2018年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與市場前景分析 尚處摸索階段【組圖】

養(yǎng)老地產(chǎn)尚處摸索階段

老年住宅的建設興起于20世紀70年代的北歐，在北美、歐洲、東亞等地區(qū)得到進一步的發(fā)展，并取得了不少理論成果與實踐經(jīng)驗。

例如，在養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式上，美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式充分發(fā)揮市場作用，通過多種融資渠道，應用多種融資方式；法國以政府投入為主，養(yǎng)老地產(chǎn)福利性較強；日本則是兩者兼顧。

在養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式上，國外較多地區(qū)流行反向抵押貸款模式。反向抵押貸款模式是把退休老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險公司，保險公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價值進行評估，將房屋價值與老人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預付利息，這樣計算出來每個月需要給老人多少錢。這樣的好處顯而易見，既可以獲得財務自由、度過老年生活，也可以擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟發(fā)展。

在養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式上，綜合美國和德國的養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式，可以得出以下經(jīng)驗：充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供的堅實的基礎；充分利用民間團體及非營利組織發(fā)展老年服務方面；大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專業(yè)管理團隊。

相比國外，我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，因此投資開發(fā)模式仍不成熟。具體來看，在融資模式上，我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道非常狹窄，主要包括銀行貸款、信托融資、上市融資、項目融資等，資金不足是困擾養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展的一大因素。

在運營模式上，由于傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念及消費方式，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項目仍以租、售為主，而反按揭模式推廣不利，市場接受度不高。不過，國家已相繼出臺了多項政策支持“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展下，未來或有一定突破。如2018年8月，《中國銀保監(jiān)會關(guān)于擴大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險擴大到全國范圍開展。

在管理模式上，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項目管理模式主要分別為開發(fā)商管理模式、戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式、專業(yè)公司管理模式三種。開發(fā)商管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)建設完成后由開發(fā)商負責直接經(jīng)營管理，開發(fā)商管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)建設完成后由開發(fā)商負責直接經(jīng)營管理，采用此種模式有利于加強業(yè)主與開發(fā)商的溝通；戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式是開發(fā)商與一些專業(yè)化的公司建立合作關(guān)系，進行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營管理，此種模式構(gòu)建了非常完善的服務體系；專業(yè)公司管理模式是指引進專業(yè)化公司進行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營管理，此種模式管理專業(yè)化水平高，服務體系完善。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展空間巨大

根據(jù)中國人口統(tǒng)計，1962年到1970年是1949年后中國三次生育高峰中最大的一次，這意味著，從2022年到2030年中國將進入一個老齡人口迅速增加的高峰時期。養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求巨大，未來前景樂觀。

從老年人住房消費意愿的選擇上來看，普通住宅是居家養(yǎng)老型老年住宅的主要形態(tài)，居家養(yǎng)老型老年住宅需求的滿足可以通過原有普通住宅適老化改造或在新建小區(qū)或老年住區(qū)中配建適老化設計住宅等方式解決。

假設2021年末有10%的老年家庭（以中高收入為主）選擇新購置適老化設計老年住宅，則到2021年，新增適老化設計老年住宅需求規(guī)模約為1700萬套?？梢姡B(yǎng)老地產(chǎn)有著足夠的發(fā)展空間。

不過，在缺乏國家財政幫助的情況下，老年人的支付能力限制、拖延了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要國家政策的支持，國家財政的投入和政策扶持是必不可少的。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)需要房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療服務業(yè)、銀行業(yè)、保險業(yè)共同進行創(chuàng)造性思維，提出在現(xiàn)有形勢下可行的解決方案。

以上數(shù)據(jù)來源參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

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