天津大力打造11座新城 大躍進大困惑大風險

定位之爭

天津規劃中的11座新城，各有定位分工。比如，薊縣重點發展旅游業和輕加工工業，規劃至2020年薊縣新城人口規模為30萬人。寶坻城區重點發展商貿物流業、現代制造業，規劃至2020年寶坻新城人口規模為30萬人。武清城區重點發展高新技術產業和服務業為主導的外向型產業，規劃至2020年武清新城人口規模為50萬人。團泊鎮地區重點發展體育及休閑度假產業，規劃至2020年團泊新城人口規模為10萬人。

這11座新城中，至少有6座都提及旅游、度假的定位，有所重復。從全局分析，行政區之間重復競爭，產業結構趨同，區域之間無比較優勢，將制約區域的發展。據高力國際咨詢服務部董事夏軍觀察，大多數新城的建設路徑，都是先規劃、再建設，后植入產業，但產業的植入往往很難依照規劃來實現。

空置的園區，讓區域主管領導感到焦慮。有些區域已經難以顧及規劃。新城之間也存在競爭。不僅要和天津市域內的新城競爭，還要和河北環首都經濟圈城市競爭。天津繼四個郊區調整為市區之后，2002年又將武清縣轉為市區，意欲尋求與北京的對接，但實際可吸引北京的投資微乎其微，這其中既有北京市亦莊開發區和河北省廊坊開發區的阻隔，也有空間距離過遠因素的制約。

學者眼中城鎮化的理想狀態，或許是大、中、小城市協調發展，但在北京大學政府管理學院副院長李國平看來，天津涌現的新城，注定有一些區域會成功，一些區域會失敗。大多數缺乏產業支撐的新城，會將城市定位為旅游城市，而區域內的旅游資源遠難以支撐起一個城市的發展。他建議，應該從京、津、冀區域協同發展的角度，重新考慮天津郊區和河北環首都經濟圈城市的發展。

大的困惑

除了11座新城之外，天津還有許多的新城組團和超級大盤。例如，濱海新區規劃建設四個新城組團，分別為中新天津生態城、濱海欣嘉園、中部新城北組團和南組團。調研中新生態城發現，人口集聚程度并不如政府規劃預期，商業配套也遠遠落后。相似的情況也出現在天津其它新城。

在武清眾多房地產企業中，一家名叫龍灣地產的民企，是一塊巨幅土地的一級開發商。武清龍灣城位于武清區下朱莊街，距離高鐵站約10公里，占地達1.2萬畝，核心啟動區500畝。僅憑借一家非上市民企之力，很難撬動如此大體量項目。2011年8月，世茂掛也取得下朱莊街一塊土地。此后，遠洋也在此區域拿地。

大開發商進駐后，龍灣城區域成熟度有所增加，但2011年龍灣城空置的商業，2013年依然在空置。“老誠一鍋”成為為數不多的餐飲配套。龍灣城曾規劃為運河休閑島，實地觀察發現，其與普通地產項目別無二致。龍灣城小區內的便利店老板稱，生意比較冷清。但她相信隨著入住人口的增加，生意會漸漸好起來。龍灣城的銷售員說，未來這里會通地鐵。

夏軍發現，盡管很多區域規劃了大型商業，但商家并不愿意去這種人氣清淡的地方。由于天津實行藍印戶口政策，許多項目投其所好。比如，在武清區域內，有很多專為40萬門檻打造的小戶型。2011年以前，龍灣城的主要宣傳點就是藍印戶口。但在眾多業內人士看來，藍印戶口的吸引力有限。

高策地產服務機構董事長陶紅兵認為，天津藍印戶口很難實現人口的集聚，一部分山東或者河北的高考移民，但高考效應只有短暫的幾年。投資型客戶也很難轉化為當地人口。雖有限購政策，但當地銷售員稱，只要花12000元，就可以幫助購房人辦理完稅證明，花24000元就可以協助辦理社保證明。

這些似乎都不足為懼，最讓陶紅兵感到擔憂的，是天津郊區的大手筆布局。“天津就是一個房地產人士眼中的三線城市，天津對周邊人口的吸引力不大，開發量卻很大。”陶紅兵說。

公開資料顯示，2010年，富力地產聯合世茂、雅居樂、合景泰富，以70.5億元的價格拿下了離八里臺鎮不遠的咸水沽鎮的一塊地，建設規模300萬平米，項目定名為“津南新城”。