央行降準(zhǔn)絕不會(huì)成樓市興奮劑？

昨日傍晚，央行宣布，從2月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士指出，此舉有利于金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)小微企業(yè)的支持力度，這對(duì)于A股影響也較為明顯。而房地產(chǎn)業(yè)者則普遍認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是大利好，預(yù)計(jì)今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

盡管從去年下半年開(kāi)始，各地方政府紛紛調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的政策。央行在宣布降息的同時(shí)，也給個(gè)人購(gòu)房貸款松了綁。但是房地產(chǎn)投資依然謹(jǐn)慎，2014年12月數(shù)據(jù)顯示，支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)多年的房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)放緩，僅為10.5%，(2010年的同一數(shù)據(jù)為33.2%)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率同比下降7.6%、銷(xiāo)售額同比下降8.3%。只是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在去年底之前有所止跌回穩(wěn)。

而這次央行降準(zhǔn)，很多房產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)之利好,這一方面是當(dāng)前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈比較緊張，而存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，對(duì)極缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商業(yè)來(lái)說(shuō)是好消息。估計(jì)從銀行貸款的難度降低了，融資成本也下去了。另一方面，對(duì)于剛性購(gòu)房貸款者來(lái)說(shuō)，降準(zhǔn)是釋放流動(dòng)性給銀行，銀行擁有更多的可貸資金，那么房貸8折至85折可能會(huì)重出江湖，屆時(shí)貸款成本降低不少，更有利于購(gòu)房者投資置業(yè)。

而筆者認(rèn)為，歷史上曾經(jīng)有過(guò)幾次降息、降準(zhǔn)潮的開(kāi)啟，無(wú)一例外都能夠帶來(lái)成交方面的明顯拉高。例如2011年12月降準(zhǔn)后一周成交基本持平，降準(zhǔn)后一月成交放大22%。而這次降準(zhǔn)對(duì)樓市的影響可能會(huì)在節(jié)后釋放，但是未來(lái)樓市的大趨勢(shì)很難出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),預(yù)計(jì)此次降準(zhǔn)之后,一線(xiàn)城市成交有所上升,三四線(xiàn)城市仍然不會(huì)有起色。

首先，本次降準(zhǔn)主要是因?yàn)楦黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不景氣。PPI指數(shù)比GDP指數(shù)更能反映經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，而在剛剛過(guò)去的2014年，PPI由年初的-1%左右到年底的-3.3%，很明確的顯示出經(jīng)濟(jì)的下行趨勢(shì)。而統(tǒng)計(jì)局公布的12月全部工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)同比下降8.8%也是他判斷經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道的重要依據(jù)。

在大的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳的情況下，無(wú)論是煤炭、化工、鋼鐵、水泥等各行各業(yè)都不景氣，制造企業(yè)普遍利潤(rùn)微薄，甚至連上市央企都有30%出現(xiàn)虧損。權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年廣大中等收入群體工資大幅上漲的可能性微乎其微。在這種情況下，誰(shuí)還敢大膽透支未來(lái)，將大量貸款用于住房消費(fèi)呢?或許有剛性需求群體會(huì)拼一下，但是改善型需求入市將更加謹(jǐn)慎小心。

再者，從表面上看，央行此次降準(zhǔn)將釋放7000億到9000億元的資金。但是央行降準(zhǔn)并不是為了讓房?jī)r(jià)飛漲，而是想更好的惠及實(shí)體經(jīng)濟(jì)、三農(nóng)領(lǐng)域、重大工程設(shè)施投資。所以真正能流到房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金究竟會(huì)有多少，難以估算。更何況，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不景氣，不良貸款率急驟攀升，商業(yè)銀行也不太愿意將有限的信貸資金投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以央行降準(zhǔn)即使能壓低銀行間貨幣市場(chǎng)的利率，但信貸市場(chǎng)的利率卻仍可能高高在上。

其三，2014年四季度中國(guó)資本項(xiàng)目逆差900多億元，資本流出導(dǎo)致外匯占款收縮，并且在去年12月出現(xiàn)了1200多億元的負(fù)增長(zhǎng)，隨著當(dāng)前人民幣貶值預(yù)期的增加，未來(lái)幾個(gè)月外匯占款仍將出現(xiàn)趨勢(shì)性下降，央行現(xiàn)在降準(zhǔn)只是不希望銀行在春節(jié)前后發(fā)生錢(qián)荒，造成系統(tǒng)性金融危機(jī)。所以資本流出金額與本輪降準(zhǔn)效應(yīng)早已基本抵銷(xiāo)，只能對(duì)樓市復(fù)蘇產(chǎn)生心理預(yù)期，而無(wú)法起到實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)作用。

最后，降準(zhǔn)難以扭轉(zhuǎn)樓市調(diào)整的整體局勢(shì)，特別是對(duì)于商品房待售面積居高不下的三、四線(xiàn)城市，去庫(kù)存壓力依然很大，以?xún)r(jià)換量仍將是房企的主要營(yíng)銷(xiāo)策略。而且經(jīng)過(guò)去年的樓市調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的態(tài)度也將更為審慎，因此三、四線(xiàn)樓市價(jià)格迅速回升的可能性不大。受降準(zhǔn)影響一線(xiàn)城市成交或?qū)?huì)有所反彈，但是礙于限購(gòu)政策的存在，也只會(huì)是曇花一現(xiàn)。

本輪降準(zhǔn)究竟能否逆轉(zhuǎn)樓市現(xiàn)狀?筆者認(rèn)為，這種可能性不存在，整體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)勘憂(yōu)，說(shuō)明各行各業(yè)都不景氣，職工的收入增長(zhǎng)前景并不樂(lè)觀，這將會(huì)把更多改善型購(gòu)房群體阻擋在外。央行降準(zhǔn)意圖惠及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)提前偷著樂(lè)，似乎有點(diǎn)瞎開(kāi)心。更關(guān)鍵的是，各城市住宅“庫(kù)存化”將是常態(tài)，就目前的成交水平，想讓房地產(chǎn)驚天逆轉(zhuǎn)的可能性并不大，今年各城市房產(chǎn)仍將按原有的調(diào)整趨勢(shì)走下去。