人民幣貶值: 推高房價還是打壓房價？

來自中國外匯交易中心的最新數據顯示，3月2日人民幣對美元匯率中間價報6.1513，較前一交易日貼水38個基點，人民幣匯率中間價連續第二日走貶，至近四個月低位。與此同時，外匯即期市場人民幣對美元開盤報6.2730，再度刷新2012年10月12日以來新低，盤中最低點達6.2738，再度逼近跌停線。這已是春節以來人民幣第四次逼近跌停。

人民幣匯率中間價春節以來一直延續總體貶值的走勢，而人民幣即期匯率更是連番逼近跌停，引起市場對人民幣匯率未來可能出現大幅貶值的猜想。不過，央行副行長易鋼表示，人民幣不會進入貶值大軍，人民幣適當的走低是“好事”，這將有利于我國外貿的轉型升級，進而有利于我國經濟的穩定和發展。

自去年11月底中國央行宣布首次降息以來，人民幣貶值趨勢越來越明顯，時至今日人民幣貶值幅度已經達到了2.4%。人民幣即期匯率近期連續逼近跌停，主要原因有三：其一，我國經濟下行壓力加大，新常態意味著將告別過去經濟的高增長，轉向中低速發展。其二，央行上周六宣布二次降息，寬松貨幣預期進一步加大人民幣貶值的預期。其三，美元在全球強勢表現，其他主要貨幣對美元出現大幅貶值，而人民幣能保持小幅貶值已屬難得。

不過，也有專家表示，從年初來看，人民幣對美元即期匯率總體在6.20-6.27之間徘徊，貶值幅度在1%左右，其實并沒有大家想象中貶得那么“可怕”。 由于我國的即期匯率是在央行當日公布的人民幣匯率中間價基礎上產生的，目前來看，即期匯率和中間價每日的價差都在0.18左右，按照每日2%的浮動空間來算，即期匯率稍微一波動較中間價就逼近跌停線，從而顯得跌幅很大。因此，雖然春節過后人民幣兌美元匯率連續跌停，也并不值得大驚小怪。

而筆者認為，除非央行干預匯率市場，今年人民幣匯率步入下跌通道是大概率事情。同樣，中國房價出現調整也是大勢所趨。中國指數研究院3月1日發布的數據顯示，2015年2月，中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10539元，環比小幅下跌0.24%。百城中，39個城市房價環比上漲，61個城市環比下跌。從數據上看，國內樓市正處于“量價齊調”之中。那么人民幣貶值對中國的房價影響有多大呢?

首先，人民幣為啥會貶值?主要是中國經濟下行壓力不斷加大，經濟結構調整步履為艱，無論從最新的PPI、CPI、PMI、M2增速以及進口出貿易數據來看，中國實體經濟正進入到了通縮期。更要命的是，由于舊有的經濟發展模式，是犧牲了環境為代價，而這種情況已不可再續，于是將來產能過剩的行業不是兼并重組，就是削減過剩產能，這需要一個陣痛的過程，所以今年不要說收入增長多少，而是能夠確保允分就業已經不錯了。

在這種情況下，既使央行二次降息，最多也只能換來樓市成交的回光返照，因為如果說前幾年由于經濟大幅增長，帶動人民幣的升值，提高了民眾的收入預期，而今年正值經濟的調整期，大多數投資性需求的購房者預期自己今年收入增速將放緩。再加上國內樓市泡沫巨大，各類投資渠道的增加，入市購房者的意愿正在進一步弱化。

再者，人民幣貶值會使國內外資金拋售以人民幣計價的資產，轉而持有美元。央行最近公布的金融機構人民幣信貸收支表顯示，今年1月，金融機構外匯占款余額為29.3萬億元，較此前一個月減少1082.61億元，連續兩個月出現千億元規模的減少。

自2005年匯改以來，人民幣匯率與中國房價同步上漲。人民幣匯率最高漲32%以上，而中國房價也漲了五六倍以上。人民幣匯率之所以與房價同步上漲，是因為金融危機之時，美聯儲采取了量化寬松的貨幣政策，造成美元指數狂貶，于是大量國內外資金都流入中國等經濟體，在賺取升值匯差的同時，也推高了中國的房價。

而現在，人民幣匯率出現貶值，國內高價泡沫滋生，大量游資拋售以人民幣計價資產離開中國，那么中國房價的好日子就走到了盡頭。我們可以看到除了李嘉誠之外，很多國內知名企業像萬達集團、SOHO張欣家族、復星國際等都投資海外地產，目前投資海外地產正成為中國富豪的首選，而資金的大量流出，無疑對國內的房地產泡沫是致命的。

最后，人民幣匯率進入貶值周期，必然會使大量的外資開始流出中國，資本項目將長期處于逆差，這使國內的基礎貨幣投放遇到了挑戰，M2增速回落到12%，與2009年高峰時29%的增速真是天壤之別。正是由于基礎貨幣投放不足，直接使銀行放貸受影響，從而會危及經濟運轉。對此央行雖以PSL、MLF等方式創新方式來緩解社會流動性不足的問題，但是外資流出的速度加快，難以填補基礎貨幣的空缺。

筆者認為，由于人民幣匯率的貶值預期增加，會使外匯占款大幅減少，這將讓社會流動性呈現不足狀態。而高房價的維持和推高是需要大量流動資金來堆砌的，就目前社會上的流動性，能讓房價長期高位盤整都很難做到，要讓房價繼續上漲更是沒有可能。

人民幣匯率與房價有著休戚相關的聯系。正是由于這些年來，人民幣匯率一直在升值，從而吸引了大量國內外資金推高房地產泡沫，各路投資者的目的就是既賺取人民幣升值的匯差，又在以人民幣計價的資產上獲得收益。而如今人民幣一旦進入貶值周期，不僅是國內購房者的熱情大不如從前，更使得國內外投資者也將選擇拋售人民幣資產。此外，人民幣貶值會讓外匯占款減少，從而影響到基礎貨幣的投放。這意味著高房價泡沫將不可持續，國內樓市將長期處于調整狀況之中。