深圳房價收入比全國第一暗藏啥隱憂？

上海易居房地產研究院5月27日發布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》稱：房價收入比第一的并不是北京，而是深圳。其實，從去年開始深圳的房價收入比就已遙遙領先。2014年全國35個大中城市房價收入比均值為10.6，其中深圳、北京、上海、福州、廈門5個城市排名靠前，深圳更是高達21.7，超越北京躍居首位。

“房價收入比”是指“房屋總價”與“居民家庭年收入”的比值。房價收入比指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。

不過，也有專家指出，易居研究院公布的研究結論僅能作為一種參考，因為報告數據均采自于國家統計局、地方統計局的官方數據，其中，商品住宅特指一手房，并不包括二手房。而如今在二手房市場逐漸占據一線城市半壁江山的情況下，易居研究院公布的房價收入比與實際排名肯定有出入。

而筆者認為，易居研究院公布的數據，還是比較溫婉，實際上一線城市的房價收入比更加糟糕。去年某地財經政法大學發布的《房地產買賣行為與房地產政策》調查研究結果推算，我國城鎮房價收入比為12.07，一線城市房價收入比高達25.25。相比其他國際大城市，深圳房價確實高得離譜，因為倫敦房價收入比僅為6.9，首爾為7.7，紐約為7.9。

其實，深圳的房價收入比超過北京，市場早有預期。自今年3-30新政后，不到兩個月的時間，深圳的前海、龍華、寶中等片區的房價開始“跳漲”，房價一下飆升了近40%。深圳涌現這么多投機客，都在豪賭房價上漲，一方面是因為房貸政策日趨寬松，房貸利率不斷下行;另一方面，炒房者也認為本屆政府不會再用行政手段管控樓市的預期。

對此，有深圳政府官員表示，政府肯定不希望房價大漲大跌，但面對房價的上漲，本地政府沒有辦法可想。鑒于今年政府首要任務是保增長，房地產回升有助于穩定經濟，所以今年不會有收緊的調控政策出來。那么深圳的房價收入比全國第一，背后存在著啥隱患呢?

首先，深圳成為全國房價收入比最高的城市后，卻暗藏了其土地市場供應已近估竭，土地財政將難以為繼。深圳今年一季度賣地收入僅58.56億元，同比減少了75%。倒不是深圳政府推出的土地全都流拍，而是土地資源幾近枯竭，今年一季度僅有一塊土地成交。

現在的狀況是，深圳總面積不足兩千平方公里，而城區建設量已達到48%，也就是說近一半土地建了房子，很大一部分用于投機客對房地產的炒作，而后續土地利用開發資源卻已顯枯竭。在一些開發商看來，在深圳拿地成本非常高，導致現在的新房定價只能豪宅化。所以雖然深圳房價不斷上漲，但政府供地的數量有限，開發商無地可開發，這就導致靠房地產業拉動當地經濟的潛力難以持續。

再者，過高的房價收入比，會使大量年輕人要么離開深圳，要么甘當房奴，長此以往，就會使這個城市缺乏創新和活力。5年之前，深圳擁有兩千萬人口，而隨著房價的上漲，越來越多的年輕人租不起，更買不起房，只能選擇離開，所以現在深圳的人口只剩1500萬。當一個城市房價被少部分投機客通過金融杠桿掌控，而大多數人都買不起房時，這個城市的吸引力和凝聚力也在逐步下滑。

其三，深圳房價之所以出現大幅飆升，就是很多調控政策形同虛設，分不清誰是投機投資性需求，誰是改善型需求，更有投機者通過辦假離婚繞行限購，向銀行借錢去炒房。在市場低迷的時候，投機客只占一成，而現在僅深圳的二手房成交中投機客就高達三成。

如果一個房地產市場中，大多數購房者是剛需，即使房價下跌，其金融風險不會很大，但是投資性需求都借著銀行的貸款去炒房，那當地銀行的金融風險就不言而喻了。溫州、鄂爾多斯房地產崩潰，當地銀行壞賬急驟上升就是明證。

最后，深圳的房價與收入比創全國最高，說明深圳自住型房奴的還貸壓力居高不下，月供占收入的87%。不僅需要幾代人的積蓄來付首付，而且自己的收入的一大半要還交給政府、開發商和銀行。試想，如果大家都把錢全都用于還房貸了，那么這個城市的消費肯定啟動不來，在土地資源枯竭，土地財政難以為繼的情況下，當地消費市場若也持續低迷，那么這個城市的經濟將如何長期可持續發展呢?

深圳房價收入比超過北京，成為全國第一，不僅說明了深圳市民生活成本的高昂，購房置業漸成奢望，更是投機炒作群體的最后瘋狂，以及當地經濟被房地產所綁架?，F在的狀況是，并非深圳住宅資源如何緊缺，而是少部分人通過貸款杠桿將房價炒上了天。一旦瘋狂過后，當地銀行的不良貸款、地方的GDP增長都會出現問題。所以深圳房價收入比高居全國首位不值得夸耀，后面隱藏著更多的經濟和社會隱患。