鐵嶺新城堪比鄂爾多斯 入住率四成上演“空城計”

8月2日，鐵嶺新城發布了2013年度中報，營業收入為3.56億，較去年同期大漲249.97%，而歸屬于上市公司股東的凈利潤為1億元，較去年同期的33.6萬更是暴漲了29810.97%。而營業收入中98.21%的份額都是由一級土地開發所貢獻。

不過靚麗的中期業績并不能遮掩目前新城的尷尬局面。

正如一位業內人士所說，“對于鐵嶺新城我還是持觀望的態度，新城的發展還有很長一段路要走。”

就申銀萬國和上海證券最近出具的幾份研報中顯示，目前鐵嶺新城地價2013年已經上漲至105萬/畝，出讓均價已從2011年60萬/畝，上漲至100萬/畝左右，其中開發成本約30萬-40萬/畝。

查閱鐵嶺市國土資源交易網數據發現，最近一期，7月19日掛牌的凡河鎮新屯村六塊商住用地共15.4萬方，掛牌起始價為3.48億，折合每畝150萬元，地價暴漲明顯。

值得注意的是，一級土地出售價暴漲同時，在新城基礎設施建設尚未完善、商業配套缺乏下，整個鐵嶺新城二級市場目前卻入住率低，房價上漲緩慢。

一二級市場價格矛盾背后，有業內相關人士指出，目前鐵嶺市政機關基本都已遷往鐵嶺新城，而這些市政機關拿地建房一向不吝價格。同時鐵嶺新城的實際控制人是鐵嶺市財政局。因此，飛速飆漲的地價不禁讓人產生疑問。

而上市公司自身也面臨融資成本不斷增加，融資難度進一步加大的局面。公司意欲發行的10億元公司債目前也還在等證監會的審批，前景未知。

新城上演“空城計”

作為鐵嶺市政府指定的鐵嶺新城唯一的城市綜合運用商，集前期的規劃、拆遷、一級土地整理、招商引資以及后期的運營于一體，鐵嶺新城的全部營收業務就集中在了鐵嶺新城這片土地上，可謂是“新城興則公司興”。

作為地級市鐵嶺周邊的一個衛星城，鐵嶺新城距離老城雖僅8公里之遙，但近年來建設與人口導入存在脫節，房地產實際需求嚴重不足。

從多家鐵嶺新城的在售樓盤了解到一些樓盤的價格。其中新城區狀元府均價3500元/平米，新弘國際城的均價為3200元/平米，淺水灣1號二期的均價為3000元/平米，銘幫上品的均價則為2700元/平米。據悉，作為鐵嶺新城規劃開發的清河區，一些樓盤的價格都低于3000元/平米。

而根據海通證券去年6月一份研究報告，該新城住宅銷售均價在2700元每平米到3000元每平米之間，可見新城的房價沒有太大的漲幅，同期鐵嶺舊城區和沈陽靠近鐵嶺新城地區房價基本在4000到6000元之間。

據了解，鐵嶺市位于遼寧省北部，區域面積1.3萬平方公里，總人口305.9萬，城鎮人口為130萬。目前鐵嶺老城區常住人口在50萬人左右，新城生活的人口不過9萬多人。

另一方面，公司2013年年報顯示，配套基礎設施營收增長的比例為6.65%，也印證了2013年新城的人口沒有太多的增加。

一位券商研究員說道：“我最近去鐵嶺新城調研過，城市建設得很漂亮，但是入住率不到四成，很多底層商鋪都沒有招到商戶，周邊的配套設施還沒有跟上。”

相關人士表示，目前鐵嶺新城城市很新，但是就是人很少。

據悉，鐵嶺是沈陽經濟區成員市之一，與此同時，在沈陽經濟區內出現了很多的其他的新城項目。其中有沈北新城、沈撫新城、渾南新區等幾個重點開發的新城。這當中渾南新區更是遼寧省大力開發的項目之一，就當地人士介紹，渾南新區目前已經建設得很成熟，房價也也超過6000元/平米，十分緊俏，相比之下鐵嶺新城確實不占什么區位優勢。

就調研情況來看，新城目前缺乏商業配套，入住率低，作為城投開發商的鐵嶺新城自然會受到直接影響。此外，和省內大力開發的其他新城項目相比，鐵嶺新城的低入住率和低商業配套率勢必然影響其招商引資和后續的經營發展，并且土地出讓的市場前景也勢必要打上一個問號。