穗土地供應冷熱懸殊 預示樓市調控松綁無期？

2012年5月3日，廣州市國土資源和房屋管理局發布《廣州市2012年市轄區建設用地供應計劃》，該計劃將保障房土地供應面積提高到112萬平方米米占6%，高于2010年5月發布的《廣州市住房建設規劃(2010-2012)》的計劃供應面積(78萬平方米)，廣州市保障房土地面積增加43.59%。此外，廣州還計劃工業用地共推出58宗，總面積為498萬平方米，占25%。商服用地供應計劃也大幅增長近60%，達到323萬平方米。

前瞻產業研究院地產行業研究小組統計，2012年，廣州市共將推出土地面積1500.72萬平方米，其中商品住宅用地供應47宗，總面積為255萬平方米，占13%，略高出上年234萬平方米的實際成交量，但相比上年供應計劃縮水近1/4。

2012年廣州市土地供應結構圖

資料來源：《2012-2016年中國商業地產行業深度調研與投資戰略規劃分析報告》

2012年廣州市土地供應呈現明顯的區域特征，商服用地和工業用地表現尤為明顯。

在商服用地方面，廣州市土地供應面積的62%分布在蘿崗區，此外番禺和天河區分布供應21%和15%的土地面積，而南沙、越秀、海珠、黃埔、越秀五區無商服用地供應。

在工業用地方面，花都所供應的土地面積占42%，南沙占22%，蘿崗和番禺分別占15%和11%，供應用地以城市周邊為主;而住宅用地的供應區域比較分散，其中南沙、番禺、蘿崗、黃埔分別提供20%、13%、17%和10%的土地面積，市中心天河區提供7%的土地面積，而老城區越秀區的面積僅為500平方米，不到1%。

2012年廣州市不同類型用地供應的區域分布圖

資料來源：《2012-2016年中國商業地產行業深度調研與投資戰略規劃分析報告》

從上圖可以看出，廣州市土地供應較為充足，特別是商業用地大幅增加。而從交易市場來看，商業用地交易較為火熱。

2012年7月，恒大以天價13.22億元拿下珠江新城地王，而萬科則以3.8億元閃電拿下廣州天河軟件園高唐新建區高普路一地塊。與此同時，外企在國內也動作頻繁。美國的保德信房地產基金成功收購了位于廣州海珠區的中海光大購物中心項目，交易總額達20億元，該單收購是外資機構今年以來在中國的首宗大額交易。此外，消息顯示，新加坡凱德置地、泰國中央集團、新加坡ARA資產管理集團、新加坡豐樹集團、意大利房地產商RDM等國際財團也在廣州密尋優質商業物業，動作活躍。

2012年6月廣州市成交土地類型與區域分布(單位：宗)

資料來源：《2012-2016年中國商業地產行業深度調研與投資戰略規劃分析報告》

相比之下，住宅用地不僅供應增長較慢，且交易情況低迷，遠不及商業用地成交活躍。

據前瞻產業研究院數據監測中心的監測數據顯示，2012年1-6月，廣州市尚無一宗住宅用地成交，成交用地主要為工業用地和商業用地。數據顯示，該月廣州共成交13宗用地，共計面積為33.66萬平方米，環比(5月成交3宗，共計面積27.11萬平方米)增24.1%，土地出讓金為4.43億，而成交用地全部為商業及工業用地，底價成交。

由此可見，在房地產調控難言松綁的慶幸之下，廣州市住宅地產繼續維持低迷之勢，而商業地產成為地產商們爭相分割的蛋糕。而廣州作為與北京、上海、深圳同為國內房地產市場的風向標之一，其商業用地及住宅用地供應的巨大懸殊，表明開發商看好商業地產而看淡商品房市場的態度相當明朗，這是否也預示著地產調控短期內松綁無望?