一線城市屢現“地王”背后折射了啥？

去年年底，恰逢全國房地產市場處于調整期，但令人詭異的是一線城市卻頻現“地王”們的身影。 格力地產12月底以16.14億元競得浦東新區前灘地區某宅地，溢價率127.0%，樓板價65832元/平方米，刷新上海單價地王紀錄;僅僅不到四個小時，該紀錄就被再度刷新：三湘地產以18.61億元競得前灘地區另一幅地塊，溢價率113.8%，樓板價66629元/平方米。據計算，未來這2幅地塊的住宅銷售成本價至少在9萬元/平方米以上。

無獨有偶， 北京、廣州也掀起一輪年末搶地小高潮。12月初，中海地產經42輪競拍，以溢價28%、總價59億元獲得北京石景山一舊城改造項目。廣州今年的總價地王則在11月24日由越秀地產以64億元摘得。 深圳近日推出的地塊也引發了龍湖、華潤、世茂等多家大牌房企的激烈爭奪……

面對一線城市房地產市場“面粉”貴過“面包”的奇怪景象。專家們發出警告，目前的土地熱難以推升房價預期。按照現在的節奏，房企在同一時間集中拿地，未來供應勢必也將集中釋放，屆時競爭必然激烈，房企不惜血本的高價拿地，弄不好會出現巨虧風險。與此同時，社科院的房地產綠皮書也預測，將來會有一半以上的開發商轉行或在市場中消失。那么去年年底的那波地王熱因何而起呢?

首先，開發商們有一種“只買最貴的，不買最便宜”的心態。從目前來看，三四線城市房地產正處于“去庫存”狀態，再往里投錢無疑是“找死”。而一線城市未來房價必定比較堅挺，開發商們不求房價能漲多少，起碼在一線城市拿地不失為“進退皆可”之策吧!

再者，各大開發商們與地方政府有著“千絲萬縷”的聯系，去年二三季度包括一線城市在內的土地流拍現象層出不窮，比如北京孫河地塊便是如此。到了年底為了幫助地方政府解決財政缺口，開發商們人為推高地價也是必然。更何況各地方政府對樓市緩風頻吹，特別是央行宣布放寬個人購房貸款之后，開發商們預計今年一線城市將取消限購令，那么此時提前布局，便有了去年年底的地王爭奪戰。

最后，大多數去年底的地王都有國企、央企的背景，比如格力地產、中海地產等。這一方面，有國資背景的開發商與民營房企相比，融資渠道更暢通，融資成本更低廉。另一方面，民營房企在爭當地王時，要考慮風險和盈利問題。而對于國資背景的開發商來說，賺錢是自己的，虧錢是國家和銀行的事兒，并不會太重視拿地風險的管控問題。

很多人擔心，近期地王在一線城市的頻頻出現，會帶動周邊商品房價格上漲，屆時將會把一線城市的房價泡沫推得更高。不過筆者認為，中國房地產黃金期已過，閉著眼晴爭當地王能賺錢的時代已經終結，年底地王的頻頻出現最終只能以這些企業的巨虧而告終。

其一，一線城市的商品住宅庫存并不輕，只是庫存沒有三四線城市那般嚴重。 以廣州和北京為例，雖然連續兩月成交回升，但數據顯示，11月份，廣州樓市庫存仍高達15萬套，創下近五年以來的歷史新高。北京也存在著類似情況，截至12月7日，北京可售商品住宅總量再次突破9萬套，達到9.3萬套，創下32個月新高。上海12月商品住宅庫存突破1300萬平方米，估計去庫存也需要一年以上的時間。目前房地產已由賣方市場向買房市場轉向。

其二，各地地王高溢價拿地，僅樓板價就達6萬多/平方米，建成后至少要賣9萬元/平方米以上，這無疑把地價泡沫推向極致，早已遠遠脫離了當地民眾的購買力。在這種情況下，不僅投資風險巨大，而且按照當地居民的工資水平100年也買不起一套房。所以就算地王們造好了房，也買不出去幾套，所以瘋狂拿地將付出慘痛代價。

其三，近十多年來，房價之所以瘋狂飆升，與銀行對個人貸款放寬有關，就是允許購房者可以透支未來幾十年的收入，但這是在房價處于上升周期之下。而去年末銀行的不良貸款率急速飆升，各商業銀行對于個人房貸的策略是收緊杠桿，不可能任憑投機者拿銀行的房貸金融杠桿無限放大，在沒有資金配合的情況下，就算地王高價拿地，也會應者廖廖，最終只能轉為消化不了的庫存。

開發商們年末突擊爭當地王，因為他們看好一線城市的房地產市場，希望今年占據“進退自如”有利態勢，但是這種不計成本的拿地，著實讓人為其捏了一把汗!筆者認為，在房價上升通道中，爭做地王只是賺錢多少而已!但是在大的調整周期內，不計成本的拿地，風險不言而喻，最終出現巨虧的恐怕還是有國資背景的開發商和銀行。一線城市的土地市場真是開發商們的安全港灣嗎?我看不見得!