恒大地產“無理由退房”底氣從何而來？

超預期的“3·30”剌激新政余音未了，借助政策效應，一線品牌房企現在也開始賣力“推銷”自己。先是保利高調推出轉型的“5P”戰略，宣布宣布向綠色建筑、養老地產、海外地產、地產APP和社區O2O平臺等5個方向轉型。接著是恒大將國內媒體網羅在廣州，由董事局副主席、總裁夏海鈞親自坐鎮，宣布自本月16日起，恒大全國樓盤“包退”。

作為滬港通指標股——恒大地產高調宣布旗下所有房子在入住前“包退”的消息，不僅最具爆炸性，而且還特別吸人眼球。但房產專家則對此提出質疑，如果恒大包退房屬實，那么所涉及銀行貸款、稅收、物業維修基金該怎么退?顯然，恒大還要與政府稅務部門、物業公司等部門協調好，所以“無理由”退房并非想像那樣容易操作。不過，筆者認為，恒大做出的“無理由”退房的承諾背后是有隱情的。

首先，房企在購房者心中的形象向來不佳，而恒大做出“無理由”退房的承諾，并不回避會出現“房鬧”，因而這事實上是在重樹房企的形象。這一方面說明了，房地產市場正從過去的賣方市場向買方市場轉變。目前即使是一線房企也需要通過各種促銷手段來去庫存了。

另一方面恒大也在向購房者傳遞未來房價不會跌的信心。恒大之所以會看好未來樓市前景是緣于。3月份，全國樓市銷售環比漲了8%，三線代表城市更是大漲19%，形勢可喜。正是基于以上分析，恒大給市場傳達一個信號：房價不會下跌了，大家趕快買房吧。

再者，一線房企中，在2008年上市之前，恒大就率先大舉進軍三四線城市，僅2007年三四線城市新增土地儲備就有3990萬平方米。盡管先入為主在優質土地儲備、地價、客戶和品牌上占得先機，但2012年樓市需求主力回歸一二線城市后，三四線城市供應過剩問題凸顯。資料顯示，恒大地產50%左右的土地儲備都在三四線城市，需要通過此類營銷手段去庫存。

最后，一線房企對住宅地產的理解已經產生質的改變。過去10多年，房地產屬于投資品屬性超過了消費品屬性，大家買房是用于投資投機，就是希望能在更高的價位出售房產，享受資產增值的收益。所以對于房屋周邊配套設施布局、房屋品質、物業管理等問題并不關心。那時開發商不可能做出“無理由包退”的承諾，即使一些商品房出現了嚴重質量問題，也沒有退房這檔子事，多數情況下不了了之。

而隨著房地產市場由投資型屬性向消費屬性轉變，房地產市場去投資化已大勢所趨。在這種情況下，一線房企需要對房屋品質和公共配套設施作出承諾。現在恒大承諾的可無理由退房，言之之意，恒大的房子在品質和公共配套上“沒得說”，購房者可放心購買自住。筆者認為，一線房企開始向房屋品質和公共配套上“下工夫”，這才是房企未來核心競爭力之關鍵。只有房產質量、配套設施得到綜合提升，“無理由”退房喊出來才更有底氣。

當然，退房涉及銀行貸款事宜。在交房前，購房者的貸款往往已償還一至兩年，而按揭貸款先償還的是利息。如果要退房，購房者的利息支出該如何挽回?即使恒大承諾“包退”，銀行也不愿意退還貸款利息。另外，退房還要涉及到稅收、物業維修等諸多問題，這都需要恒大與政府部門、物業公司進行協調。顯然無理由退房這事真的處理起還是比較繁鎖的。

作為一線房企的恒大地產，在房產新政出臺后宣布購房者可“無理由退房”，這著實吸引了全國人民的眼球。恒大地產“無理由退房”的底氣從何而來呢?我覺得主要是其認為未來的房價不會大跌、恒大對旗下房產的質量有充滿信心，當然恒大也希望通過“無理由退房”這一宣傳，達到其在三四線城市去庫存的目標!從恒大地產“無理由退房”中，我們可以看出，房企的轉型正在逐步進行之中。