要充分掌握其機(jī)理，以免適得其反。同時(shí)，我們也可以從國外改革中汲取經(jīng)驗(yàn)。

三、國外改革經(jīng)驗(yàn)

通過對(duì)比各國對(duì)房地產(chǎn)稅收設(shè)置，可以將其劃分為三大征收體系，即取得、保有、轉(zhuǎn)讓體系。在房地產(chǎn)稅收體系中，各國比較重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收。保有體系的房地產(chǎn)稅有以下優(yōu)點(diǎn)：征收范圍較寬，征稅對(duì)象明確，稅率設(shè)計(jì)合理，征收的難度與成本相應(yīng)較小。從相關(guān)國家的情況看，來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。提高房地產(chǎn)保有稅，既可鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流通，也可以刺激土地的供給水平，還可以避免房地產(chǎn)擁有者的空置或低效的利用，刺激交易活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，利于房價(jià)向合理水平靠近。從國外的經(jīng)驗(yàn)看，保有與轉(zhuǎn)讓體系的稅收有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，平穩(wěn)房價(jià)。三大征收體系在稅收實(shí)踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。

（一）德國經(jīng)驗(yàn)

1 房地產(chǎn)稅制改革

1987年與1996年，德國進(jìn)行了房地產(chǎn)稅制改革，改革后，德國的房地產(chǎn)稅主要包括土地稅、土地購買稅和資本利得稅。改革后的稅制具有如下特點(diǎn)：嚴(yán)格抑制投資與投機(jī)性購房，對(duì)其征收高額土地購置稅與資本利得稅，抑制高端住房市場，對(duì)其征收重稅。相關(guān)稅收的具體情況如下：

土地稅是政府向德國境內(nèi)的地產(chǎn)（包括土地、地面建筑物）征稅，政府對(duì)于自用式房屋購買者和其他土地買賣經(jīng)營者進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，不同對(duì)待。根據(jù)統(tǒng)一的稅率，建筑用土地的稅率為3.5‰，獨(dú)戶住宅土地稅率分兩類，價(jià)值在75000馬克以內(nèi)的稅率為2.6‰，75000馬克以上的稅率為3.5‰，雙戶住宅稅率為3.1‰。為了鼓勵(lì)購買住宅自住，政府對(duì)居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分稅收。也就是購置住宅的普通居民，每年只需繳納房基地部分的土地稅。

政府對(duì)地產(chǎn)買賣獲利者征收高額的土地購買稅和資本利得稅。土地購買稅也稱土地交易稅，凡國內(nèi)登記過的土地被出售就要按規(guī)定繳納土地購買稅，此處征稅基礎(chǔ)同樣指土地和地面建筑物兩者的價(jià)值總和，稅率為3.5%。對(duì)于買賣獲利部分，政府還將對(duì)出售房征收資本利得稅，10年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。

除了用房地產(chǎn)稅控制房價(jià)外，德國還大力發(fā)展房屋租賃市場。其非常完善的《租房法》，有效保證了市場的租房需求。德國自有住房率為42%，租賃住房率為58%，其中大部分年輕人以租房居住為主，超過2000萬的家庭居住在租住的房屋中，約77%是年輕人。

2 房價(jià)變化分析

德國在實(shí)施房地產(chǎn)稅制改革前，房價(jià)上漲快速。1987年稅收改革以后，房價(jià)的年增長率為3.2%，相比改革前的5.7%有一定比例的下降。1996年稅收改革之后，房價(jià)的年增長率為-5.7%，相比改革前的-2.7%，變化較明顯。

從德國的住宅用地價(jià)格同比增速可以清楚的看出，1996年德國房地產(chǎn)稅制改革后，房地產(chǎn)住宅用地價(jià)格趨于平穩(wěn)。改革后的一段時(shí)間，其房價(jià)基本上沒有上漲，據(jù)WIND數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，2000-2010年，德國房價(jià)僅上漲9%左右，若扣除物價(jià)上漲因素，房價(jià)不僅沒有上漲，反而以每年1%的速度下跌。而在改革前后一段時(shí)期的1991-1998年，住宅用地價(jià)格大起大落，如1992年同比增速達(dá)到15.0%，1993年也超過14%，然而，1995年以后，住宅用地價(jià)格同比大幅度下降，1996年達(dá)到同比下降7.34%的低點(diǎn)。

（二）韓國經(jīng)驗(yàn)

1 房地產(chǎn)稅制改革

韓國房地產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)是提高交易稅比例，抑制房地產(chǎn)投機(jī)。

2000年開始，韓國房地產(chǎn)投資不斷膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲，到2003年漲幅超過50%。為了有效遏止房地產(chǎn)投機(jī)行為，2005年8月，韓國實(shí)施了《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》，改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅的征收與管理。韓國政府規(guī)定：從2005年開始，出售第二套以上房產(chǎn)的賣主需交納9%-30%的資本收益稅，對(duì)超過6億韓元標(biāo)準(zhǔn)市價(jià)的高價(jià)公寓所有者和1戶多住宅所有者等對(duì)象征收巨額所有稅和轉(zhuǎn)讓所得稅，以此回收投機(jī)利益。2006年4月，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅提高到50%，以打壓炒房投機(jī)的收益。對(duì)擁有3套以上住宅的居民戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)課以60%的高標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓稅。從2007年1月1日起，對(duì)于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易稅。

韓國對(duì)土地和住宅實(shí)行綜合課稅制度，將土地和建筑物合并為不動(dòng)產(chǎn)，其計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。個(gè)人或家庭擁有的土地和住宅的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格在規(guī)定的數(shù)額以下，按比例稅率1.0%征收財(cái)產(chǎn)稅，其收入歸地方政府所有；超過規(guī)定數(shù)額以上的部分，按照累進(jìn)稅率征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，其收入歸中央政府所有。

2 房價(jià)變化分析

韓國自2005年開始的房地產(chǎn)稅制改革取得了較大的成效。

2004-2006年，韓國房價(jià)快速上升，2004年3月，韓國公寓平均每坪（合3.3平方米）價(jià)格為600萬韓元，2006年8月升至700萬韓元，漲幅為16.6%。2006年9月末，首爾的公寓價(jià)格與家庭收入之比價(jià)——PIR指數(shù)達(dá)到13倍，超過了洛杉磯（11.2倍）、悉尼（8.5倍）、紐約（7.9倍）等國際大城市。

2007年4月，隨著一系列調(diào)控政策，韓國各地房價(jià)在自2005年1月持續(xù)上漲2年3個(gè)月后，首次實(shí)現(xiàn)同時(shí)下降。2008年，韓國房價(jià)基本保持平穩(wěn)。特別是2008年以后，韓國的房屋購買價(jià)格同比漲幅最高只有5.3%，最低的2013年還有所下降。

四、我國房地產(chǎn)稅改革的啟示

近年來，我國房價(jià)過快增長很大程度上是投資、投機(jī)需求旺盛引起的，要遏制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，關(guān)鍵在于降低投資者、投機(jī)者的收益，提高其房地產(chǎn)持有的成本，有必要對(duì)投資、投機(jī)者征收房產(chǎn)稅?？梢?，我國“重流通，輕保有”的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不利于房價(jià)的穩(wěn)定，應(yīng)推進(jìn)我國房地產(chǎn)稅收改革，建立“流通保有環(huán)節(jié)稅收比例相對(duì)平衡”的房地產(chǎn)稅制。

首先，減少房地產(chǎn)稅收種類，降低總體稅負(fù)

目前，我國的房地產(chǎn)稅制存在稅負(fù)較重、稅收種類繁多的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，與房地產(chǎn)稅直接有關(guān)的稅超過10種，包括：營業(yè)稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等，除了這些稅外，地方政府還存在大量與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目。

繁雜的稅負(fù)加大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，在房地產(chǎn)需求旺盛、供給相對(duì)不足的情況下，需求缺乏彈性，大部分的房地產(chǎn)稅被轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，對(duì)房價(jià)上漲起到了推波助瀾的作用，不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

建議減少我國房地產(chǎn)稅收種類，降低房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅負(fù)。對(duì)地方政府的各種與房地產(chǎn)收費(fèi)相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行整頓，現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)階段的收費(fèi)項(xiàng)目與房地產(chǎn)稅收重復(fù)的，應(yīng)予以廢除，相關(guān)收費(fèi)與稅收存在重疊的，考慮將其合并，同時(shí)降低稅收的征收比例，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅負(fù)水平；對(duì)于稅種繁多的問題，可以按照開發(fā)、流通、保有階段進(jìn)行歸類，可設(shè)置幾個(gè)大稅種，代替這些小而復(fù)雜的稅。

其次，調(diào)整房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)，提高保有稅比例

目前，我國房地產(chǎn)稅存在“重流通、輕保有”的現(xiàn)象，1990年，我國房地產(chǎn)稅收入中，房產(chǎn)稅在40%左右，1998年以后，房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)稅收中的占比直線式下降，2010年以后已經(jīng)不足15%。在一定程度促使了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的提高，大部分文獻(xiàn)均認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本提高，將提高房地產(chǎn)價(jià)格。有必要對(duì)我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，加大保有環(huán)節(jié)稅收的征訂。從“重流轉(zhuǎn)、輕保有”向“流轉(zhuǎn)和保有并重”轉(zhuǎn)變。

建議設(shè)置一個(gè)科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，增加保有環(huán)節(jié)的稅收比例。其中，開征房產(chǎn)稅是增加保有環(huán)節(jié)稅收的重要來源，國外發(fā)達(dá)國家普遍開征了財(cái)產(chǎn)稅，目前我國已有上海、重慶開征了個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)，同時(shí)，我國房產(chǎn)稅已面向經(jīng)營性物業(yè)征收多年，征稅系統(tǒng)和操作流程均已十分成熟。今后一段時(shí)間，可推進(jìn)個(gè)人房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)實(shí)施。這樣，可逐步構(gòu)建由所得稅、營業(yè)稅和房產(chǎn)稅構(gòu)成的簡明而且各個(gè)環(huán)節(jié)稅負(fù)更加平衡的稅收體系。

目前，土地出讓收入占財(cái)政收入比重較大，隨著房地產(chǎn)市場的大幅波動(dòng)，土地出讓收入不穩(wěn)定。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)與推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的大背景下，尋求穩(wěn)定的財(cái)政收入來源非常重要。相比土地出讓收入，存量房產(chǎn)稅收入顯然更加穩(wěn)定。通過房地產(chǎn)稅的改革，有利于穩(wěn)定與增加地方政府的財(cái)政收入，這樣，地方政府就不會(huì)過于依賴土地財(cái)政與房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)商綁架地方政府的概率下降，有利于規(guī)范地方政府的行為，促進(jìn)地方政府的職能轉(zhuǎn)變，同時(shí)也能夠在一定程度上有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

最后，提高房地產(chǎn)投資、投機(jī)交易環(huán)節(jié)的稅收比例

應(yīng)嚴(yán)格抑制投資與投機(jī)性購房，對(duì)這類房地產(chǎn)交易征收高額土地購置稅與資本利得稅，抑制高端住房市場，對(duì)其征收重稅。

具體來看，對(duì)于自用式房屋購買者和投資與投機(jī)性購房者，在交易稅征收方面，政府應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，區(qū)別對(duì)待。在特定的城市，按照房屋的價(jià)格高低實(shí)行不同的稅率，如果在長沙，2014-2018年，房價(jià)不超過8000元/平米，總價(jià)低于100萬的房屋，可以實(shí)施比較低的稅率，如2.5‰；房價(jià)超過10000元/平米，總價(jià)高于120萬的房屋，征收相對(duì)較高的稅率，如5‰。

鼓勵(lì)購買住宅自住，政府對(duì)居民自用的第一套住宅實(shí)行稅收優(yōu)惠。對(duì)于第二套或者多套房的交易，政府可征重稅，第二套住房可要求繳納50%的稅金，例如，韓國規(guī)定，任何一戶城鎮(zhèn)居民購買第一套住房，只需繳納5%的稅；購買第二套住房，則須繳納50%的稅；購買第三套住房，需要繳納62%的稅。

政府對(duì)投資與投機(jī)性購房者的房屋交易征收高額的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，對(duì)于買賣獲利部分，政府可對(duì)出售房征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，5年以上出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%，5年以下出售的，可加征相應(yīng)的投機(jī)稅收，例如，征收資本收益的35%。

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