運營尚待突破 一文帶你解讀我國養(yǎng)老地產(chǎn)概況

養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入黃金期

根據(jù)全國老齡辦最新統(tǒng)計，2017年我國新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達(dá)2.4億，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)17.3%。到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右。而預(yù)計到本世紀(jì)中葉中國將進(jìn)入深度老齡化階段，老年人口將達(dá)到4.8億左右。中國老年人口增加速度之快將是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多，屬于老齡化速度最快的國家之一。

中國人口的老齡化也給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了"黃金機遇"，尤其是社會資本在健康領(lǐng)域投資熱潮的興起，地產(chǎn)、保險等資本不斷進(jìn)入健康養(yǎng)老、老年地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生、養(yǎng)老旅游等跨界融合的行業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)被催生成為朝陽產(chǎn)業(yè)，受到社會資本的熱捧。

根據(jù)《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》顯示，預(yù)計2020年我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間將達(dá)到7.7萬億元，2030年將進(jìn)一步擴張，達(dá)到22.3萬億元。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)者及開發(fā)模式

從進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的資本背景來看，根據(jù)實力背景及經(jīng)驗來看，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)者可分為三類：第一類是實力雄厚、經(jīng)驗豐富的大牌開發(fā)商：如萬科、保利、復(fù)星、綠地、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、綠城、上實等；第二類是手握長期低成本資金的保險機構(gòu)：如泰康人壽、生命人壽、新華保險、國壽、太保、合眾等；第三類是尋求產(chǎn)業(yè)擴張及挖掘新利潤點的產(chǎn)業(yè)資本：以和諧基金、紅杉資本、云鋒基金為代表。

同時，在開發(fā)模式上，注重與醫(yī)療機構(gòu)或護理機構(gòu)聯(lián)合服務(wù)輸出。自建開發(fā)如萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、保利西塘越項目；通過資產(chǎn)收購改造開發(fā)，如上海申養(yǎng)(上海地產(chǎn)集團、上海萬科、上海中醫(yī)藥大學(xué)聯(lián)合成立)改造的長者公寓。

在商業(yè)模式上，形成了以泰康之家全齡社區(qū)照護的會員制養(yǎng)老社區(qū)模式，以萬科隨園嘉樹為代表的租售型高端活力老人養(yǎng)老社區(qū)模式，以金陵天泉湖為代表，打通旅游、度假、醫(yī)療服務(wù)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的養(yǎng)老生態(tài)社區(qū)模式，以綠城烏鎮(zhèn)雅園為代表，提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、老年大學(xué)，針對高端活力老人為主的綜合養(yǎng)老社區(qū)模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)所遇到困境

（1）盈利困局

養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利困局體現(xiàn)在多個領(lǐng)域，其一由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報期較長引發(fā)，目前國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)提供主要以公辦養(yǎng)老院為主，而民辦養(yǎng)老院為輔，民辦養(yǎng)老機構(gòu)前期資金投入量大，對類似機構(gòu)是一筆不小的壓力。其二由中國國情所決定，因國內(nèi)老人跟隨子女在家養(yǎng)老的觀念深入人心，故一定程度上限制了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展。其三是養(yǎng)老地產(chǎn)層曾作為風(fēng)口，出現(xiàn)了一定的投資熱；也出現(xiàn)了部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)過熱，競爭過于激烈的現(xiàn)象；進(jìn)一步帶來了養(yǎng)老地產(chǎn)空置率較高的問題。

（2）運營尚待突破

養(yǎng)老地產(chǎn)的運營困局體現(xiàn)在多個領(lǐng)域，其一是人才匱乏，養(yǎng)老服務(wù)不僅是住宿問題，衣食住行的需要，還包括就醫(yī)養(yǎng)護、精神心理等，而市場上的確出現(xiàn)專業(yè)養(yǎng)老人才、護理人才、營養(yǎng)人才的缺失，讓高質(zhì)量，持續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)提供出現(xiàn)缺失；其二是標(biāo)準(zhǔn)的缺失，如養(yǎng)老機構(gòu)未來發(fā)展趨勢應(yīng)該分級，不同體量、類別的養(yǎng)老項目應(yīng)該有相對應(yīng)的級別要求。據(jù)記者了解，養(yǎng)老服務(wù)國家級標(biāo)準(zhǔn)《養(yǎng)老機構(gòu)等級劃分與評定標(biāo)準(zhǔn)》目前還在起草當(dāng)中，最后要依托本國國情，復(fù)制外國的養(yǎng)老模式是行不通的，我國在相關(guān)政策法規(guī)在土地、規(guī)劃、資金、人才支持、運營方面有清晰的制度建立，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展最終是要建立適合國情發(fā)展的生態(tài)圈。

未來發(fā)展趨勢

（1）發(fā)展趨勢上，長期看前景樂觀，短期內(nèi)競爭加劇

從長期上看，因我國人口老齡化加速，中國老年人口規(guī)模將持續(xù)上升，從源頭上增加了養(yǎng)老地產(chǎn)的受眾；其次，中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人均可消費能力提升，老年人口自身收入來源以及收入能力得到拓展，未來老年人口市場化傾向提升，這同樣會促使長期內(nèi)我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求急速增加。

從短期看，我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)的競爭加劇，表現(xiàn)為投資與參與主體的快速增加，在當(dāng)前政策背景以及房地產(chǎn)等不同行業(yè)告別早期傳統(tǒng)盈利模式的情境下，更多類型企業(yè)加速布局進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。

（2）從投資風(fēng)險看，三大風(fēng)險依然存在，需要更多政策與經(jīng)營模式創(chuàng)新

從政策層面看，需要未來加快推動養(yǎng)老金融的發(fā)展，創(chuàng)新金融領(lǐng)域的參與方式，通過投資主體的多元化降低高端養(yǎng)老地產(chǎn)的短期投資風(fēng)險。

從經(jīng)營模式看，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈需要更進(jìn)一步延長，地產(chǎn)、保險、護理、醫(yī)療、文體娛樂、旅游、零售、餐飲等行業(yè)需要加速融合，如此才能進(jìn)一步發(fā)揮各產(chǎn)業(yè)自身的專業(yè)化優(yōu)勢，并有效降低投資企業(yè)因為過多的專業(yè)化投資所造成的重資產(chǎn)風(fēng)險。

從利潤回報看，長期內(nèi)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的回報率都不可能過高，這是因為養(yǎng)老行業(yè)自身特征所決定，從國際上看，目前高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回報都不超過10%，未來，高端養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營上需要打造基于多元服務(wù)的更具選擇更富彈性的利潤群，而非單一的傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)營的租售回報模式。

以上數(shù)據(jù)來源參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與投資決策分析報告》。

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