降息為什么沒能帶來樓市瘋牛？

降息并不能帶來房地產市場瘋牛。

11月21日央行降息，市場預期暖冬來臨。寒冬還在繼續，12月1日，中指院數據顯示，2014年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為10589元/平方米，環比下跌0.38%，為連續第7個月下跌，跌幅縮小0.02個百分點。同比方面，全國100個城市住宅均價與去年同月相比下跌1.57%，跌幅較上月擴大1.05個百分點。

雖然均為下跌，但推出降息舉措后，期間市場稍有回暖。據網易房地產數據顯示，11月5日至12月5日期間，廣州樓市成交住宅達7351套，環比下跌10.9%;成交面積為853451平方米，環比下降8.4%。期間，在11月22日與29日出現兩個交易小高峰，22日廣州市全市樓盤銷售套數達332套，環比上漲45.7%，29日達到422套，環比上漲10.8%。

降息沒有也不可能出現房地產市場大幅回暖。

貸款利率下降0.4個百分點，對價格敏感的剛性購房者有利，但對習慣于高收益的投資者缺乏吸引力。如按房貸100萬元20年、原房貸基準利率6.55%計算，20年等額本息還款的月供利息為7485.2元，降息后月供降至7251.12元，每月減負234.08元。

銀行對于融資成本、各地市場有自己的判斷，目前，包括各大行在內，存款利率已經上浮到頂，可見在金融脫媒的情況下，銀行的存款成本沒有下降。另據融360網站，利率下降后各銀行房貸利率變化不算大，除了北京、上海等低有最低至于85折的貸款，其他如重慶、成都等大城市，房貸利率最低9折，最高為基準利率的1.05倍。一年期基準貸款利率為5.6%，1.05倍即為5.88%，原長期貸款基準利率6.55%，1.05倍反而在原有基準利率上有所上升。并且，對首套房貸打折的銀行通常對是否使用公積金有嚴格規定，銀行有廉價資金并不好拿。

銀行名義降息，實質利率可能不降反升。利率市場化，居民存款流失將成為常態，目前基金、券商資管、保險資管、信托、銀行理財等規模共計38.8萬億，相當于銀行存款規模的40%。上一輪投資熱過程中，企業的信用風險等問題沒有得到很好的解決，銀行此前由于鋼貿、基建等留下的一堆可疑資產需要處置。而新一輪的投資又如泰山壓頂，壓在銀行頭上。對于銀行來說，只有華山一條路，通過資產證券化的方式成為產品設計類銀行。

對于富裕群體來說，追求的是投資回報率，100萬的資金，年化無風險收益率目前在5%左右，一個月收益有4，5000元，投入房地產市場最大的風險是資金沉淀難以兌現，以及未來的房地產稅，除非在自貿區等特殊區域，目前的房地產價格不可能達到5%以上的無風險收益。12月1日，高盛中國在2015年宏觀經濟及A股策略會上預計，明年有4000億資金從樓市轉向股市，相當于流通市值的3%左右。確實，富裕群體仍然在購房，但他們或者鐘情于莊園，或者到境外投資。

降息與釋放基礎貨幣不是同一個概念，降低名義利率不可能壓低實際利率，降息對負債率高的大型基建項目、大型公司有好處，對于中小企業、房地產等好處不多。

房地產是否就此沉淪?未必。原因就在于高負債率，以及信用抵押品或多或少與房地產相關，中國去杠桿如果去到房地產大幅下降，債務風險就不是可能而是現實。

一則貌似無關的新聞與房地產有關。財政部、國家稅務總局近日宣布，從11月29日起調整成品油等部分產品消費稅，這是自2009年成品油稅費改革后首度調整成品油消費稅。全球原油價格下降，中國大量進口原油，但成品油價格保持穩定，實質是通過改革讓消費實際價格保持穩定，以免陷入緊縮區間。

房地產同樣如此，作為中國最重要的稅收來源，房地產市場保持穩定是避免緊縮之手段。