2015年一線城市房價還將上漲？

中國銀行首席經濟學家——60歲的曹遠征在三亞財經國際論壇間隙就中國的房價以及互聯網金融等問題接受了華西都市報記者的專訪，他指出中國的人口結構正在發生變化，導致了購房行為的變化，一二三四線城市的房價正在分化，預計一二線城市的房價不會降，甚至可能還會漲。

無獨有偶，國內的開發商們也看好一線城市的房地產。11月18日上午，上海新地王—董家渡地塊的爭奪在短暫的5分鐘內落下了帷幕，中民投以聯合體的身份用248.5億元的價碼摘得。12月24日，三湘股份以18.61億元競得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區一地塊，溢價率113.8%，樓板價66629元/平方米，刷新全國單價地王紀錄。

專家和房企看好明年一線城市的原因有三：其一，一線城市的市場成熟度和土地稀缺性，注定了土地價值的無可取代。其二，二手住宅價格環比降幅繼續收窄，北上廣深等4個一線城市環比無一下降，北京更是連漲兩個月。這似乎證明了，一線城市因為多項救市政策的出現，已經止跌。其三，一線城市能提供更多的發展和就業機會，對外來人口天生具有極大的吸引力。

與之相反的是，各方均不看好三四線城市樓市，認為明年三四線城市房價將會出現較大調整。各地樓市并非集體回暖，市場分紅依然存在。具體來看，長沙、昆明、貴陽、海口、呼和浩特、常州及惠州等地11月新房成交量環比、同比均出現下降。今后這些地區的樓市可能價格下調，需求才有望增加。

而筆者覺得，三四線城市的房地產明年去庫存化已無爭議，房價調整在所難免。但是一線城市的房價由于前期漲幅過大，已遠遠脫離當地民眾的購買力，所以2015年一線城市房價并非如專家和房企看得這么樂觀。隨著國內房企們閉著眼睛賺錢的時代已過去，專家如果判斷失誤還不打緊，但房企在一線城市爭當地王的風險卻在急驟上升。

首先，專家曹遠征認為，一線城市提供的發展和就業機會，是推升其房價只漲不跌的引擎。但是我們看到，在北、上、廣、深的外來務工人員，起碼有95%以上不是住在單位宿舍，就是租住在危棚簡屋。很多外來人員因一線城市的高房租，覺得生活成本過高，他們有些吃不消。所以，這些在專家眼里所謂的“剛需”根本買不起房，如何來充當阻止一線城市房價下跌的“炮灰”呢？

不可否認，最近由于央行降息等利好，使得各地房地產成交量出現了年末翹尾的現象，但是這種成交量的反彈究竟能持續多久，還有待觀察。央行降息最多給新晉房奴每月省下不到300元的房貸，但是這與一線城市動輒數百萬的房價款相比，這樣的利好有點杯水車薪了。所以央行所謂的非對稱降息，根本無法扭轉房地產調整的大趨勢。

再者，要維系一線城市的畸高的房價，則需要在貨幣政策極度寬松的情況下，比如像2009年M2增速達到了29%，創下了歷史最高。但截至10月底，直接代表市場資金寬裕程度的廣義貨幣（M2）余額119.92萬億元,同比增長12.6%，增速分別比上月末和去年同期低0.3個和1.7個百分點。12.6%的同比增速創下7個月以來的新低，并低于全年M2增速達到13%左右的預期。

這說明以目前社會的流動性來看，要想讓那些在一線城市搶地的地王們將6萬/平方米的樓板價炒上去，根本不切合實際。更別指望明年北、上、廣、深房價齊齊上漲呢！我們知道，房價從1萬漲到2萬所需的資金，與2萬漲到4萬以上，在資金面上是完全不同的數量級。所以2015年一線城市房價會繼續上漲，那只能是騙人的鬼話。

最后，一線城市的高房價泡沫太大，早就不具備投資價值，筆者居住在上海閘北區，那里的商品房價格是35平米，110萬元（這錢存銀行3000元/月）。而同樣如果是租房住的話，只需要2600元/月。顯然租售比已到了買房不如租房的程度了！所以現在一線城市房價只有投機價值，那就要看房價能否繼續瘋漲下去。但在經歷了10多年的大幅上漲后，一線城市的房價動輒數百萬的價格，還能有多少升值空間呢？

對于專家而言，希望一線城市房價穩中有升，不要給經濟帶來災難性后果，真正實現軟著陸，不過這僅是一廂情愿。對于房企來說，在三四線城市拿地不靠譜了，想必一線城市要保險些。但是我覺得，一線城市房價更加脫離當地民眾的購買力，如果投資投機性資金轍離，那它下跌的幅度會更大更兇猛。如果明年三四線城市房地產是去庫存化，而一二線城市的房價則將是去泡沫化，只有房價回歸居住屬性，中國的房地產業才能健康發展。