房產(chǎn)新政能否逆轉(zhuǎn)樓市調(diào)整的步伐？

3月30日，央行與財(cái)政部等部委聯(lián)合行動(dòng)，分別從金融和財(cái)稅角度提出了支持房地產(chǎn)的“新政”。央行、住建部與銀監(jiān)會(huì)政策是，重點(diǎn)支持改善性住房貸款需求，對(duì)于商業(yè)貸款的二套房，首付比例降至40%;對(duì)于公積金貸款的二套房，首付比例降到30%。

同時(shí)，財(cái)政部政策是，購(gòu)買(mǎi)2年及以上非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其賣(mài)房收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;2年及以上普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

業(yè)內(nèi)人士表示，一日之內(nèi)同時(shí)推出針對(duì)消費(fèi)性住房的金融和財(cái)稅政策，說(shuō)明中央政府意在剌激房地產(chǎn)消費(fèi)需求，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)投資和土地銷(xiāo)售。而筆者覺(jué)得，這次330房產(chǎn)新政`，意味著當(dāng)局已不再淡定，決策層希望通過(guò)一系列的房產(chǎn)新政，達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、控制地方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)的目的。

其實(shí)，最先對(duì)樓市松綁的是地方政府，因?yàn)榈胤秸畬?duì)土地財(cái)政最為依賴(lài)。自去年以來(lái)，除了少數(shù)一線(xiàn)城市之外，各地紛紛放棄限購(gòu)限貸政策，通過(guò)自救方式來(lái)刺激本地房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然在放松政策后銷(xiāo)售狀況有所改變，但市場(chǎng)活躍狀況難以持續(xù)，今年1-2月份各地房地產(chǎn)出現(xiàn)了罕見(jiàn)的“價(jià)跌量減”的現(xiàn)象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的2月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，與去年同月相比，新房和二手房?jī)r(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。與上月相比，新房?jī)r(jià)格下降的城市有66個(gè)，上漲的城市有2個(gè)，持平的城市有2個(gè)。二手房?jī)r(jià)格下降的城市有61個(gè)，上漲的城市有5個(gè)，持平的城市有4個(gè)。從成交量看，70個(gè)大中城市新建商品住宅2月份銷(xiāo)量比上月減少近10萬(wàn)套。

那么這次中央政府推出的330房產(chǎn)新政能否使國(guó)內(nèi)樓市調(diào)整出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)呢?筆者認(rèn)為，從短期來(lái)看，樓市下滑的壓力會(huì)有所緩解，因?yàn)楣膭?lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期回暖的可能性比較大。但從中長(zhǎng)期來(lái)看，政府的各項(xiàng)政策只能維持一段時(shí)間，長(zhǎng)期國(guó)內(nèi)樓市還將走回市場(chǎng)化的道路。

其一，剛需入市已經(jīng)進(jìn)入了下降通道，即使國(guó)家放開(kāi)人口生育政策，也遠(yuǎn)水解不了近渴。目前的狀況是，一方面我國(guó)的老齡化社會(huì)已經(jīng)形成，很多大中城市老年人口占到了總?cè)丝诘乃姆种弧傂鑼?duì)房地產(chǎn)需求的紅利正在消失。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)歷了十多年的上漲，一線(xiàn)城市居民買(mǎi)不起房，二三線(xiàn)城市居民的房產(chǎn)擁有量已趨于飽合狀態(tài)。在這種情況下，剛需入市的數(shù)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2009年了。

此外，從表面上看，330新政是鼓勵(lì)剛性消費(fèi)群體入市，但在經(jīng)濟(jì)通縮壓力日顯的背景下，消費(fèi)性需求不會(huì)因?yàn)樾抡霈F(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。相反在房產(chǎn)稅預(yù)期下，改善性住房需求可能出現(xiàn)既買(mǎi)新房，又賣(mài)舊房的行為模式，這也難以解決當(dāng)前各地房產(chǎn)供大于求的不利局面。

其二，在房地是“量?jī)r(jià)齊升”的情況下，央行要求各大銀行放松對(duì)個(gè)人房貸的束縛，肯定會(huì)受到熱烈響應(yīng)。而這次一方面是在利率市場(chǎng)化的情況下，倘若給個(gè)人貸款長(zhǎng)期較低利率，無(wú)疑會(huì)使銀行存貸利差受到擠壓，銀行方面未必肯接受。另一方面，銀行不良貸款率急速上升，且在當(dāng)前房地產(chǎn)下行周期的影響下，銀行業(yè)不得不考慮到放貸的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題。所以即使上面有新政，下面未必肯真正不打折扣的照搬執(zhí)行。

其三，從2013年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)的賺錢(qián)效應(yīng)正在逐步消失。330房產(chǎn)新政雖然能激起少數(shù)剛需入市，但房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比重已經(jīng)大幅下降。過(guò)去人們投資的渠道有限，只能貸款去抄房，現(xiàn)在隨著互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品、銀行理財(cái)產(chǎn)品、債券市場(chǎng)、股市的賺錢(qián)效應(yīng)的回升，大家發(fā)現(xiàn)投資一點(diǎn)小錢(qián)照樣也能獲得不錯(cuò)的高收益，根本無(wú)需動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的資產(chǎn)去買(mǎi)房。所以房產(chǎn)造富時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，剛需最好不要去接房?jī)r(jià)下落的快刀。

其四，本屆政府早已放棄了房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路。新思路是雙軌制，就是政府負(fù)責(zé)對(duì)中低收入群體托底，其他都將交給市場(chǎng)來(lái)決定。所以本屆政府一直以來(lái)還是鼓勵(lì)消費(fèi)屬性，而不是投資屬性的購(gòu)房者入市。而我們看到的330房產(chǎn)新政，也并沒(méi)有為投資投機(jī)者大開(kāi)方便之門(mén)，因?yàn)檎l(shuí)都知道房地產(chǎn)過(guò)度金融化的可怕后果。

330房產(chǎn)新政出臺(tái)后，將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)些許回暖之氣。但是畢竟國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷了十多年的上漲，需要有一段調(diào)整回歸的過(guò)程。政府部門(mén)雖可以延遲其調(diào)整的時(shí)間，但不可能讓高房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)只漲不跌。從這次房產(chǎn)新政來(lái)看，政府部門(mén)只是希望引入更多的改善性住房群體來(lái)延緩高房?jī)r(jià)破裂進(jìn)程，避免經(jīng)濟(jì)和金融的雙重危機(jī)發(fā)生。而在此期間入市的購(gòu)房者，應(yīng)該慎之又慎，房產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)了。