北上廣深房價會永遠上漲嗎？

近日，大連萬達集團股份有限公司董事長王健林在做客新華網(wǎng)思客講堂時表示，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，所以房價再暴漲的可能性并不存在，但是北上廣深這些城市的房價永遠會上漲。

新出爐的數(shù)據(jù)似乎也印證了王健林的觀點，國家統(tǒng)計局發(fā)布了5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。資料顯示，70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲，同比下跌。國家統(tǒng)計局官員表示，5月份房價環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致。

在王健林看來，一線城市永遠上漲的理由有二：其一，國家有關(guān)部門對城市用地進行的剛性約束，據(jù)說“國土部剛剛發(fā)布了對16個城市用地的剛性約束規(guī)劃，中國有16個城市近期會出臺一個最終用地極限，包括北京、上海、廣州……”當(dāng)用地受到約束，似乎房價必漲。其二，從需求的角度來說，因為北上廣深等一線城市聚集了大量公共資源，吸引了巨量的人才、技術(shù)、資金、產(chǎn)業(yè)等，人多了住房需求就大，從而容易拉升房價持續(xù)上漲。

作為中國商業(yè)地產(chǎn)最大開發(fā)商的王健林，相比于普通人而言，肯定對中國樓市和房價的變化有著深刻的理解和判斷。但王健林雖然是市場的參與者、見證者，未必每個觀點都是正確的，像這次他拋出的“北上廣深房價永遠上漲”，馬上引發(fā)了各界的爭論。

有網(wǎng)友認為，無論是一二線城市還需要三四線城市，中國的房價肯定比過去幾年漲幅驚人，即使目前部分三四線城市房價下跌，也仍比過去要高得多。從歷史角度來看，王健林的觀點是正確的。但是，歷史只能證明昨天，卻不能證明明天。

而筆者認為，中國各個城市的樓市都存在著不同程度的泡沫，未來泡沫會不會破裂，誰也不能作出保證。譬如上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)就出現(xiàn)過大泡沫，當(dāng)時人們也相信東京的房價不會跌的鬼話，但房地產(chǎn)泡沫破裂后，直接導(dǎo)致經(jīng)濟長期停滯不前。所以，還是那句話比較靠譜：“沒有永遠的下跌，也沒有永遠的上漲”。中國一線城市的房價也符合這個規(guī)律。那么中國一線城市房價永遠上漲將受什么因素制約呢?

首先，中國房價上漲與國內(nèi)經(jīng)濟增長關(guān)系甚密。在過去的十多年的時間里，無不伴隨著經(jīng)濟高增長，房價輪翻漲的現(xiàn)象。原因很簡單，就是人們對未來收入的樂觀預(yù)期，促使著他們敢于透支未來收入向銀行貸款。而據(jù)經(jīng)濟學(xué)人智庫(EIU)報告估計，中國2014年的實際失業(yè)率達到6.3%，比英國和美國都高。隨著我國經(jīng)濟步入中速增長的區(qū)域內(nèi)，人們對未來收入增幅預(yù)期過于樂觀的想法將會受到遏制。

所以，盡管一線城市房價這一輪上漲，是多重原因促成的，包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動等。但是從長遠來看，一線城市動輒數(shù)百萬的房價和限購令，阻止了外來人口的購房需求。另一方面市民對未來收入預(yù)期的降低，減少了對改善型需求入市的數(shù)量。央行公布的2015年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，對于現(xiàn)階段一線城市房價，過半居民認為難以接受。可以看出，本輪一線城市上漲行情，只是政府的房地產(chǎn)利好政策激發(fā)出一部分害怕后市房價繼續(xù)上漲的剛需入市，這樣的房價反彈很難持續(xù)長久。

再者，城市的建設(shè)用地是否會真的減少還是未知數(shù)。不可否認，房子離不開土地，如同面包離不開面粉，城市用地減少從理論上來說會推動房價持續(xù)上漲。有數(shù)據(jù)顯示，北、上、廣的土地財政依賴度均在50%-60%之間。如果土地財政難以改革，一線城市要么繼續(xù)擴張甚至很有可能越過劃定的開發(fā)邊界，要么將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，以加大土地市場的供應(yīng)。所以，未來一線城市建設(shè)用地是否會減少也不確定。王健林先生不應(yīng)該忽視這一點。

其三，現(xiàn)在與2009年時不同，市民投資已現(xiàn)多樣化，人們對房子的投資、投機性需求在下降，因為相對于一線城市動輒數(shù)百萬巨無霸式的房價，上漲空間十分有限，不如拿錢去其他投資領(lǐng)域?qū)ふ倚碌臋C會。更何況，貸款新政、公積金新政傾向于保障基本需求，保障房、自住型商品房的入市也在分流部分“剛需”。所以，其他投資領(lǐng)域的興起和政府托底的房的入市，將分流房地產(chǎn)市場的需求。

最后，一線城市的房價泡沫需要更多的、持續(xù)的資金流入才能維系和推動，而現(xiàn)在的房價上漲只是短暫的，并不可持續(xù)。根據(jù)央行2009年1月的計劃，全年廣義貨幣供應(yīng)(M2)增長17%，實際上2009年全年M2同比增長了27.7%。2009年一年，銀行信貸增長接近10萬億。而這10萬億大多都流向房地產(chǎn)市場。

現(xiàn)在盡管央行的貨幣政策也趨向?qū)捤桑F(xiàn)在的信貸貨幣增速遠不及2009年。當(dāng)初上海等一線城市商品房均價才1.5萬元/平方米，而2015年上海等房產(chǎn)均價都在3萬元/平方米以上。從貨幣信貸流向房地產(chǎn)的量來看，一線城市要維系高房價都很難，更別說讓一線城市的高房價再有多少大的漲幅。

一線城市的房價會永遠上漲下去嗎?這本身是一個偽命題，這世上沒有只漲不跌的商品，一線城市的房價也是如此。現(xiàn)在一線城市的房價的稀缺性被人為的夸大了。而在經(jīng)濟下降壓力下，人們對房產(chǎn)投資需求在逐步降溫，以及市民投資的多樣化的改變，再加上政府保障型住宅入市的托底，使得一線城市房價的這種反彈并不具備可持續(xù)性。從目前的資金面和政策面來看，并不支持投機投資性炒房者過多游刃于一線城市的房產(chǎn)市場。北上廣深房價泡沫破裂只是時間問題。