一季度GDP增長7.4% 依然看漲2014年中國房地產價格

 一、一季度經濟運行形勢有利于房價上漲。

4月16日，國家統計局發布2014年第一季度經濟運行數據：一季度國內生產總值為1.28萬億元，按可比價格計算，同比增長7.4%；全國房地產開發投資1.43萬億元，同比增長16.8%；全國規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長8.7%；社會消費品零售總額6.21億元，同比名義增長12.0%；居民消費價格同比上漲2.3%，其中，城市上漲2.4%，農村上漲2.0%；全國農村居民人均現金收入3224元，同比名義增長12.3%，扣除價格因素實際增長10.1%；全國城鎮居民人均可支配收入8155元，同比名義增長9.8%，扣除價格因素實際增長7.2%；截至3月底，人民幣廣義貨幣（M2）余額116.07萬億元，同比增長12.1%。從統計發布宏觀經濟運行數據來看，中國經濟7.4%的增長速度依然高于全球經濟的預期增長速度3.9%，各項經濟指標的運行平穩。從房地產價格上漲的機制來看，GDP的高速增長是房地產價格上漲最主要的因素。

二、二三線個別樓盤空置為個別風險而非市場系統風險。

4月15日，外媒集中頻繁發布頭條消息唱“空”中國房地產市場。外媒從二三線城市的個別樓盤空置率為出發點，推理出中國經濟的增長速度不足以支撐整個房地產市場的發展。前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》分析認為：三線城市個別房地產公司由于經驗不足或者急功近利，在開發商品住宅和打造城市綜合體項目時，沒有充分考慮項目的各方面風險，從而導致市場認可度不高，樓盤滯銷的現象；這是房地產開發的企業所面臨的的個別風險，而非整個房地產市場所面臨的的系統性風險。

三、貨幣供應量高速增長致使物價上漲，必然導致房地產價格上漲

作者在上篇討論中國房地產價格走勢的分析文章從購房者對住房的支付意愿和生活成本的角度，揭示房價上漲的因素。本文將從貨幣供應量和物價的角度，探討房地產價格上漲的因素。

（1）貨幣供應量增長年均增長20%以上。

1990年中國貨幣和準貨幣（M2）的供應量僅為1.53萬元，貨幣供應量（M1）為0.70萬億元。根據央行披露的數量，截至2013年底，貨幣和準貨幣（M2）的供應量為110.65萬元，貨幣供應量（M1）為33.73萬億元，M2的年均增長率達到20.65%，M1的年均增長率達到了18.67%。貨幣供應量的高速增長率，使得貨幣競爭購買社會的總商品，在需求大于供給時，在市場經濟環境下，只能通過價格來調整供給與需求的均衡。短期內，貨幣供應量大量增長必然會導致物價水平上漲。

圖表 1 中國M1和M2供應量增長情況圖

資料來源：前瞻產業研究院

（2）消費者物價指數不斷上漲，人民幣購買力不斷下降。

圖表 2 1951-2012年居民消費價格水平

資料來源：前瞻產業研究院

自1978年改革開放以來，中國經濟變保持了較高速度的增長速度的同時，物價水平也保持了持續不斷的增長。在1985年至1996年期間，居民消費價格水平保持了年均10%以上的增長水平，1994年的消費者物價水平上漲24.1%，為歷年之最。按照70法則，10%的增長率水平會使得物價用7年時間就會翻一倍，也就是說，同樣的一塊錢在1985年的時候能夠買4個包子，而到了1996年卻只能買2個包子了。從1998年至2013年，居民消費價格水平保持了2-4%的增長水平，那么物價在25年左右會翻一倍。在一個通貨膨脹的時代，房價難逃不上漲的命運。