房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代

房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)崩盤，黃金時(shí)代已經(jīng)過去，進(jìn)入白銀時(shí)代。

黃金時(shí)代伴隨著廣義貨幣發(fā)行量的大幅上升，十年內(nèi)貨幣發(fā)行量擴(kuò)大5倍，房地產(chǎn)均價(jià)大致上漲5倍。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，貨幣大規(guī)模發(fā)行的可能性不大，但貨幣購買力隱性縮水，依然支撐著房地產(chǎn)的底盤，隨著預(yù)期的模糊，以及房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等利空消息的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)區(qū)域性與結(jié)構(gòu)性分化。

區(qū)域性分化已經(jīng)十分明顯，不同城市的房地產(chǎn)預(yù)期有天壤之別，鄂爾多斯、溫州等地承受房價(jià)下降的痛苦，鄭東新區(qū)、保定等城市開發(fā)商則數(shù)錢到手軟。

資源集聚城市房地產(chǎn)受剛性支撐，因此一線城市與區(qū)域性核心城市，仍然是房地產(chǎn)安全墊最厚的地方。另一些城市則受益于高鐵時(shí)代，導(dǎo)致城市地位急劇提升，如鄭州與武漢，因地利之便高鐵時(shí)代的地理中心，航空時(shí)的樞紐，成為國內(nèi)重要經(jīng)濟(jì)引擎。大城市周邊的一些小城鎮(zhèn)則受益于城市群概念，與大城市軌交半小時(shí)，迅速融入大城市經(jīng)濟(jì)圈，房價(jià)大幅提升。保定3月、5月房價(jià)環(huán)比漲速位居全國第一，就是拜京津冀一體化、北京資源外溢所賜。根據(jù)保定市住建局的數(shù)據(jù)，去年，當(dāng)?shù)毓厕k理商品房預(yù)售合同登記備案14786套，今年3月1日至24日就辦理了3474套，不到一個(gè)月的備案數(shù)量相當(dāng)于去年的近四分之一。另一個(gè)小鎮(zhèn)昆山，無論是產(chǎn)業(yè)還是文化，已經(jīng)與上海越來越緊密。

從英國的工業(yè)化進(jìn)程看，除了倫敦以外，以貿(mào)易帶動(dòng)的沿海城市與重要工業(yè)城市，是發(fā)展的核心城市，而巴黎與東京則是法國、日本高鐵行業(yè)的受惠城市。中國同樣如此，沒有具有全國影響力的支柱產(chǎn)業(yè)，沒有便捷的軌道交通的小城市，不可能成為城鎮(zhèn)化過程中的受惠城市。

人口與資金逃離的城市，單純靠能源或者中低端制造業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不濟(jì)，如果此前房地產(chǎn)發(fā)展過于激進(jìn)、民間金融杠桿過長，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是已經(jīng)崩潰，就是處于崩潰的邊緣。

以鄂爾多斯為例。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2012年9月報(bào)道，據(jù)鄂爾多斯市政府提供的數(shù)據(jù)，2011年前11個(gè)月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續(xù)建項(xiàng)目，共有2225.3萬平方米。鄂爾多斯房價(jià)從高位迅速回落到3000元上下，此前鄂爾多斯最貴的房子單價(jià)曾經(jīng)高達(dá)2萬/平，鄂爾多斯成交量大幅下挫七成。鄂爾多斯房價(jià)，只有跌到民間的真金白銀浮出水面，投資者破產(chǎn)的破產(chǎn)，清算的清算，而當(dāng)?shù)厝藫碛袩o貸款房屋、價(jià)格低到再也不愿意出手售房時(shí)，才算進(jìn)入真正的底部。

中國各個(gè)城市情況大不相同，沒有適用于全國的統(tǒng)一的鐵律。溫州、鄂爾多斯、常州等地房價(jià)下降，不會(huì)引發(fā)交易量上升，但資源、人才、權(quán)力集中的大城市剛好相反，房地產(chǎn)價(jià)格下跌將引發(fā)交易量大幅反彈。讓北京、上海市中心的房價(jià)下跌三分之一，再放開戶籍與入學(xué)限制，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)成交量一定會(huì)像火箭般竄升。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性分化暗流涌動(dòng)，一些開發(fā)商早已開始轉(zhuǎn)型，而另一些開發(fā)商在住宅與商業(yè)物業(yè)中苦苦掙扎，最后不得不出售公司資產(chǎn)保衛(wèi)家庭財(cái)富。

單純讓人居住、讓人購物的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)頹勢(shì)，住宅的剛性需求與改善型需求隱現(xiàn)玻璃天花板。高凈值的富裕投資者減少對(duì)房地產(chǎn)的投資，大批進(jìn)城的新居民，需要一個(gè)長期的財(cái)富積累過程，才能形成新的購買力。商業(yè)物業(yè)則受到電商、同業(yè)競(jìng)爭的巨大沖擊，寫字樓在到處建新區(qū)、企業(yè)動(dòng)輒圈地自建的中小城市，簡直是在往脖子上套絞索。

房地產(chǎn)的新引擎就是將房地產(chǎn)與稀缺資源結(jié)合，以房地產(chǎn)之殼裝載其他稀缺資源。華夏幸福以房地產(chǎn)裝完整的產(chǎn)業(yè)鏈，而萬達(dá)正在進(jìn)行基因改良，越來越多地注重與旅游與文化，注重城市中居民的完美休閑與體驗(yàn)。

所謂旅游地產(chǎn)，就是在日常生活之外在家庭再開一個(gè)窗口，這個(gè)窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗(yàn)，是笙歌曼舞、小橋流水、綠樹成蔭，是仰頭即風(fēng)景。無論是現(xiàn)在還是今年幾十年，中國最稀缺的是教育、養(yǎng)老等服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)與這些稀缺服務(wù)業(yè)的結(jié)合，綻放出奇葩。房屋成交低迷時(shí)，城市學(xué)區(qū)房與高檔養(yǎng)老院逆勢(shì)堅(jiān)挺。房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型，他們不僅要建房、建城，甚至提供完備的服務(wù)職能，設(shè)置學(xué)校、醫(yī)院、環(huán)境等，轉(zhuǎn)型為特色服務(wù)商，跨過這一步，房地產(chǎn)開發(fā)商將能立于不敗之地。

未來，影響中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的因素是貨幣、稅收，而目前房地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)型、分化，在艱難中找準(zhǔn)白銀時(shí)代的方向。