核心競爭力缺失！長租公寓行業(yè)發(fā)展道阻且長 精耕服務(wù)平臺(tái)與用戶群或許是出路

長租公寓核心競爭力培育仍有欠缺，行業(yè)發(fā)展道阻且長

長租公寓核心競爭力主要分為五個(gè)要素——規(guī)模是目前行業(yè)的主要競爭力，更是品牌公寓的核心競爭力，擁有更多的房源渠道、更優(yōu)的資產(chǎn)配置將使企業(yè)占有更大優(yōu)勢(shì)；系統(tǒng)化是企業(yè)競爭的軟實(shí)力體現(xiàn)，租房流程線上化和運(yùn)營流程管理標(biāo)準(zhǔn)化，是實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化運(yùn)營的有效方式；品牌是企業(yè)競爭拉開差距的關(guān)鍵，中低端公寓溢價(jià)能力低，在競爭中處于劣勢(shì)；加強(qiáng)企業(yè)資金鏈的管理，保持順暢，防止斷裂，是維持企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展的保障性因素；空置率是影響企業(yè)生存的關(guān)鍵，在房源選取和應(yīng)季營銷方面應(yīng)謹(jǐn)慎，對(duì)于集中式長租公寓尤為關(guān)鍵。

長租公寓企業(yè)在制定戰(zhàn)略時(shí)應(yīng)有階段性傾向，隨著企業(yè)成長，關(guān)注傾向應(yīng)呈現(xiàn)“規(guī)模-資金鏈-空置率-系統(tǒng)化-品牌-規(guī)模-…”式循環(huán)向上的結(jié)構(gòu)，每一環(huán)中品牌樹立都是階段性目標(biāo)，比對(duì)自身成長階段選擇正確的關(guān)注傾向，將使企業(yè)發(fā)展得更加健康良性。

相對(duì)地，目前長租公寓市場主要面臨五大制約因素。

市場方面，行業(yè)參與者眾多，但市場占有率都不高，處于搶占市場份額的階段，并且各有優(yōu)勢(shì)，同階層企業(yè)間拉不開差距，競爭激烈。資產(chǎn)方面，資源與價(jià)格之間的矛盾難以協(xié)調(diào)，房源獲取是行業(yè)最大難題，核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地段拿房成本高，偏遠(yuǎn)位置房屋空置又無法避免。資金方面，國內(nèi)長租公寓主要以重資產(chǎn)運(yùn)營方式為主，缺乏推注機(jī)制，融資渠道稀少，頭部長租品牌公寓仍處于“燒錢”階段，租金回報(bào)率低；同質(zhì)化服務(wù)導(dǎo)致品牌競爭力減小，對(duì)差異化和精細(xì)化的需求也是行業(yè)發(fā)展痛點(diǎn)。政策方面，雖然2015年以來政策傾向明顯，但行業(yè)稅收優(yōu)惠力度較小，相比新加坡、中國香港、中國臺(tái)灣地區(qū)免征稅政策，中國大陸仍有待發(fā)展。

中國長租行業(yè)將在未來一段時(shí)間內(nèi)快速成熟，還需精耕平臺(tái)與用戶群

長租公寓是長租服務(wù)行業(yè)的核心關(guān)鍵領(lǐng)域，目前行業(yè)處于各家品牌跑馬圈地的階段，還未出現(xiàn)龍頭企業(yè)；但隨著市場不斷打開，優(yōu)質(zhì)房源和精細(xì)化服務(wù)會(huì)成為競爭壁壘。目前，分散式公寓因輕資產(chǎn)運(yùn)營和房源靈活性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，成為行業(yè)突破口，但各家房地產(chǎn)巨頭在集中式公寓方面均有長遠(yuǎn)布局。未來隨著公寓社區(qū)化不斷完善，城市交通延展式發(fā)展，集中式公寓也將擁有巨大市場空間。從整體來看，長租公寓的長尾形態(tài)明顯，中小型機(jī)構(gòu)公寓多而分散，擁有較強(qiáng)生存優(yōu)勢(shì)，在未來將繼續(xù)整合零散的個(gè)人業(yè)主房源，預(yù)計(jì)整體機(jī)構(gòu)化房源的份額在未來會(huì)快速上升至70%以上，其中頭部長租公寓成長至3-5%的占比。對(duì)標(biāo)酒店行業(yè)，長租公寓領(lǐng)域未來會(huì)是頭部品牌+長尾格局，巨鯨和大量魚群共存。

在長租平臺(tái)方面，長租服務(wù)體系的搭建、服務(wù)閉環(huán)的打造體現(xiàn)平臺(tái)競爭力，使商業(yè)模式快速更替升級(jí)。

“互聯(lián)網(wǎng)+”賦予長租平臺(tái)在服務(wù)黏合方面的天然優(yōu)勢(shì)，快速尋找服務(wù)空白并迅速建立起體系，形成一整套在租房服務(wù)方面的規(guī)則。作為服務(wù)商，對(duì)于房東用戶在引流的同時(shí)，提升產(chǎn)品、技術(shù)、咨詢、營銷等多方面服務(wù)；服務(wù)長租下游租房用戶，以用戶體驗(yàn)為出發(fā)點(diǎn)，提供帶看、信息、租賃金融等多方面服務(wù)；在服務(wù)上達(dá)到真正意義上的供需深度匹配。服務(wù)和運(yùn)營能力是未來長租平臺(tái)的核心競爭力，隨著用戶對(duì)租房體驗(yàn)需求的提高，平臺(tái)商業(yè)模式由資源信息導(dǎo)向向用戶服務(wù)導(dǎo)向快速更替升級(jí)，鏈接上下游打造服務(wù)閉環(huán)、建立一整套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，將是未來長租平臺(tái)長遠(yuǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是各類型平臺(tái)的競爭熱點(diǎn)。

在長租用戶群體方面，用戶向二三線人才流入市場滲透——一線城市是核心地區(qū)，政策和經(jīng)濟(jì)牽引行業(yè)向二三線城市滲透。北上廣深超大型一線城市在未來較長的一段時(shí)間內(nèi)仍然是長租行業(yè)的最主要戰(zhàn)場，但一線城市的高房價(jià)和大城市病存在一定的人口擠出效應(yīng)；同時(shí)在人才引入政策和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的牽引下，部分二三線城市呈現(xiàn)出明顯的人口流入動(dòng)態(tài)，如杭州、長沙、重慶、西安、武漢等城市都為人才流入提供了大量便利，同時(shí)地方長租政策不斷出臺(tái)并落實(shí)，市場信心增長，充分利好長租行業(yè)發(fā)展向非一線城市的滲透和擴(kuò)張。未來，逐漸增多的資源優(yōu)勢(shì)型二三線城市及其輻射地區(qū)將是長租行業(yè)的重點(diǎn)覆蓋方向。

以上數(shù)據(jù)和分析參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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