土地出讓金創新高 地方財政仍難過

土地出讓金創新高，地方財政仍然難過，不管是否愿意承認，土地財政仍然是地方收入的重中之重。

財政部公布的2014年財政收支情況，地方政府基金收入4.99萬億，其中國有土地使用權出讓收入4.26萬億，同比增加1340億元，增長3.2%。2014年財政預算報告對地方政府性基金本級收入為4.31萬億元，下降10.1%。其中，國有土地使用權出讓收入3.63萬億元，下降11.8%。但結果好于預期，地方國有土地使用權出讓收入不僅沒有下降，反而比預算收入增長17%。

地方情況更加糟糕，去年，地方一般公共財政收入(本級)75860億元，增長9.9%，自2003年以來，地方一般公共財政收入首次回落至個位數增長。2014年土地出讓金雖然創出新高，但同比增速大幅下降，2013年地方政府出讓收入同比增速44.6%相比，其中增速只有3.2%。除了增值稅漲幅較低之外，房地產交易環節稅收增速也普遍回落。數據顯示，前三季度房地產營業稅和契稅增速比上年同期分別回落33.6和30.2個百分點。

以往由大幅上升的房地產稅費、政府基金增長滿足地方財政需求，一旦土地出讓金在下降，或者長期增速在5%以內，地方財政“饑荒”是大概率事件。

易居研究院2013年3月27日發布的《2012年房地產業對財政收入貢獻率研究》，指出整體來看，從2002年開始，全國土地總收入占比就高于20%，一直在波動中上升，全國土地出讓金收入只有2005年與2008年出現小幅回落，2009年與2010年連續兩年漲幅顯著，分別為65.7%和70.4%，2011年達到峰值，2012年土地出讓金占地方財政總收入的31%，比2011年降低了7個百分點。不難看出，2005年等年份土地出讓金下降后，必須依靠房地產市場大面積的反轉才能消化此前的債務，如果房地產市場長期處于頹勢，此前積累的債務風險化解的難度將急劇上升。按照宏源證券的預測，2015年地方政府要還的利息大概就有逾2萬億，存量債務則更大。土地出讓金如果只能償還利息，就意味著很多地方財政要實質破產。

與此同時，地方財政支出還在上升。在財政支出方面，全國一般公共財政支出151662萬億元，比上年增加11449萬億元，增長8.2%。為了拉動經濟、保障教育等方面的支出，地方財政支出只升不降，加大支出成為趨勢。以北京市為例，2015年全市一般公共預算收入預期4310億元，同口徑增長7%以上。按新口徑，全市一般公共預算收入預期4513.5億元，增長12.1%。而2015年一般公共預算支出4731.4億元，增長14.9%。

正在清理地方債，加上各項支出增加，一些地方政府的財政收入不敷所出。筆者到某個中部市，當地政府官員跑到上級那兒緊急尋求財政支持，否則基層政府公務所工資獎金發不出來，年關難過。

為維持地方債穩定，保持房地產市場穩定是重中之重。部分城市取消限購、房貸新政、公積金新政等已經起到了一定的作用，中國指數研究院發布數據顯示，2015年1月份，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10564元人民幣，環比微漲0.21%。這是百城房價連續8個月下跌之后的首次“回正”。100個城市中，44個城市房價環比上漲，56個城市環比下跌。

商品房庫存量依然居高不下，政府購買商品房充當保障房減少庫存與資源浪費等試點舉措已經出現。住建部部長陳政高認為，在棚戶區改造中，房地產庫存高企的三、四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要，小城市房地產市場不會因為“棚改”出現增量住房。減少供地維持地價已經實行，2月1日，國土資源部發布《2014年國土資源主要統計數據》顯示，全國2014年房地產用地15.1萬公頃，同比下降25.5%，創下四年來新低。

保持房地產市場價格穩定十分必要，作為政府手里最大宗的資產，政府所有的負債與投資，都與資產價格對應，一旦資產價格下挫，債務與投資難以獨善其身。