杭州樓盤一夜降數千元 房地產市場拐點浮現“坑死”信托

 2月19日晚，杭州某樓盤宣布降價，將平均價從17200元/平米降到了13800元/平米，直降3400元，降價幅度高達20%。此舉直接觸發了該樓盤老業主維權，2月21日下午，該樓盤老業主齊聚售樓處進行了一系列維權行動，業主一怒之下砸壞了樓盤沙盤。

這是繼杭州某樓盤單價直降5000元后，另一起同期發生在杭州的樓盤大幅降價行動。而更有甚者，同期江蘇常州一個名為"雅居樂星河灣"的樓盤也傳來大幅降價的消息，其最低價僅相當于前期均價的4.5折左右。

與一二線城市火爆的土地市場相反，國內三四線城市房地產市場隱約已經出現了崩潰的跡象。近期，各地頻頻爆出開發商欠債"跑路"、"鬼城"等新聞，"積壓""虛火""泡沫""崩盤"等不絕于耳，三四線城市房地產市場隱約出現了"拐點"。

2014年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，環比增加5個。而在房價下跌的城市中，有34個是三四線城市。三四線樓市整體銷量也延續著2013年下半年以來的低迷態勢。2014年1月，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。

正當房地產市場風聲鶴唳之際，信托行業兌付的洪峰則來勢洶洶，尤其是在房地產領域。房地產市場浮現的"拐點"徹底將信托行業逼向了"絕路"。

根據前瞻產業研究院《2013-2017年中國信托行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》顯示，截至2013年，我國信托公司信托資產總規模為10.91萬億元，同比增長46.0%。其中，投向房地產領域的信托資金達到了10337.49億元，占比為10.03%。考慮到在監管層收緊房地產貸款時，部分實際投向房地產的項目以工商企業類信托的名義發行，而投向工商企業領域的信托資金達到了29004.55億元，占比28.14%。

2014年全年，預計將有9000億元左右的集合信托到期，加之利息，兌付總額達到了1萬億元左右。而目前的信托行業兌付的風險敞口主要集中在房地產與平臺信托領域，房地產、平臺信托2014年到期規模預計將分別達到2500億元和2300億元，占2014年到期集合信托的比例分別為27%和25%。而工商企業類2014年到期規模2100億元，占比23%。所以，房地產領域的信托兌付壓力非常大，尤其是在三四線城市的信托項目。

而從目前來看，2014年需要兌付的信托項目很大一部分可能來自于三四線城市。自從2010年一二線城市限購之后，大量開發企業涌入三四線城市，引發了三四線城市房地產市場一輪大躍進式的狂飆。由于開發門檻比較低，大量的中小房地產企業涌入，在融資能力欠佳的情況下，很多中小房地產企業紛紛尋求信托融資，由此間接促進了信托行業資產規模狂飆直上。

如今，短期大量開發導致部分三四線城市供求關系惡化，大型開發企業紛紛"逃離"三四線城市，而很多中小開發商則深陷其中，很多信托項目面臨著到期難以兌付的窘境。一般情況來說，面對洶涌而來的信托到期洪峰，借新還舊是堅守剛性兌付法則的信托公司最為嫻熟的風險緩釋手段。

但是，借新還舊的手法在當前經濟下行、利率上行的不利外部環境下將面臨嚴峻的挑戰。而這僅僅是在房地產領域，實際上，在其他領域，信托行業的情況也不容樂觀。

從商業銀行的經營情況來看，截至2013年末，商業銀行的不良貸款余額達到5921億元，同比增長20.13%，不良貸款率1.00%，比年初上升0.05個百分點。這已是自2011年第四季度以來，不良貸款余額連續9個季度反彈，未來一段時期不良貸款規模可能還會繼續攀升。商業銀行尚且如此，作為風險承受程度更高的信托行業，面臨的兌付危機可想而知。

坦率的說，房地產領域只是信托行業的冰山一角。在不健康的業務結構和"剛性兌付"的雙重壓力下，信托行業發展顯得"異常脆弱"，一旦經濟下行，很多信托公司將面臨著巨大的兌付壓力，事實上，很多兌付風險依然沒有暴露，而且在不斷集聚。

2013年，新增集合信托規模為13044億元，而集合信托計劃平均期限在2年左右，僅這一部分信托就意味著信托行業在2015年依然面臨著非常大的兌付壓力。因此，我們不禁要問：2014年信托行業能夠挺過去嗎？如果能，那么2015年呢？