2018年購物中心行業市場現狀和發展問題分析 上半年新開業量創紀錄！【組圖】

一、2018年上半年，購物中心開業量首次突破200家

根據聯商網統計，2014-2018年上半年，購物中心開業量程逐漸增長趨勢；自2014年破百后，每年上半年的開業量均在三位數以上，且至2018年更是突破了200個，創下新高。從同比增速上看， 2015年上半年同比暴漲40.20%，2018年上半年同比暴漲37.35%，表明全國商業地產的供應仍然持漲，雖然業內不時會出現了不少類似“飽和”的聲音，但開發商仍然看好市場的接受力。

二、2018年上半年購物中心開業區域分布分析

1、西南超華南 華中緊咬其后

擁有GDP大省浙江、江蘇和全國經濟中心上海的華東依舊是區域霸主，2018年上半年購物中心開業總量占比幾乎占據了半壁江山，其中浙江就達30個，上海和江蘇分別有18個和16個。

相較于擁有全國另一大GDP大省廣東的華南，西南地區的經濟大環境相對遜色，但2018年上半年的表現異?；钴S，以35個開業總數量躍居第二。西南的強勢，不得不歸功于成都和重慶兩大城市，分別上榜2018年上半年城市開業數量TOP10，同時其他城市的表現亦可圈可點，四川的瀘州、貴州的遵義開業數量均為3個，此外貴州貴陽、四川達州也開了2個購物中心。

得益于廣深兩大一線城市的消費活力，不少知名房企集中供量，區域本土的保利、華潤置地、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺先得月”，華南的商業有“天時地利人和”之利。雖然2018年上半年滯后于西南，但仍然位居前三的位置。

一直以來，雖然華中區屬于我國人口較為稠密的地區，消費力龐大，但商業地產發展始終慢人一步。然而2018年上半年，隨著九龍倉、首創鉅大、萬達、萬科、天虹的相繼發力，長沙IFS、武漢首創奧特萊斯、黃岡萬達廣場、鶴壁萬達廣場、鄭州美景龍堂萬科廣場、長沙寧鄉天虹商場等各具特色的商業項目逐一亮相，讓華中商業地產耳目一新了一番。

其他，西北，華北表現正常，而東北依然墊底。

2、一線和新一線城市購物中心開業最活躍

一線城市和新一線城市的經濟發展較快、商業氛圍好、人口多、消費力強，雖然拿地成本高，但高消費還是讓不少開發商愿意高價投資，因此這些城市的商業活躍度往往較高。

據聯商網統計，從2018年上半年統計的城市活躍度來看，TOP10榜單中，上榜的門檻已經達到6個開業量，除了溫州外，其余9個均為一線和新一線城市，且北上廣深四個新一線均在榜。未在榜的新一線城市中，鄭州、東莞、南京、青島、武漢、長沙、寧波、天津、沈陽和無錫均有項目開業。

單個城市來看，上海市購物中心開業最活躍，杭州新開12家緊隨上海之后，成都和西安同為8家并列第三。除了TOP10外，其他城市開業數量如下：合肥、東莞、嘉興均為4家，南京、青島、武漢、長沙、寧波、昆明、瀘州、遵義均為3家，天津、紹興、徐州、煙臺、棗莊、九江、吉安、佛山、惠州、珠海、茂名、十堰、漯河、呼和浩特、達州、貴陽、沈陽、烏魯木齊均為2家。

三、2018年上半年購物中心體量分布分析

2018年上半年新開業的購物中心中，規模在5至10萬m2（含5萬m2，不含10萬m2）數量最多，占比約39.21％；2至5萬m2（含2萬m2，不含5萬m2）占比約29.96％；10至15萬m2（含10萬m2，不含15萬m2）占比約20.26％；15萬m2以上（含15萬m2）占比約10.57％。

一方面，人們生活水平和消費習慣的改變，融合了購物、吃喝玩樂等社交元素的于一體的綜合性購物中心越來越受歡迎，購物中心的社交屬性日漸強大，一些諸如劇院、娛樂會所、電影院、動物館等娛樂休閑業態進駐，對購物中心的體量要求越來越高。

另一方面，經濟的快速增長，拿地成本越來越高，尤其是一線城市、新一線城市和省會城市的市中心地區，可謂“寸土寸金”，5萬方以下的小體量商業逐漸增多，而對經濟欠發達的三四線城市而言，受人口消費力較弱的影響，輻射范圍較小，往往以社區類商業為主。此外，一二線城市郊區和三四線城市因地價相對便宜，且旅游文化資源較為豐富，往往也會誕生一些體量較大的商業體，如青島東方影都萬達茂、南京仙林萬達茂等。

四、2019年購物中心行業發展存在的問題分析

1、整體經濟形勢導致零售業發展放緩

當前，中國經濟的增長已從10%的高速增長階段進入到約7%的中高速增長期，整體的經濟形式恢復到一種新常態。自2013年以來，投資持續超過消費成為拉動經濟增長的主動力。和國際水平相比，我國消費占國內生產總值的比例偏低。2018年1-11月，社會消費品零售總額345093億元，比上年增長4.09%，增長速度持續放緩。因此，總體經濟增速放緩，城鎮居民收入增長減慢以及政府反腐更進一步加劇消費疲軟。但是，隨著政府調控朝著調結構、擴內需的方向發展，消費將具有很大的增長空間，消費比例上升之后，將帶動電商、實體經濟等的快速發展。

2、電子商務對傳統零售的沖擊

我國電子商務發展迅速，網絡零售在社會消費品零售總額中的占比不斷攀升，從2008年的1%上升到2018年上半年的22.67%。中國電子商務發展迅猛，大有趕超美國的趨勢，但是伴隨著網絡零售擴展的是傳統零售的份額的降低。但是，購物中心所提供的全方位體驗式消費，是網絡購物無法比擬的，購物中心與電子商務的關系在未來應該是互補、共贏的關系。但是購物中心要學會“觸網”，通過線上線下的融合，借助無線互聯、大數據技術更精準了解消費者需求，增強線上線下產品與服務的互補性，提升消費者的購物體驗。

3、融資模式單一

目前，中國購物中心投資商、開發商融資渠道單一，主要為銀行等金融機構貸款，或完全靠自有資金，沒有像REITs這種穩健融資的渠道幫助其發展，因此做商業地產非常困難。而REITs，在美國發展已有半個世紀，尤其是上個世紀90年代以來獲得了迅猛的發展。全世界現在有REITs的產品大概有600個，美國占40%，現階段美國REITs體系比較完善，單邊收稅是它規模發展的最主要原因，但是在目前中國現有的法律稅法的框架下，通過長期持有物業獲得租金收入進行再分配，所以需要繳納增值稅、房產稅、企業所得稅，尤其是房產稅，無形當中推高了可供選擇物業資產的門檻。也就是說，在中國發展REITs受到房產稅的影響，所以REITs在中國的發展受到雙重征稅的影響，不如美國單邊收稅的發展比較快。

4、同質化問題嚴重

近幾年，購物中心的集中性放量，商業網點規劃缺乏專業合理的布局統籌，造成購物中心在輻射商圈和服務客群上出現不同程度的重合，加之眾多項目定位和業態組合的趨同，服務方式大同小異，導致購物中心同質化的問題越來越嚴重，也在一定程度上牽制著零售渠道的發展

5、缺乏專業人才

購物中心是一個融合金融、貿易、地產的結合性產品，孤立往放大其中任何一個環節或者僅僅夸大其中任何一個環節都有可能導致項目的失誤。購物中心的治理具有很強的綜合性、專業性，因此僅靠某某房產的氣力是遠遠不夠的。從20世紀末期開始，我國購物中心開發呈現突起態勢，導致專業人才供給量極度缺乏，成為制約未來中國購物中心發展的重要障礙，購物中心專業人才的培養將成為行業發展的重中之重。

以上數據及分析均來自于前瞻產業研究院《中國購物中心行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

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