樓市是“真回暖”還是“假陽春”？

近期，2015年4月份全國樓市數據相繼“出爐”，從量價走勢、待售庫存、開發投資等主要指標來看，全國樓市整體仍在下滑。但與此同時，樓市分化進一步加劇，最明顯的就是一線城市快速回升，并從一季度的“小陽春”走向火熱的“盛夏”，而廣大的二、三、四線城市則依舊疲軟。

根據國家統計局的數據，今年4月份，一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1%，而二線和三線城市新建商品住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.3%。其中，具有樓市風向標意義的深圳，房價連續5個月環比上漲，且為4月份房價唯一同比上漲的城市，而且價格水平創歷史新高。

對此，筆者認為，今年以來國家釋放了降準、降息、降首付比例等多種鼓勵剛需購房政策，使得部分一線城市的觀望剛需得到集體中釋放，所以目前一線城市房地產呈現“量價齊升”的回暖格局，但這種情況并不能長期持續。雖然一線城市是人口導入型城市，但是鑒于過高的房價泡沫，已抑制了絕大多數的購房者入市需求，一線城市所謂的反彈，也只能是“曇花一現”。當政策利好充分釋放完畢之后，一線城市的房地產將繼續調整。

而對于二三四線城市來說，庫存的居高不下，是制約其復蘇的最大阻力。在2009年擴大內需戰略下，廣大的二、三、四線城市紛紛走上了土地開發支持城建、基建的路子。由于這些城市財政收入有限，不得不依賴房地產投資來帶動GDP增長的舊模式，這就造成了嚴重的商品房產能過?，F象，這種供應增長迄今還是“停不下來”。目前全國600多個二三四線城市的商品房消化周期基本都在2年以上。

很多人覺得奇怪，2009年時，我國的二、三、四線城市的房地產市場總體還保持著穩定，為什么今年即使有政策性利好，也難以喚醒二三四線城市房地產市場的復蘇呢?其一，自1998年我國政府將房地產完全市場化后，處于內地的二三四線城市房價起步較晚，當年一線城市房價出現較大漲幅后，廣大二三四線城市的房價有“補漲”的需求。

其二，2009年至2013年，自住型、改善型、投資型和回鄉置業等各類需求支撐著這些城市的房地產市場。但2013年后，這些城市的整體需求則更趨向于供過于求。房地產投資開發在繼續，但是眾多中小城市家庭擁有數套房產早已不算稀奇。這就意味著僅靠二三四線城市的當地居民很難快速消化現在的過剩商品庫存。而二三四線城市因在就業、醫療、教育、交通等方面缺乏優勢，所以也不具備像一線城市那樣的人口集聚效應。

不過，專家指出，雖然整個樓市正呈現一線城市“量增價彈”，其他城市的樓市相對低迷的分化的格局。但隨著，中國房地產市場低端的代表溫州、高端的代表北京等地的房價均已經在探底或回暖。預計其他部分城市有望在年內基本完成房地產市場的下行調整。

現在的狀況是，中國樓市的所謂回暖，也僅是一線城市有復蘇之兆，三四線城市依舊成交低迷。那么，中國房地產市場究竟能否在政策利好的情況下，迎來新的全面復蘇行情呢?我認為不可能。

首先，盡管政府出臺了一系列拯救樓市的新政，意圖促進樓市的全面復蘇。但需要指出的是，最近樓市政策雖有所放松，但這并不意味著國家放棄了對房地產市場的調控。現在，如果是多套房、投機性買賣的情況，依然會面臨較高的交易成本。而隨著不動產登記制度的推進，未來房地產稅的松緊程度也將成為左右樓市的關鍵變量。

再者，由于前幾年在房地產投資領域的盲目拿地建房，現在房企都急著去庫存。各大房企卻忙著利用此輪反彈加速推進去庫存。例如，恒大喊出了“無理由退房”的口號;保利在房展會上下足了營銷功夫;越秀地產更是一口氣推出了18項免費措施，包括“免首付”、“免契稅”、“免費車位”等。在整體供過于求的情況下，就別指望房地產市場全面復蘇。

最后，政策性利好的邊際效應正在逐步減弱，當一線城市的剛需集中釋放后，將回歸常態。自2014年下半年以來，各地方政府紛紛拿出救市新政，央行也在降息的同時，降低了購房門檻。救市力度空前之大。

但這么大力度的救市政策，對一線城市的房地產的作用也僅僅是北京、上海、廣州、深圳房價平均上漲了1%，二三四線城市的效果基本為零。這與2009年那時的一出臺政策利好，各地房地產市場馬上“量價齊升”形成鮮明對比。這說明了，政策性利好或許能在一定程度上遲滯一線城市房價下落進程，但房地產調速的大趨勢已無可改變。

樓市是“真回暖”還是“假陽春”?在受利好政策的影響之下，一線城市出現了回暖之兆，而其他城市因庫存積壓嚴重，房地產市場基本沒有任何起色。當一線城市剛需受利好影響集中釋放之后，這波房地產政策性回暖就會宣告結束?，F在政策的利好能夠遲滯部分城市的房價調整進程，但改變不了中國樓市大調整的步伐和趨勢。