干貨！2021年中國物業服務行業龍頭企業分析——碧桂園：服務營收規模突破百億

物業行業主要上市公司：目前國內物業行業相關上市企業有招商積余(001914.SZ)、南都物業(603506.SH)、碧桂園服務(06098.HK)、綠城服務(02869.HK)、雅生活服務(03319.HK)、恒大物業(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悅城服務(01755.HK)、中海物業(02669.HK)、奧園健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)等。

本文核心數據：碧桂園服務業務布局數據，碧桂園服務收入數據等

1、中國物業服務行業龍頭企業全方位對比

隨著我國物業管理行業的發展，物業管理公司所提供的物業有關服務涉及領域越來越廣，主要包括住宅物業、商業物業、辦公大樓、公共物業、工業園以及醫院等等。目前，中國物業服務行業的龍頭企業分別是碧桂園服務(06098.HK)、恒大物業(06666.HK)，兩家企業在物業服務業務上的業務布局及運營情況對比如下：

2、碧桂園服務：物業服務業務的布局歷程

碧桂園集團自1992年開始提供物業管理服務，2018年完成分拆上市。在這近30年的發展中，公司業務邊界不斷拓展，2011-2014年業務范圍逐步由物業管理拓展至社區增值服務及非業主增值服務，2015年開始涉足城市服務領域，2018年進入“三供一業”(供水供電供熱及物業管理)改革領域。

3、碧桂園服務：物業服務業務布局及運營現狀

——產品布局：業務范圍持續擴張

近年來，隨著物業服務行業市場的不斷發展，碧桂園生活在核心物業服務的基礎上不斷擴張業務領域。目前，碧桂園業務體系主要可劃分為物業管理、社區增值服務、非業主增值服務、城市服務以及三供一業五大模塊，其中物業服務核心業務包括物業管理、社區增值服務和非業主增值服務。

——業務布局：五大城市群為主

經過近三十年的發展，碧桂園服務從廣東開始發展物業服務業務開始，目前已形成覆蓋全國的業務布局，2017年以來，公司業務覆蓋城市數量仍保持增長勢頭，截至到2021年6月底，公司物業服務業務布局覆蓋城市達370個。與此同時，公司收費物業項目數量持續提升，2019年以來，隨著公司物業服務業務發展提速，項目數量呈現出跨越式發展，到2021年6月底，公司累計收費物業項目達到3656個。

從布局來看，公司能級布局相對均衡，截至2020年末公司在管面積中三四線城市占比約60%，20年新增品牌拓展面積中一二線項目占比約20%;按區域來看，在管面積中五大城市群比重超70%，其中長三角及珠三角比重分別為27%及26%。

——物業服務運營現狀：物業管理建筑面積再創新高

從物業服務簽約建筑面積變化來看，據公司年報數據顯示，2017年以來，碧桂園服務物業服務簽約建筑面積呈現持續增長走勢，2017年，碧桂園服務簽約建筑面積為3.29億平方米，到2020年，碧桂園服務簽約建筑面積為8.21億平方米。

2021年，碧桂園服務擴張進一步提速，先后并購藍光嘉寶服務、鄰里樂等物業服務企業，考慮藍光嘉寶服務業務后，碧桂園服務合同管理面積約12.05億平方米，由于暫未實現并表，在不考慮藍光嘉寶服務業務的情況下，截至到2021年上半年，碧桂園服務簽約建筑面積分別為9.01億平方米。

從物業服務簽約建筑面積變化來看，碧桂園服務在管建筑面積持續提升，到2020年，公司在管建筑面積提升至3.77億平方米。

截至到2021年上半年，考慮藍光嘉寶服務業務后，碧桂園服務在管建筑面積約6.44億平方米。由于暫未實現并表，在不考慮藍光嘉寶服務業務的情況下，碧桂園服務在管建筑面積分別為4.29億平方米。

4、碧桂園服務：物業服務業務經營業績

——物業服務營收：增長勢頭依舊

從物業服務產品營收情況來看，2017-2020年，碧桂園服務物業服務營收呈現持續增長的發展態勢，2017年，公司物業服務營收為31.22億元，到2020年已增長至156.00億元，物業服務業務營收再創新高。2021年上半年，公司實現應營收115.6億元，同比增長84.3%。

——物業服務業務結構：物業管理營收占比較高

在三大類物業服務業務布局中，目前來看，物業管理服務對公司收入的貢獻最高，2020年，碧桂園服務物業管理服務現營收86.07億元，占公司總營收的55.2%;社區增值服務實現營收17.31億元，占公司總營收的11.1%;非業主增值服務實現營收13.70億元，占公司總營收的9.2%。

——物業服務業務盈利能力：社區增值服務毛利率最高

從物業服務業務盈利能力來看，目前，公司社區增值服務業務盈利能力最高，2018年以來，公司社區增值服務業務毛利率始終保持在60%以上，2021年上半年達到66.2%。物業管理服務和非業主增值服務盈利能力雖不及社區增值服務，但也保持在較高水平，2021年上半年，公司物業管理服務和非業主增值服務毛利率分別為33.6%和50.4%。

5、碧桂園服務：物業服務業務發展規劃

2021年是“十四五”開局之年，是全面建設社會主義現代化國家新征程開啟之年。“十四五”規劃中明確提出，要以提升便利度和改善服務體驗為導向，推動生活性服務業向高品質和多樣化升級。加快發展物業等服務業，加強公益性、基礎性服務業供給，擴大覆蓋全生命期的各類服務供給。

2020年，碧桂園服務提出的五年時間實現集團千億營收的發展目標，增值板塊要求實現五年收入不低于300億元，同時在增值服務的利潤方面，要求持續提升在整個毛利貢獻中的占比。

以上數據參考前瞻產業研究院《中國物業服務企業商業模式與市場投資戰略規劃分析報告》，同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業研究、產業鏈咨詢、產業圖譜、產業規劃、園區規劃、產業招商引資、IPO募投可研、招股說明書撰寫等解決方案。

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