滬港通試點 上海寫字樓租賃市場迎來利好

 4月10日，證監會與香港證券及期貨事務監管委員會發布聯合公告，批準上海證券交易所、香港聯合交易所有限公司、中國證券登記結算有限責任公司、香港中央結算有限公司開展滬港股票市場交易互聯互通機制試點（簡稱“滬港通”）。滬港通政策將中長期推動上海的辦公樓需求，尤其是來自金融行業的需求，上海寫字樓租賃市場迎來利好。

上海市優質寫字樓空置率較高 租金水平上行壓力大

前瞻產業研究院發布的《2014-2020年中國商業地產行業發展趨勢與投資決策分析報告》顯示，上海市虹橋商務區是上海市寫字樓的主要供應來源，當地所能供應給寫字樓市場的面積，相當于過去十多年浦西寫字樓的全部供應量。受虹橋地區巨大供應量的沖擊，上海核心商務區寫字樓的出租普遍遇到壓力。2013年底，上海市優質寫字樓新增供應量為13.8萬平方米，2011-2012年，上海市的寫字樓供應量巨大，導致現在上海市優質寫字樓出現了一定的供應過剩。受此影響，2012年上海市優質寫字樓的空置率一度上升至8%，2013年雖然供應量減少，空置率也下降至7.00%，但是空置水平也處于警戒水平之上。2013年第四季度，上海市優質寫字樓的租金水平下降至250.5元/平方米/月。

2011-2013年上海市優質寫字樓新增供應量（單位：萬平方米）

資料來源：前瞻產業研究院整理

2011-2013年上海市優質寫字樓空置率（單位：%）

資料來源：前瞻產業研究院整理

2011-2013年上海市優質寫字樓租金水平（單位：元/平方米/月）

資料來源：前瞻產業研究院整理

據媒體報道，事實上2014年一季度上海的寫字樓供應曾面臨很大的去化壓力。該季度中央商務區甲級寫字樓的租金下降了2%-3%，報價范圍在10-12元/平方米/天。由于業主一般都會提供二至四個月的免租期，因此基于建筑面積的成交價大致在9元/平方米/天。而浦西的寫字樓空置率達到10%以上，2013年底只有1%-2%。據預計，2014年剩余三個季度全市預計有超過100萬平方米的甲級寫字樓入市，其中超過75%的供應位于非核心商務區。上海優質寫字樓的供應量增大及空置率的上升導致上海市寫字樓租金水平上行壓力巨大。

滬港通試點為上海市寫字樓需求帶來利好

前瞻商業地產報告分析認為，滬港通進行試點，帶來了一系列利好政策，正在吸引一大批金融機構進駐上海，使得寫字樓的需求得到釋放。滬港通是中國金融制度改革的先兆，上海將成為全球金融中心，地位可能替代香港。這些利好政策將有助于推動上海的寫字樓需求，尤其是金融服務業的需求。

雖然滬港通短期內對上海市寫字樓的需求影響有限，但是長期來看，金融機構可能提前布局上海，搶占優質寫字樓資源。相關信息顯示，金融服務、能源等行業是推動陸家嘴地區寫字樓需求量的主力軍。陸家嘴地區部分寫字樓最新成交價格已經達到20元/平方米/天，也主要是金融服務業承租能力強。除此之外，大批來自長三角的企業也在搶奪上海的寫字樓資源。業務范圍面向長三角乃至全國的上海高端服務類企業、生產基地在長三角，已進入上海或計劃進入上海的高端制造業，正在成為上海寫字樓租賃和購買的主力。