房地產市場盯上老年經濟 中國養老地產融資模式分析

 前兩年“養老房產”概念開始流行。房地產企業和保險企業開始試水。如今，“養老房產”越來越多，實體項目擺在眼前，對于“養老房產”老年人是否買賬?當房產遇上養老，又如何兼顧盈利和社會效益?

但無論如何隨著我國社會步入老年化階段，養老經濟尤其是養老地產備受各方關注，各方資本都想在其中分一杯羹，養老地產開發融資問題也成為行業熱議的話題。那么中國養老地產融資模式都有哪些呢？

一、融資來源

前瞻產業研究院《2016-2021年中國養老地產行業發展前景與投資機會分析報告》指出：由于我國的金融體系的不健全，投融資主體相對而言比較單一。改革開放以來，我國的房地產融資渠道打破了以往單一的依靠國有商業銀行的桎梏，開始向多元化發展，但是相對國外發達國家的完善的金融體系而言，我國目前的房地產融資渠道仍然非常狹窄，資金不足是困擾房地產市場發展的一大因素。當前房地產投資主要有三種：國有商業銀行、住房公積金組織和房地產證券化部門。

1、國有商業銀行

是指我國四大國有銀行：中國銀行、中國農業銀行、中國工商銀行和中國建設銀行，它們是房地產業的最主要的投資機構。目前由于房地產市場過熱，房地產投資性需求高導致的市場泡沫嚴重，為控制房價過快增長，減少房地產市場泡沫，國家出臺了一些列政策，增加存款準備金率，實行緊縮的貨幣政策，壓縮銀行貸款比例，降低房地赤岸過熱現象。

2、住房公積金

作為房地產貨幣化產生的必然結果，在商業住宅的開發過程中具有舉足輕重的作用。但是在養老地產開發的過程中，住房公積金組織部產生任何作用。又有老年人年齡的限制，在購買住房時銀行不提供按揭服務，也不接受公積金貸款方式，這是老年住宅與一般住宅在投資主體上的主要區別。

3、房地產證券化部門

我國只有上海、廣州及深圳等少數幾個大城市具有一定規模的房地產債券交易市場，發展尚不完善。但是，作為未來房地產融資的重要形式，其在國外金融機構的進駐過程中會得到逐步的完善。

4、儲蓄機構

除國有四大銀行之外的其他存款吸納單位，可以成為我國養老地產行業融資的主體之一。借鑒美國金融體系儲蓄機構的相關業務模式，增加其業務范圍，使其為養老地產融資主體。

5、保險機構

2009年政策放開之后，保險資金開始陸續進入養老地產開發行業。在國內，首先進入的是泰康人壽，在其帶領下，其他的保險資金也紛紛將目光投注到養老地產開發這一具有穩定投資收益率的行業。

6、養老基金

養老基金由于具有特殊屬性，一般很少直接投資房地產行業，但由于養老基金資產額巨大、增長速度快、來源穩定，通過規范的政策支持及約束可以成為養老地產開發有保障的投資商。

二、融資渠道分析

圖表2：我國養老地產融資渠道分析

資料來源：前瞻產業研究院整理