開發商“虧本賣房”釋放啥危險信號？

近日，杭州一個名叫之江九里的新樓盤公開打出了“虧本賣房”的口號，這是一個令人錯愕的消息——之前的杭州樓市明明因取消限購而著實火了一把，銷售量甚至再度出現了井噴的局面。如今開發商虧本賣房難道是市道又轉向了嗎?

一直以來杭州樓市都是全國房地產市場的風向標。2012年3月，杭州曙光之城樓盤就首先喊出了“虧本賣房”的口號。2014年2月，又是杭州德信房產一個項目的降價，打響了馬年降價的第一槍，全國房地產市場也自此進入了寒冷的冬天。

與先前不同的是，這一次喊出降價的并不是德信房產這樣的中小民營房企，而是頗具實力的房企——華潤和新鴻基合作的項目“之江九里”，打出“虧本賣房”的口號。與此同時，另一家香港地產巨頭的項目“云荷廷”也以1.9萬元/平方米的價格對外銷售。

有專家曾推算，“之江九里”所處的地塊，是華潤、新鴻基在2009年以27.7億元高價拿下的“地王”，折合樓面價格達到1.53萬元的“面粉”做出了1.8萬元的“面包”，若再加上拿地至今的資本成本、建筑成本，開發商虧本已板上訂釘。

平心而論，作為一家大型房企，華潤置地的資金面似乎并不緊張。公司2014年中期報告說，截止6月底，公司凈有息負債率55.4%。在報告期內，可獲得224億貸款額度。這相較于國內很多房企來說，這樣低的負債率應該算是狀態良好;并且看起來，如果公司急需流動資金，去向銀行借貸也不成問題。那么作為大型開發商的華潤和新鴻基此時為啥要“虧本賣房”呢?

首先，華潤置地想騰出更多資金，投資全國最熱門的區域。自打2014年市場回暖后，華潤便開始大手筆拿地——在廣州花了30億，南京12億，合肥10億，濟南20億。而近期最著名的是豐臺花鄉白盆窯“巨無霸”地塊，以86.26億元的成交價成為新晉總價地王，它就是華潤置地和平安聯合拍得。

在全國重要城市耗費了龐大的資金流后，華潤高層發現杭州畢竟是二線城市，它的經濟吸附人口能力終究有限，面對二三線城市不樂觀的未來，到底是抱樸守拙，還是丟車保帥，很明顯華潤置地選擇第二種，騰挪更多資金，去熱門城市賺大錢。

再者，政府松綁限購，央行松綁房貸，甚至貨幣放水等這些“春藥”都已失效，大型房企并不看好二三線城市未來房價。當前，樓市泡沫巨大，高房價已成為國民經濟不能承受之重。最可怕的是，連續十年高房價基本把中國家庭幾代人的現金流都榨干了，無論是投資性需求還是自住型需求，都已基本枯竭。國內70城市房價自去年5月起連跌至今，房價拐點已無爭議。而對于華潤地產來說，現在虧本賣房，總比將來賣不出去要好得多吧!

最后，杭州巨量商品房庫，2015年房價根本漲不上去，弄不好還會套住開發商的現金流。數據顯示，2015年初杭州待售的住宅地產達15萬套，這還不包括沒領到預售證的隱性存量。實際上，這個數量如果放在北京和上海都需要相當時間來消化。而即使在火爆的2013年，北京的商品房銷售才只有8萬套不到，所以華潤地產看到杭州商品房價格已大勢已去。能夠選擇微虧出局，也是明智之舉。

大型開發商“虧本賣房”釋放出一個危險的信號，一方面政府對房地產的松綁效果不彰，全國房價大調整之勢已經難以避免，只是一線城市來得稍晚一些。另一方面由于過去幾年，各地開發商品房大躍進，使得商品房已現過剩，而去庫存將是2015年開發商們的主旋律。更為可怕的是，一旦一線城市房價都出現暴跌，那么開發商們的最后一塊避風港都會消失殆盡!開發商“虧本賣房”即是對二三線城市房價的悲觀，更是對未來的迷茫。