寧夏出臺房產稅“新”政鬧烏龍，中國房產稅立法將在何時？

近日來，寧夏出臺的房產稅"新政"已經紅透了房地產市場的半邊天，"寧夏出臺房產稅實施細則，明年1月1日起執行"、"房產稅夜襲，房價將下降55%！"等爆炸性標題的新聞接踵而至，也讓眾多房地產市場的觀望者暗自慶幸并開始對手里擁有多套房產的投機者們略表同情"這下可好，砸手里了吧？！嘿嘿~"。然而，當筆者把寧夏公布的房產稅政策拿來細細領略一番的時候才發現，此房產稅非彼房產稅，該房產稅政策依然與國家之前頒布的房產稅政策一樣，屬于"換湯不換藥"的那種，需要交納房產稅的對象依然是商業地產，非經營用房地產依然處于免征范疇。在消息澄清之后，房產市場上也是一片歡喜一片憂的景象。

正如上次陜西省頒布的房產稅"新"政所鬧出的烏龍事件一樣，此次寧夏房產稅政策的出臺也深受房產市場相關利益人的密切關注。不管怎么說，這種"草木皆兵"的景象也暗示著房產市場中仍有不少人對真正的關乎個人用房產利益的房產稅政策出臺的殷切期盼。

上海、重慶房產稅試點有何成效？

其實，到目前為止，我國僅有上海和重慶兩個城市正在進行真正意義上的（個人）房產稅政策的試點。2011年1月27日，上海市和重慶市同一天發布了《關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《<個人住房房產稅征收管理實施細則〉的決定》，分別對兩市房產稅的試點范圍、征收對象、稅率、納稅人以及應納稅額、免稅面積等做了比較細致的劃定。

6年后的2017年1月17日，重慶市針對2011年發布的房產稅政策進行了部分修改，將《重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》關于"征收對象"和"稅率"中的"在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房"修改為"在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房"。修改之后，重慶市針對在本市購房的"三無"人員的房產稅政策征稅標準與上海市保持了一致。

圖表1：重慶市和上海市房產稅試點辦法對比

資料來源：前瞻產業研究院整理

為了驗證重慶和上海兩市房產稅試點的成效，筆者將兩市2010年以來住宅商品房的銷售情況進行了對比，由于國家統計局并未給出兩市住宅商品房銷售價格方面的信息，故本文通過簡單的計算（銷售平均價格=總住宅銷售額/總住宅銷售面積，另：住宅面積和住宅銷售額均由國家統計局官方公布）將二者的平均價格呈現給讀者。如下圖所示，2010年以來重慶市和上海市住宅商品房的銷售均價走勢幅度雖有差異，但總體都呈上漲趨勢，上海市2015-2017年房價變化幅度較大，均價躍升至20000元/平方米以上；重慶市銷售均價則變化幅度較小，僅在2017年才上升至6000元/平方米以上，但2017年前十月住宅商品房均價增長了1400元/平方米左右，漲幅明顯。可見，自房產稅試點以來，兩地房價受影響程度表現具有較大差異，且從近年來房價走勢來看，兩地房產稅似乎并沒有對房價產生抑制，反而有"推進"的嫌疑。

圖表2：2010-2017年重慶市和上海市商品房（住宅）銷售平均價格走勢情況（單位：元/平方米）

資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理

兩市房價依然保持上漲勢頭（上海市暫時下降）的"鍋"不能甩手就給政策，畢竟房產市場價格的影響因素有太多太多，比如房產存量、土地價格、房產供需、投資倒把、恐慌心理等等諸多經濟以及心理因素。

房產稅立法就在2018？

國內推行房產稅的兩市房價表現依然如此強勁，更別說那些更多沒有任何強有力相關政策限制的省市地區了。在這樣的大環境、大背景下，房產市場越炒越熱的現象也就不足為怪，以至于投機橫行，而那些對住房有剛需的諸多潛在購買者則處于無房可購（主要是夠不起）的極度恐慌心理。

正如前述，寧夏以及陜西房產稅新政烏龍事件的背后是廣大房產市場利益相關者對真正房產稅政策立法的迫切訴求，因此，國內房產稅相關立法何時能出也成為了他們的心之所系。其實，國家層面早前就已經釋放出了"房子是用來住的，不是用來炒的"重大信號，而房產稅改革也將圍繞著這個終極目標進行。

圖表3：房產稅長效機制正在路上

資料來源：前瞻產業研究院整理

前幾日，財政政部部長肖捷在其發行的書中撰文指出，對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅；

12月16日，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌在北京媒體見面會上談到房地產市場的長效機制時作了如下表述"預計2018年房地產稅會正式進入立法程序。目前看，2018年是房產稅立法比較恰當的時機，這是因為，目前房地產市場出現的一個關鍵變化是，與過去兩三年相比，目前整個房地產市場庫存量明顯下行。"

 以上分析來自前瞻產業研究院。