十字路口的房市

屬性分析

2014年以來，我國商品房銷售面積和銷售金額均出現了負增長，且這種負增長數值出現逐步擴大的趨勢，房地產下行態勢明顯。根據統計局的數據顯示，1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴大0.9個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業營業用房銷售面積增長0.6%。商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅比1-4月份擴大0.7個百分點。其中，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降14.0%，商業營業用房銷售額增長2.5%。分項數據表明，其中尤其以住宅的降幅最大。本文也主要對住宅這塊進行探討。

2013.05-2014.05全國商品房銷售面積及銷售增速（單位：%）

資料來源：統計局 前瞻產業研究院整理

住宅的需求具有雙層屬性。一方面，根據前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》顯示，從下圖可以看出，一線城市商品住宅用房的平均價格整體較高。以北京市為例，2013年北京市城鎮居民可支配收入為40321元，假定人均住宅面積為30平方米，按2014年5月北京市商品房銷售價格計算，一個人即使將全部可支配收入都用在購房上面也需要19.5年的時間，由于個人可支配收入和商品住宅價格增長速度以及通貨膨脹不同，年限會發生變化。但是，整體可以看出，商品住宅具有奢侈品屬性。房貸分期付款方式緩解了暫時的個人資金壓力，但同時也對個人未來的消費能力和社會消費造成影響。

2013.05-2014.05一線城市商品住宅銷售平均價格（單位：元/平方米）

資料來源：前瞻產業研究院整理

另一方面，商品住宅又具有必需品屬性。居住是基本的生存條件，"有房"成為現代婚嫁的社會訴求。2014年3月16日，國務院發布《國家新型城鎮化規劃（2014-2020）》（以下簡稱規劃），規劃提出，到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2個百分點左右，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。我國城市化發展客觀上要求大量商品住宅供給，商品住宅具有剛性需求。

基于商品住宅的以上兩個屬性，使得商品住宅具有了投資品的特性。由于剛性需求的預期使的商品住宅價格的預期在長期內看漲，炒房導致流動資本急劇的流進房地產市場，這也是多年房價居高的原因之一。抬高的房價損害了普通的購房者，也催生出泡沫。商品住宅的結構（價位不同的住宅面積結構）和布局（區位和位置選擇）不合理又加重了泡沫。

其實，這種剛性需求的依據是長期的經濟發展和城市化進程，但是短期內主要由有效需求來決定，即購買能力或收入水平。倘若房價匹配不了社會的一般購買力，那么就會產生供需上面的不平衡。而供需不平衡達到一定程度，開發商無法通過回流的資金來滿足后續的投資以及歸還債務，就不得不降低房價。但是，房價的降低并不見得一定會帶來購買量的上升，這還要受到外部經濟環境的影響。

外部經濟環境分析

一、市場利率降低，但房貸利率縮緊。

5月12日，中國人民銀行召開了住房金融服務專題會議，會上要求銀行滿足居民商品住房貸款需求。從去年年底開始，能源、鋼鐵及房地產等行業都陷入信貸風險，銀行受到較大牽連影響，不良貸款率上升。房地產行業整體的不景氣以及銀行風控要求導致銀行非常謹慎地控制房貸發放。即使在央行明確出臺政策后，銀行依舊對房貸利率進行了不同幅度的上浮。

但是5月份市場利率整體利率穩重下行，其中，銀行間回購加權利率R07D品種較4月末下行83個基點至3.24%。受教于去年年中資金壓力過緊的歷史經驗，央行出臺了一系列措施對市場進行資金注入，包括凈投放資金、放低存款基準率等。房地產等行業不景氣導致投資減少，也會產生資金的擠出效應，這一部分擠出的資金一部分回流到其他部門投資，比如交通運輸部門投資增加，一部分則轉移到商品消費和貨幣市場。所以貨幣市場的整體資金面比較寬松，利率呈下行趨勢，銀行的理財產品利率也高位回落。

購房者在此時購房可能承擔房貸利率與市場利率之間的差額損失。這種短期內的變動可能會影響一部分關注短期和風險厭惡購房者的購房熱情。

二、物價水平總體較低，存弱通縮預期或導致流動性風險

根據統計局發布的數據顯示，在生產資料方面，2014年1-5月平均，工業生產者出廠價格同比下降1.9%，工業生產者購進價格同比下降2.1%。在生活資料方面，2014年1-5月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.3%。物價指數基本維持在3%以下。由此，社會可能存在一定的弱通貨緊縮預期。而這種預期可能導致流動性風險的加大并進一步強化預期。基于這種預期，購房者就會對購房持觀望態度，而商品住宅價格的降低又會加重這種觀望態度。