捍衛(wèi)土地使用權(quán)為先

政府強(qiáng)力推進(jìn)不動產(chǎn)登記，進(jìn)行農(nóng)村土地確權(quán)，引發(fā)土地改革探討，有人希望一步到位，實(shí)現(xiàn)土地私有。

這是不現(xiàn)實(shí)的，目前房地產(chǎn)政策、稅收政策等等建基于目前的土地國有根基上，一步到位全盤推翻現(xiàn)有制度，風(fēng)險(xiǎn)大到不可承受，結(jié)果不可能好。

學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，才能有后發(fā)優(yōu)勢，才能從山寨進(jìn)步為原創(chuàng)。

英國土地制度值得學(xué)習(xí)。英國土地并不屬于私人所有，在法律上屬于英國國王所有，國王是唯一絕對的土地所有人，個(gè)人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅以某種方式持有土地，這種制度可以理解為我們這里的土地國有制。

英國簡單化處理，分為土地自由保有和租賃保有兩大類。自由保有權(quán)為保有權(quán)人永久所有，一般以契約或居住、耕作使用等形式為基礎(chǔ)確定，在他人土地上居住或使用12年，土地視為使用者保有。

土地持有人所保有的有關(guān)土地權(quán)利的總和，叫做產(chǎn)業(yè)權(quán)，使用權(quán)只是產(chǎn)業(yè)權(quán)的一種。目前英國主要四種土地產(chǎn)業(yè)權(quán)，無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)、限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)、終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)，這三種是永業(yè)權(quán)。

限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)是租業(yè)權(quán)，租用保有權(quán)有125年、40年、20年、10年等，并通過合同或協(xié)議確定土地權(quán)利和內(nèi)容。在租賃期內(nèi)，確定的土地權(quán)利和內(nèi)容不能隨意更改，自由保有權(quán)人不能隨意干涉。

英國對于土地產(chǎn)業(yè)權(quán)的保護(hù)十分完備，首先有保護(hù)的傳統(tǒng)，最早的土地產(chǎn)權(quán)可以追溯到1000年以上，歷史證明了私有財(cái)產(chǎn)權(quán)神圣不可侵犯;其次有保護(hù)的法律，1925年《財(cái)產(chǎn)法》作為大法，一系列的法律規(guī)定了土地的方方面面;保證土地使用權(quán)完整，只要使用權(quán)人不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，即為土地的實(shí)際所有者，能隨心所欲地利用和處分土地。

中國歷史上也曾經(jīng)出現(xiàn)過類似的土地使用權(quán)辦法。

按照歷史學(xué)家樊樹志先生的研究，從明清到民國，土地所有權(quán)被分為“田底”與“田面”，構(gòu)成所謂的“一田二主”，田底也有最終的所有權(quán)歸田主所有，但這些田主有些居于都市，有些歷經(jīng)數(shù)代，與鄉(xiāng)村田地隔得很遠(yuǎn)。田面是田地的使用權(quán)，由于來源不同，“田面田”性質(zhì)不同，既有欠租撤佃的“相對的田面田”，也有欠租也不可撤佃的“公認(rèn)的田面田”，兩種“田面田”的地租率。這些田面可以交易，因此有多層次的田主，原地主不可以輕易趕走擁有田面的佃戶，有一些還是永佃權(quán)。

擁有權(quán)與使用權(quán)都受到保護(hù)，都可交易，民國時(shí)候上海也曾經(jīng)有過這樣的案例，看過《烏鴉與麻雀》的朋友對民國末年舊上海的樓市應(yīng)該有些印象，里面的反派主角侯營長搶了房子后要“頂出去”，也就是轉(zhuǎn)手，這個(gè)“頂”的含義主要是指房屋使用權(quán)交易，所有舊上海才會有大房東、二房東、三房東之說，一個(gè)房子有多少主人，大房東之外的主人擁有的是使用權(quán)，使用權(quán)可以交易。

無論英美，任何土地所有人或其他人如欲變更土地用途，一些城市街區(qū)甚至連改變房屋造型顏色，都必須申請規(guī)劃許可。土地所有者并不能隨意對土地進(jìn)行開發(fā)，這一限制通過土地用途管制來實(shí)現(xiàn)。

保護(hù)土地使用權(quán)，主要體現(xiàn)在征地的公平上。

1909年英國首次有城市規(guī)劃法，1947年修訂，為了公共利益，政府可以使用強(qiáng)制購買權(quán)也即征地。享有這項(xiàng)權(quán)力的有政府和其他機(jī)構(gòu)，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市發(fā)展公司，以及自來水和電力公司等。

征地絕非毫無節(jié)制，受到各方面制約。何種用地功能屬于公共利益范疇則由議會決定，以法律形式確定下來，城市規(guī)劃經(jīng)過公眾充分討論后，規(guī)劃專家委員會審核通過。征地機(jī)構(gòu)在取得強(qiáng)制征用權(quán)后，須經(jīng)過一系列嚴(yán)格的步驟并對被征地人做出最合理的補(bǔ)償，其中細(xì)化到是直接損害還是間接損害，如果是間接損害，損失如何評估，有一整套公開而細(xì)致的流程，每個(gè)人可以依此計(jì)算。

最后，如果被征地人如對公開質(zhì)詢的結(jié)果有異議，如果對賠償不滿，可向最高法院上訴，對于收入在一定范圍內(nèi)的被征地人，還可在法律費(fèi)用方面獲得經(jīng)濟(jì)資助。復(fù)雜的程序與制約機(jī)制，也保證了征地者會將被征地的效率提到最高，以節(jié)約成本。

沒有細(xì)致的法律，各方?jīng)]有法律意識，征地者不受制約，就算實(shí)行了土地私有，也解決不了目前征地過程中的強(qiáng)征，掠奪式征地，土地效率低等諸多問題。要保護(hù)土地?fù)碛姓叩臋?quán)益，從保護(hù)使用權(quán)開始。