一線城市咬緊限購不松背后有啥隱情？

各地“兩會”密集召開之際，房地產政策走向成為市場關注焦點。率先公布的北京政府報告只字未提房地產，而在近期的地方“兩會”上，北京上海已有明確的消息傳來。北京副市長陳剛稱暫不考慮放開限購，“北京房地產價格正有所回落，房價正理性回歸”。上海住房保障和房屋管理局局長劉海生也在“兩會”現場表示，上海目前未考慮放寬住房限購政策。

與一線城市政府堅持限購不松綁政策不同的是，各專業機構就一線城市在2015年是否會取消“限購”政策打起了口水仗。社科院一份報告表示，2015年限購政策將告別歷史舞臺。上海易居房地產報告表示，2014年底，一線城市住宅成交有所回暖，房價環比有所回升。據此，2015年一線城市仍將面臨明顯上漲態勢，限購政策在短期內很難取消。

不過，2014年年底出現住宅市場短暫成交反彈之后，今年初全國主要城市房地產市場又現低迷。1月1日-20日，易居發布的數據顯示20個典型城市新建商品住宅成交面積約728萬平方米，環比下跌約27%。而一些業內人士仍對一線城市房產市場抱有信心，他們預計春節過后市場成交量仍將繼續攀升。那么一線城市政府對于限購政策為啥緊咬不放松呢?

首先，北京、上海的房地產市場，對于全面樓市而言具有標桿意義，而各一線城市政府明確表示2015年暫不取消樓市限購政策，就是意圖對房地產市場需求繼續起到一個穩定的作用。筆者認為，由于一線城市過多外來人口的涌入，已經使地方政府感受到空前壓力，所以除非房地產市場崩盤，否則限購令將會成為一線城市長期化。

更值得一提的是，2014年12月份，“北上廣深”4個城市新建商品住宅成交均價分別為25845元/平方米、30032元/平方米、14641元/平方米和26510元/平方米。一線城市房價仍然居高不下，當地民眾仍然覺得房價偏高，所以一線限購令根本沒有取消的必要。

再者，一線城市與其他城市相比，去庫存的壓力明顯輕得多。從監測數據來看，2014年一線城市商品住宅新增供應量4370萬平方米，同比增加19%，商品住宅累計成交約3210萬平方米，同比下跌22%，整體供求比為1.36，略供過于求。城市庫存消化周期快速下降，北京、深圳由去年年中的20個月降至年底的12個月，上海由13個月降至9個月。在庫存壓力并不太大的情況下，一線城市盲目跟風取消限購令根本沒有這個必要。

最后，限購令不取消，但是限貸、限價等放寬政策一樣也沒有收緊。信貸和公積金政策的逐漸寬松對市場而言是較大的利好。北京2015年1月份成交的90平米以下的房屋中公積金貸款占比為31.4%，較2014年12月增加了9.8個百分點。公積金貸款的總體占比也較2014年12月上升了7.5個百分點。

而上海在去年年底提高了普通住宅標準，新標準的推出使成交量急劇回升。據上海中原研究咨詢部統計數據顯示，去年12月普通住宅成交比重為52.2%，其中內環內、內外環和外環外的比重分別為12.7%、18.8%和60.2%。普通住宅標準調整后比調整前總比重提升28.4%。所以對于一線城市來說，取消限購令負面影響太大，可用其他政策迂回救市，照樣可以起到調節房地產市場冷暖的效果。

從表面上看，北上廣深等一線城市堅持限購不動搖，甚至限購政策將長期化。但實際上，目前一線城市房價仍然居高不下，去庫存壓力相對較小，又鑒于控制外來人口過快流入的需要，地方政府不便輕易放松限購政策，但是通過放松信貸、稅收等其他政策迂回利好房地產市場，這也會對房地產市場起到實足的支撐作用。不過，一線城市房地產泡沫過大，政策救市也只能延遲泡沫破裂進程，最終一線城市房價泡沫難逃破裂的宿命。