盲目發展產業園區現困局 中國產業園區投資與開發風險分析

 作為產業發展升級的空間載體——產業園區，近年來一些地方財政原因而面臨窘境，不少園區處于“閑置”狀態。如何通過重新規劃布局使之再現生機，成為擺在地方政府面前一項重要任務。

遼寧省遼中縣經信局一份《遼中近海工業新城汽車產業園發展建設情況》顯示，沈陽鈞翔專用車有限公司投資8億元、用地200畝的年產1萬臺專用車項目，一期已經竣工。半月談記者在現場看到，大片的空地上建成的一處廠房無人看護，門窗已破損。

成立于8年前的這家省級經濟開發區，規劃總面積668平方公里，距沈陽45公里，距營口港69公里，一小時經濟圈覆蓋鞍山、本溪、撫順、盤錦、遼陽等八大重工業城市。然而，這處曾被認為位于“鉆石節點”的產業新區，現狀顯然與預期相距甚遠。

在營口蓋州市的北海新區，2014年4月在此處開工奠基的遼寧中國科技五金商貿城，原計劃投資50億元打造“工貿結合、前店后廠”。如今，在這家占地1000多畝的商貿城建設工地上，只有兩座低矮的門房，“中國科技五金城”標牌后，則是茫茫的一片空地。

由于重量輕質，產業園區在規劃布局上過多過急，產業選擇并不科學。在遼寧中部一些城市的60多個產業園區中，有12個規劃發展裝備制造業，有11個規劃發展冶金、鑄造產業，產業結構趨同。

                  來源：前瞻產業研究院整理

在產業園區建設中，產業園區投資與開發都有哪些風險呢?

一、產業園區建設政策性風險分析

政策風險主要是指在國家宏觀的投資管理體制、產業政策和生態環境保護政策會對園區的生產與發展帶來的風險。目前國內有關產業園區的政策還不完善，開發商面臨有法難依的困境。如果產業園區的規劃建設沒有得到較好的政策支持，產業園區投資成本及各項運營風險均不能得到有效控制，這也將導致產業園區無法正常運營。

政策風險主要包括土地使用性質和轉讓條件。產業園區以前可以建別墅或住宅，但是，現在國家最新政策明確，工業用地上不能建住宅、別墅等，只能建廠房。例如，現在建總部基地，理論上歸屬于辦公用地，不是工業用地。

現在有的地塊轉讓，是通過收購企業股權的形式進行，可以合理避稅，但政策有可能不允許。為此2011年政府發文要求一塊地只能有一個產權，而不分割產權無法散售商鋪。由于以上兩點，有很多小企業退出了產業園區開發。

二、產業園區建設周期性風險分析

周期性風險主要是因為產業集聚效應需要一定的時間，產業園區開發周期比較長，對于園區開發企業的整體經營管理帶來了很大的風險。例如，園區開發經常有3年免租期，5年以后，園區的產業發展起來了，才逐漸見到回報，10年以后，回報途徑增加，比如代為人才招聘、提供小額信貸等。

三、產業園區建設資金鏈風險分析

由于產業園區開發的周期很長，資金前期投入很大，后續回收周期漫長，所以產業園區投資和開發的資金鏈風險非常大，資金周轉速度非常重要。前期沉淀資金包括土地出讓金，以及總投資30%-40%的建造成本，在建造初期即可預售，在6-8個月后，結構封頂就可以出售。

但出售面臨3年的免租期、資金沉淀期，而且后期的收入與前期的投入不成正比，關鍵是定位準確。還有一個風險問題是結構封頂前能否獲得預售證，如果可以，就可以以普通商品房的手續進行預售，但目前政策方面對此并沒有明確的規定。

前瞻產業研究院《2016-2021年中國產業園區規劃布局與運營管理分析報告》指出：產業園區建設的投入與產出要形成良性循環，必須堅持市場主導，在開發區建設中可以引入公私合建模式，政府在前期征地拆遷和基礎設施建設方面上可以更多主導，而在招商引資方面，可以更多采取市場化模式引入專業化的招商團隊。