百貨轉型購物中心有錢景也有陷阱

2012年5月28日晚，天虹商場發布公告稱，租賃位于深圳市寶安區西鄉大道與新湖路交匯處東北角合正匯一城項目地下2層至地上5層的部分面積用于開設商場，該項目面積約為7.2萬平方米，租賃期限為15年，交易總金額約為9.73億元。此外，天虹將投資約6628萬元對該項目進行裝修和購置設備等。

據天虹商場股份有限公司招商總監透露，該項目與深圳地鐵一號線“西鄉”站可實現無縫連接，天虹商場也借此將正式試水購物中心，預計該項目將于2013年上半年開始營業，同時他還透露天虹商場2013年還將有另一個購物中心開業，但并沒有透露更多的相關信息。

前瞻產業研究院零售行業研究小組認為，在百貨業過度同質化以及電子商務的雙重夾擊下，百貨業亟待轉型，除了細分化發展主題百貨之外，做大成為體驗式百貨即向“類購物中心”發展將是百貨業的另一個出路。從百貨公司與商業地產公司的毛利率對比中就可以看出百貨公司向“購物中心”轉型的重要動因：2007年以來，百貨行業的毛利率一直在19%-25%之間徘徊，但相對于主要的商業地產開發商而言，前者的毛利率僅為后者的50%左右，這讓百貨公司垂涎欲滴。

2009-2011年主要商業地產開發商毛利率情況(單位：%)

資料來源：前瞻產業研究院《2012-2016年購物中心市場前瞻與投資預測分析報告》

目前，百貨業的擴張仍以八萬平方米為主，如天虹商場合正匯一城項目面積就約為7.2萬平方米。而王府井百貨則表示，未來將重點發展八萬平方米以上的超級門店，用以打造大型購物中心。

前瞻網披露的信息顯示，王府井已于2011年成立了專職發展購物中心的事業部，王府井福州二店、西安高新、廣東佛山、鄭州等正積極籌備超過十萬乃至二十多萬平米的純購物中心，其中其在佛山的項目規劃總建筑面積就高達約20萬平方米，包括商業物業建筑面積約11萬平方米。該預計項目預計將于2014年下半年投入運營，屆時該項目將有望成為佛山地區的旗艦購物中心。

另據步步高2011年年報顯示，以購物中心的形式發展百貨已被納入步步高的發展戰略，未來步步高百貨發展仍將以地級市開設購物中心、縣級城市開設百貨店的形式進行擴張。該公司未來或將憑借在湘潭、長沙的開發購物中心的成功經驗在三四線城鎮批量推出此類購物中心。

然而，向購物中心業務的擴張也讓傳統的百貨公司面臨巨大的經營風險。因為百貨與購物中心屬于兩種完全不一樣的業務，并且購物中心對于運營商的要求極高，而百貨公司只需將商品銷售出去即可，但購物中心的成敗更多的是在于運營，包括前期的業態規劃、業態的有機組合以及“體驗式”活動的營銷等。

同時，百貨公司在運營方面的缺陷可能不但不能使購物中心成為新的經濟增長點，反而會使其成為公司業績增長的絆腳石，目前國內有些百貨公司旗下的購物中心項目就已經出現了較大的虧損，如銀座股份旗下的山東銀座置業有限公司在2011年虧損5152.34萬元、文峰大世界連鎖發展股份有限公司旗下的寶應文峰大世界亞細亞購物中心也虧損1067萬元，而且這也絕非個例。

因此，前瞻產業研究院零售行業研究小組建議，百貨公司向購物中心進軍之前，應提前修煉好內功，或可采取將購物中心交給專業的運營商打理以降低經營風險的策略，規避因經營不當而可能導致的風險。