2021年中國商業銀行市場監管現狀與監管趨勢分析 多措施防止經營貸違規進樓市

近期，在部分房價上漲預期較強、炒作氛圍較濃的熱點城市，出現了騙取銀行經營貸實際用于購房的現象，甚至有些還涉及有組織的違法活動。2021年3月26日，中國銀保監會辦公廳為代表的三部門發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》。從多方面督促銀行業金融機構強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產。

經營貸具有審批靈活、利率較低、放款速度快、支持多次續貸等特點，最高能貸到房產評估價的七成。2020以來，受疫情影響，政策加大了紓困中小微企業的貸款力度，經營貸利率與按揭貸款利率出現“倒掛”。這誘使部分購房者轉向申請經營性貸款來購買房產。同時，部分房產中介和貸款中介誘導、協助購房者包裝材料申請貸款。

經營貸資金違規進入樓市，通常采用的是先全款購房，然后以房子為抵押、套取貸款的方式。針對的主要是全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經營貸的行為。經營貸流入樓市主要為兩類人群：一是為了節省月供成本，將現有房貸置換為較低成本的經營貸;二是為了直接低利率購買新房。

(1)經營貸款利率與個人住房貸款利率“倒掛”

在2020年中國人民銀行規定的商業貸款利率一年以內(含)利率為4.35%，一至五年(含)利率為4.75%，五年以上貸款利率為4.90%。而個人住房貸款利率為5.34%，經營貸利率與按揭貸款利率出現“倒掛”，投機炒房客鉆“套利”空子。

(2)房地產貸款審批趨嚴

近年來，堅持“房”房地產貸款審批趨嚴，2018-2020年我國房地產貸款增速不斷下降，截止2020年第四季度末，我國房地產貸款余額為49.58萬億元，同比增速11.6%，較上年同期下降3.2個百分點。房地產貸款增速進一步收縮。

(3)熱點城市樓市依舊過熱

《2020年全國50城房價收入比報告》指出，2020年50城房價收入比均值為13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。2020年，受疫情影響，我國居民收入增速相比前幾年出現了較大幅度的下滑，而在疫情后寬松的貨幣政策下，大部分城市房價都出現了一定程度的上漲。進一步引發投機炒房。

增速方面，50城中東莞、深圳和寧波房價收入比增速最高，太原、貴陽和石家莊降幅最大。東莞和深圳疫情后樓市火熱，2020年房價漲幅在50城中排名前兩位，分別高達20%和16%，居民收入增速與其他城市相比差別不大，致使房價收入比增速也是50城中最高的。

具體房價方面，截止2021年4月，全國77城房價過萬，其中江浙閩粵過半。在77個城市中，東部沿海總共有55個，占比達到了71.4%;中西部有18個，占比為23.4%;東北有4個，即東北的四大副省級城市。

(4)企業貸款放寬

2020以來，受疫情影響，政策加大了紓困中小微企業的貸款力度，2018-2020年，我國經營貸款余額經歷了先降后升的態勢，尤其是2019年來，企業貸款規模不斷上漲，這與支持中小企業政策直接相關。

多措施防止止營性貸款進入樓市

然而，經營性貸款資金違規流入樓市，擾亂了房地產調控大局，容易引發局部房地產市場過熱;本應流向實體經濟的金融資源被擠占，影響了宏觀政策實施效果。

防范經營貸資金違規進入樓市，從金融方面，從三個環節來監管——貸前要嚴格審批、貸中嚴格支付、貸后嚴格管理，此外對第三方機構合作貸款業務的監管也必不可少。

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