2018年長租公寓市場現狀分析 房企長租布局擇優而棲、資產證券化打通資金通道

不久前，中國指數研究院發布2018年長租公寓市場調研數據。數據顯示，在眾多布局長租市場的房企中，萬科與龍湖引領市場擴張；租房多以中高檔產品吸引年輕白領及商務人士。隨著房企漸漸向二三線城市布局長租市場，以資產證券化來引流資金愈加流行。

萬科與龍湖引領市場，品牌房企多以自營方式開展長租公寓業務

據統計，2018上半年銷售額前20的房企中已有16家企業開展了長租業務，其中以萬科泊寓、龍湖冠寓以及旭輝領域為行業領軍者，截至目前三家企業共運營近7萬間長租公寓，已成為長租公寓領域舉足輕重的主力軍。

進入2018年，房企也主動發布長租業務的未來發展目標，以打造規模搶占市場為核心。其中碧桂園喊出未來三年將發展100萬套長租公寓，招商蛇口也提出在未來通過收并購加速擴容規模至100萬間。以規模搶占市場成為房企長租公寓發展的目標。

品牌房企主要以自營開展長租公寓業務，部分以合作、戰投以及收購等方式參與進來。如萬科、龍湖等均采取自營模式進行業務開展;融創和新城則選擇了戰略投資的方式布局該領域，綠城與陽光城以合作的方式快速擴張，兩種方式都是以現有長租公寓品牌為依托，進行拓展;金地則通過自創草莓社區長租公寓品牌涉足長租公寓，同時收購了長租公寓品牌“WARM+”，以兩種形式積極布局。

中高端產品定位全齡段青年群體，長租業務跟隨集團擇優地而棲，資產證券化引流資金熱

根據前瞻產業研究院發布的《中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》，房企將客群細分為畢業生、白領、商務精英等，以中高端產品打動客戶，覆蓋全齡段客群。如旭輝在領寓創立時就根據租房場景細分，開發了博樂詩、柚米、菁社三條產品線，覆蓋了精英、白領、青年學生等在內的租房全齡段客群。其中，博樂詩服務公寓定位中高端企業經營和商務出行人士，中高端柚米國際社區定位白領，菁社青年公寓定位初入社會的年輕人。同時，旭輝通過社交場所和共享服務平臺，打造社區交互社群，以社群為年輕人提供更好的交流和成長空間平臺。

從房企開展長租公寓的城市來看，一二線為主要城市，結合集團布局區域進行開拓。以萬科為例，其進駐城市以一二線城市為主，在長租業務已經開始經營的24個城市中僅有3個在三四線；且萬科泊寓布局的城市均在萬科進駐范圍內，同時東莞與佛山屬于萬科起家的珠三角區域。

以資產證券化為長租公寓解除資金顧慮，房企加速租賃業務的發展。自營租賃業務屬于重資產模式，資金需求量較大，資產證券化為房地產企業盤活存量資產提供了新的途徑。如碧桂園2018年2月成功發行100億規模的租賃住房REITs，為其未來三年100萬套長租公寓的發展計劃打開新的想象空間。

國家政策持續鼓勵，租賃市場成為房地產市場下半場的重要方向之一，在此背景下，品牌房企打造品牌、搶占規模，以輕重結合的形式全面進軍長租領域;而且，由于一二線核心城市的房屋價格高企，隨著租賃市場的規范化，未來中國租房市場的需求空間巨大，擁有低成本優質房源、以及融資能力突出的品牌房企將成為市場的主力軍之一。

以上數據及分析來源參考前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國資產證券化業務市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

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